Hace años una canción popular que todavía se puede oír de vez en cuando tuvo el consejo siguiente para alguien que necesita arreglos de vivienda:
Algunos propietarios hacen arreglos de manera oportuna. Pero, ¿qué puede hacer el inquilino si el propietario no hace los arreglos necesarios?
La ley de Iowa le da al inquilino derechos claros y eficaces para tomar medidas cuando los arreglos son necesarios para mantener la propiedad segura y habitable. La ley de Iowa estipula por lo menos cuatro cosas que un inquilino puede hacer cuando los arreglos son necesarios pero el propietario no los hace. Este artículo le dirá a usted los cuatro métodos.
1. El aviso de "Yo me voy"
El aviso de "yo me voy" tiene uso limitado. Bajo este método, el inquilino avisa al propietario que algunos arreglos son necesarios. El aviso debe explicar cuáles arreglos son necesarios. El inquilino explica en el aviso que, a menos que se hagan los arreglos dentro de siete días de la fecha en el aviso, el inquilino se va de la propiedad sin más obligación al propietario, dado que el problema no es culpa del inquilino, un familiar del inquilino o de un invitado. Los arreglos deben ser para una situación que afecta la salud y la seguridad del inquilino. Si el propietario no cumple con los arreglos necesarios dentro de los siete días, el inquilino puede marcharse. El inquilino es absuelto de deberle la renta futura al propietario.
Este método está limitado a casos en los que el inquilino tiene facilidad de mudarse a otro lugar. Lo cual no es el caso todo el tiempo. Cuando el inquilino no puede marcharse tan rápido, debe considerar los otros métodos para obtener los arreglos.
2. El aviso de "Ya he arreglado la emergencia"
A veces los arreglos causan que el propietario no arregle algo que resulta en la falta de "servicios esenciales" para el inquilino. Dichos servicios incluyen el agua corriente, agua caliente, un calentador que funcione o algún servicio esencial. En estos casos, el inquilino puede avisarle al propietario del problema por escrito. Después de avisarle al propietario del problema, el inquilino puede tomar cualquier medida necesaria para obtener los servicios esenciales, dado que el problema no sea culpa del inquilino, un familiar o de un invitado.
Suponga que el calentador de agua no funciona y el propietario lo sabe, pero no lo arregla. El inquilino puede darle al propietario un aviso escrito que dice que el calentador de agua está roto y no hay agua caliente disponible. Después de dar el aviso al propietario, el inquilino puede arreglar el calentador. Si no se puede arreglar, el inquilino puede cambiarlo por uno nuevo. Tenga en cuenta que la sustitución por otro igual o semejante a lo roto. El costo de arreglar o sustituir el calentador de agua debe ser mostrado en un recibo escrito. Después de completar los arreglos o las sustituciones necesarias, el inquilino le da al propietario otro aviso. Este aviso debe explicar que el problema ha sido arreglado y debe decir el costo del arreglo. Entregue el aviso con una copia del recibo escrito. El inquilino puede descontar el costo de arreglar el problema de la renta por los próximos meses.
Este método de reparaciones está limitado a dichos arreglos que afectan a los servicios esenciales. El problema tiene que involucrar los servicios que son absolutamente necesarios para seguir viviendo en la casa. Puede incluir no tener calentador cuando hace frío, un inodoro roto, no tener agua corriente, no tener electricidad o algo semejante.
Asegúrese de verificar el costo de hacer arreglos antes de usar este método. Puede ser que el costo de arreglar sea más que la cantidad del próximo pago de renta. Este método no es limitado a un arreglo que cueste menos de un pago de renta, a diferencia del método de arreglar y descontar. Sin embargo, el propietario no tiene que consentir con lo qué hizo el inquilino. En este caso podría tener problemas recibiendo el dinero del propietario directamente, con excepción de descontarlo de la renta cada mes. Mientras que la persona que hizo el arreglo, sin duda, esperará el pago por la reparación.
Si los arreglos tienen que realizarse, pero pueden esperar algún tiempo, los siguientes métodos 3 y 4 deben ser considerados.
3. El aviso de "Arreglar y descontar"
Bajo el método de "arreglar y descontar," el inquilino puede tener algunas cosas arregladas si el problema viola el contrato de alquiler o la sección de habitabilidad de la ley propietario-inquilino de Iowa (el Código 562A.15). Puede incluir cosas como conformidad a los códigos de edificio, con respecto a la salud y la seguridad. Puede involucrar el sistema de tuberías, electricidad o sólo un enchufe, o el sistema de alcantarilla. Otros problemas incluyen los sistemas de calentamiento o de aire acondicionado, un electrodoméstico roto, el recoger la basura, una ventana rota, o la puerta de entrada averiada. Puede ser otro defecto que el propietario sea responsable de reparar. No incluye la pintura ni la decoración.
