Iseliti se za tri dana? Da li su oni ozbiljni? ?ta znače saop?tenja o prisilnom iseljenju/eviction
by: Iowa Legal Aid
?ta biste Vi učinili da Vam stanodavac ka?e da se morate iseliti u roku od tri dana? Da li biste se stvarno morali spakovati i iseliti u roku od ta tri dana? ?ta bi se desilo kada se ne bi do tada iselili? Ovaj članak opisuje proces prisilnog iseljenja/eviction process. Usredotočiti ćemo se na saop?tenja koja su uručena stanarima i ?ta ona stvarno znače.
Kao prvo, va?no je za stanare da znaju da samo sudac mo?e dati nalog za prisilno iseljenje/eviction. Stanodavac nema pravo da iseli stanara osim ako prvo ode na sud i sudac odluči da se stanar mora iseliti. Stanodavac daje određena saop?tenja da započne sudski proces, ali sudac odlučuje da li će se stanar iseliti. Sudski proces za prisilno iseljenje je zvan "čin nasilnog i zakonitog zauzimanja imovine"/ ""Forcible Entry and Detainer" action." U ovom članku, biće samo zvan prisilno iseljenje/eviction. Nakon ?to stanodavac započne proces za prisilno iseljenje, saslu?anje je automatski zakazano. Stanar ima mogućnost da ispriča sudcu svojun stranu priče. Stanodavac ima isto to pravo. Ako sudac odluči da će stanar biti prisilno iseljen, ?erifov pomoćnik će doći i ili će iseliti stanara ili će nadgledati nekoga ko je plaćen da iseli stanara. Stanodavac ne mo?e odstraniti stanara bez ?erifovog pomoćnika koji će primjeniti sudski nalog.
Postoji puno saop?tenja koja mogu biti data stanarima. Neka od ovih saop?tenja daju stanaru tri dana da ne?to poduzme. Ponekad su ova saop?tenja pobrkana jedna sa drugima ili stanodavac uruči pogre?no saop?tenje. Ovo je va?no, jer ako stanodavac uruči pogre?no saop?tenje, ili uop?te ne uruči saop?tenje, to mo?e značiti da će stanar pobijediti na saslu?anju za prisilno iseljenje/eviction hearing. Kakva saop?tenja treba stanodavac dati stanaru? Stanodavac mora poduzeti konkretne pravne postupke da oknoča stambeni odnos. Sudski proces za prisilno iseljenje ne mo?e biti započet od strane stanodavca dok se stambeni odnos pravno ne okonča.
Saop?tenja upotrebljena da bi se okončao stambeni odnos
Vrsta potrebnog saop?tenja ovisi o razlogu za oknočavanje stambenog odnosa
- Stanarina nije plaćena - Saop?tenje o stanarini koja nije plaćena, koje navodi da ako stanar ne plati stanarinu u roku od tri dana, on ili ona će se morati iseliti poslije ta tri dana/Three-Day Notice of Nonpayment of Rent: Ako stanodavac poku?ava da istjera stanara jer on nije platio stanarinu, stanodavac bi trebao dati stanaru saop?tenje u vezi stanarine koja nije plaćena i koje navodi da ako stanar ne plati stanarinu u roku od tri dana, on će se morati iseliti poslije ta tri dana. Saop?tenje bi trebalo obavjestiti stanara koliki se iznos stanarine duguje, i da stanar ima tri dana da to plati. Treba isto tako obavjestiti da, ako stanarina nije plaćena, stanodavac namjerava da oknoča stambeni odnos. Ako stanar plati u roku od tri dana, stanar mo?e ostati. Ako stanodavac zahtjeva da se plate drugi novčani iznosi, kao na primjer iznos koji se plaća za zaka?njelu stanarinu/late fees, onda stanar mo?da ima odbranu na saslu?anju za prisilno iseljenje. Trenutno zakon u Ajovi jo? nije jasan u vezi ovog pitanja.