Primero, el inquilino necesita dar al propietario una oportunidad de arreglar el problema. Es una buena idea avisar al propietario del problema por escrito. Asegúrese que el papel incluye la fecha y quédese con una copia para demostrar que el propietario recibió el aviso del problema, pero no lo arregló. De lo contrario, el propietario puede decir que no se le puede exigir que arregle algo cuando el inquilino no le informó del problema.
Si no cumple con el arreglo, el primer paso es darle al propietario un aviso escrito. El aviso debe explicar los arreglos necesarios. Debe enviarlo al propietario por lo menos siete días antes del próximo pago de renta. El aviso le dice al propietario que el inquilino descontará el costo del arreglo de la renta del próximo mes. El costo de solucionar el problema no puede ser más que la renta de un mes. Para esta razón, el inquilino debe asegurarse de recibir una buena estimación del técnico.
El segundo paso es arreglarlo. Lo mejor es conseguir que un técnico lo arregle, incluso sí usted puede hacerlo por sí mismo. Pero si usted lo arregla, debe asegurarse de apuntar el tiempo que usted usó y todos los materiales que usted compró. Debe tener recibos para cualquier cosa que compró.
El tercer paso es descontar el costo de la renta del próximo mes. Usted querrá darle al propietario una copia de todos recibos y quedarse con los originales para su propio archivo. El arreglo debe ser completado antes que el propietario le envíe un aviso de falta de pago de renta.
A veces muchos arreglos son necesarios. Si el costo es más que la renta de un mes, el inquilino puede hacer un arreglo cada mes. El inquilino querrá asegurarse de que el costo de cada uno no sea más que la renta de un mes, y que un aviso de siete días sea mandado cada mes. Además, si hay otros inquilinos que quieren unirse para solucionar el problema común, como un horno roto que calienta a muchos departamentos, ellos pueden usar el método de "arreglar y descontar," y es posible tener dinero suficiente para el arreglo. Todos deben asegurarse de darle el aviso de siete días al propietario.
4. El aviso de "Vendrá el juez"
A veces el arreglo es demasiado grande para el inquilino con los métodos anteriores. Por ejemplo, si la casa no tiene calefacción durante el invierno a causa de que el sistema necesita ser reemplazado, la mayoría de inquilinos no pueden pagar por este arreglo, incluso sí pudieran descontar el costo de la renta por varios meses. Igual, algunos técnicos posiblemente no querrán involucrarse en arreglos sin tener el consentimiento del propietario. ¿Qué se puede hacer en estas situaciones?
Una posibilidad es llamar al inspector de viviendas de alquiler de su ciudad. Muchas ciudades tienen un código de viviendas de alquiler, y un inspector para cumplirlo. Si hay una violación grave, el inspector de la cuidad puede decirle al propietario que lo solucione rápidamente. Si el propietario no arregla el problema, la cuidad puede llevar al propietario al tribunal, o darle una multa. Sin embargo, si el inspector de la ciudad encuentra muchos problemas horribles de vivienda, y el propietario se niega a solucionarlos, el inspector puede decir que la propiedad es insegura y nadie puede vivir allí. En estos casos, los inquilinos tienen que marcharse.
Si no hay un inspector de vivienda en su ciudad, o si usted tiene miedo que la ciudad le haga marcharse porque la casa no es habitable, usted puede presentar un juicio. El juicio estará basado en la responsabilidad del propietario de mantener la propiedad en buen estado, habitable y segura. Si el juez decide que el propietario no ha cumplido con su parte del acuerdo en una manera importante, y que les hace daño a los inquilinos, el juez puede ordenarle al propietario que solucione todo.
El propietario no puede vengarse de los inquilinos por pedir arreglos.
Bajo todos los métodos de reparaciones, el propietario no puede vengarse de los inquilinos aumentando la renta, desalojándolos, o disminuyendo los servicios. Si el propietario trata de hacerlo dentro de un año de la queja de los inquilinos por los arreglos, la ley supone que el propietario se está vengando del inquilino. Entonces, el propietario tendrá que demostrar otra razón para hacer la acción. Sin embargo, si el inquilino no ha pagado la renta, la ley no supone que el propietario se esté vengando si el propietario trata de desalojar al inquilino.
Inquilinos con problemas que involucran un desalojo, u otra pregunta sobre las leyes de propietario-inquilino debe visitar a un abogado para consejo. Para averiguar el número de la oficina de Iowa Legal Aid que sirve a su área, llame al 1-800-532-1275, o al 1-800-272-0008 para la línea en español.