- Stanar je prekr?io pravilo - Obavjest o nepridr?avanju pravila ili uslova stambenog ugovora, koja navodi da ako stanar ne poduzme određene mjere u roku od sedam dana, stanodavac će okončati stambeni odnos/Seven-Day Notice of Noncompliance
Ako bi stanar prekr?io pravilo ili uslov stambenog ugovora, kao na primjer dr?anje kućnog ljubimca ako stambeni ugovor to zabranjuje, ili bučne ?urke koje uznemiravaju susjede, stanodavac bi dao obavjest o nepridr?avanju pravila ili uslova stambenog ugovora/notice of noncompliance. Ova obavjest daje stanaru sedam dana da otkloni ili rije?i problem. Ako problem nije rje?en, stambeni odnos je okončan na kraju sedam dana. Ako je problem rje?en, ali se isti problem ponovo desi u roku od ?est mjeseci, stanodavac mo?e okončati stambeni odnos bez pru?anja mogućnosti stanaru da rije?i problem.
- Obavjest o okončanju stambenog odnosa bez ikakvog razloga koja se pru?a 30 dana prije sljedećeg datuma kada je stanarina du?na/No Reason Notice. Ako je stambeni odnos od mjeseca do mjeseca (to znači, ne postoji konkretni vremenski period, kao na primjer ?est mjeseci ili godina) stanodavac ne mora imati razlog da okonča stambeni odnos. Stanodavac mo?e okončati stambeni odnos stim ?to uruči obavjest koja se pru?a 30 dana prije sljedećeg datuma kada je stanarina du?na. Va?no je vrijeme tokom kojeg se ova obavjest uruči. Stambeni odnos od mjeseca do mjeseca se mo?e samo okončati tog dana kada se plaća stanarina, uglavnom prvog dana u mjesecu. Stim, obavjest mora biti uručena 30 dana prije plaćanja sljedeće stanarine. Ako stanodavac uruči tu obavjest, 5-tog Marta, stambeni odnos NIJE okončan 5-tog Aprila. Umjesto toga, obavje?tenje neće stupiti na snagu do 1-og Maja, jer se podrazumjeva da je stanarina bila du?na prvog dana u mjesecu.
- Nasilje ili droge - Obavjest o jasnoj i postojećoj opasnosti, koja navodi da će stanodavac okončati stambeni odnos u roku od tri dana ako stanar ne poduzme određene mjere/Three-Day Notice of Clear and Present Danger: U slučajevima u kojima stanar predstavlja opasnost po stanodavcu, stanarima, ili bilo kome drugom, stanodavac mo?e dati obavjest koja oknočava stambeni odnos i mo?e reći stanaru da se iseli. Zakon ne defini?e ?ta je jasna i postojeća opasnost, ali primjeri su napad na nekoga, protuzakonita upotreba pu?ke ili drugog oru?ja ili posjedovanje opojnih droga. Ovaj dio zakona je dovoljno op?te napisan da bi se mogao odnositi i na stanara koji je ?rtva nekog napada, i na njegove goste koji se posvađaju ili potuku.
Kada stanar primi "Obavjest o jasnoj i postojećoj opasnosti, koja navodi da će stanodavac okončati stambeni odnos u roku od tri dana ako stanar ne poduzme određene mjere/Three Day Notice of Clear and Present Danger" od stanodavca, stanar ima nekoliko mogućnosti osim napu?tanja stambene jedinice. Zakon dozvoljava stanaru da reaguje stim ?to poduzme korake da udalji opasnu osobu sa imovine stanodavca. Stanar mo?e učiniti jednu od tri stvari:
- Dobiti sudski nalog zabrane komunikacije sa ?rtvom ili dolaska na mjesta na kojima se ona nalazi/domestic abuse protective order ili
- prijaviti tu osobu slu?bi sigurnosti tako da ta osoba mo?e biti tu?ena ili
- napisati pismo toj osobi, u kojem se tra?i od njega ili nje da ode ili će stanar prijaviti tu osobu za neovla?teni pristup imovini/trespassing.
Stanar mora dati kopiju pisma za "neovla?teni pristup imovini" uredu slu?be sigurnosti koji pokriva regiju u kojoj stanar ?ivi. Ali stanar to mora brzo učiniti. Stanar mora dati stanodavcu dokaz da je učinio jednu od ove tri stvari prije nego ?to stanodavac podnese sudsku tu?bu za prisilno iseljenje stanara. Ako obavjest o jasnoj i postojećoj opasnosti, koja navodi da će stanodavac okončati stambeni odnos u roku od tri dana ako stanar ne poduzme određene mjere, i koja je uručena od strane stanodavca ne navodi ?ta stanar mo?e učiniti da rije?i problem, onda će stanar imati odbranu na saslu?anju za prisilno iseljenje.
Obavjest koja je potrebna prije nego ?to se zahtjev za prisilno iseljenje mo?e podnijeti na sud.
Obavjest o napu?tanju/Notice to quit je jedna druga obavjest, koja navodi da će stanodavac okončati stambeni odnos u roku od tri dana i mora biti uručena prije nego ?to većina vrsta slučajeva za prisilno iseljenje mogu biti podnesene na sud. Ova obavjest saop?tava stanaru da napusti stambenu jednicu u roku od tri dana. Ona stanaru ne daje mogućnost da rije?i probleme i da ostane. Ona mora biti uručena u svim slučajevima prisilnog iseljenja/eviction cases OSIM kada je obavjest o neplaćanju stanarine/Notice of Nonpayment of Rent ili obavjest o jasnoj i postojećoj opasnosti/Notice of Clear and Present Danger uručena stanaru.
Obavjest o podno?enju sudske tu?be
Obavjest koja započinje sudsku tu?bu vezanu za prisilno iseljenje zove se "Original Notice". U ovoj obavjesti je navedeno vrijeme za koje je zakazano saslu?anje za prisilno iseljenje/eviction hearing. Često puta stanodavac će istovremeno podnijeti sudsku tu?bu da prikupi zaka?njelu stanarinu ili od?tete. Ako se to desi, stanar treba uručiti obrazac sa odgovorom/Answer form za obavjest da on duguje stanarinu ili od?tete, ili sudska odluka mo?e biti donesena stim ?to se stanareva strana nije saslu?ala. Druga sudska tu?ba će imati zaseban broj predmeta/case number. Ako stanar ode na saslu?anje za prisilno iseljenje, on jo? uvijek mora predati odgovor za drugi slučaj ili rizikuje da automatski izgubi i duguje novac stanodavcu.
?ta ako stanar ne primi pravilne obavjesti?
Ako stanodavac ne uruči zahtjevanu obavjest, ili ako uruči pogre?nu obavjest, to bi moglo značiti da će stanodavac izgubiti na sudskom saslu?anju za prisilno iseljenje/eviction hearing. Ali stanodavac bi mogao dati pravilnu obavjest poslije i podnijeti drugu sudsku tu?bu za prisilno iseljenje/eviction lawsuit. Druga mogućnost je da stanar nikad ne vidi, na primjer, obavjest o neplaćanju stanarine/Notice of Nonpayment of Rent, ali da stanodavac ka?e sudcu da je obavjest bila poslata putem preporučene po?te/certified mail. ?ta to znači? Zakon Ajove dozvoljava da se većina obavjesti za prisilno iseljenje/eviction notices uruče stanaru putem preporučene po?te (za koju je potreban potpis). ?ta ako stanar nije imao priliku da odmah podigne preporučenu po?tu? Zar ne bi stanar trebao imati jo? tri dana da plati stanarinu nakon ?to se potpi?e za preporučenu po?tu? Ali da li bih stanar mogao odgoditi plaćanje stanarine zauvjek, stim ?to namjerno ne podigne preporučenu po?tu? ?ta ako Original Notice, koja obavje?tava stanara o sudskom saslu?anju za prisilno iseljenje, je podignuta tek nakon sudskog saslu?anja? Zakon Ajove jo? nije jasno rje?io sva ova pitanja. Izgleda vjerovatno da će sudci za?titi stanare protiv nepo?tenih postupaka stanodavaca. Međutim, odluka u vezi ?ta je nepo?teno mo?e puno ovisiti o vrsti informacija koje sudac primi tokom sudskog saslu?anja.
Bilo koji stanar sa problemima vezanim za prisilno iseljenje bi se trebao posavjetovati sa advokatom. Da biste saznali broj ureda Iowa Legal Aid-a koji slu?i Va?oj regiji, nazovite 1-800-532-1275.
|
