Search    Tips on Searching Find Legal Help On Landlord and Tenant Issues Related Resources Summary of Iowa Landlord and Tenant Law By: Iowa Legal Aid Requirements for Landlord Notices of Clear and Present Danger By: Iowa Legal Aid Tenants and Utility Service Fees By: Iowa Legal Aid more...

Prije nekoliko godina poznata pjesma, koja se još uvijek može čuti, imala je sljedeći savjet za nekoga kome su bile potrebne kućne popravke:

PROZOR JE RAZBIJEN
KROZ KOJI KIŠA PADA
AKO GA NEKO NE POPRAVI
JA ĆU SE SMOČITI DO KOŽE
ALI AKO ČEKAM, DAN, DVA,
KIŠA ĆE PRESTATI
I NA SUČANOM DANU
NIJE MI NI POTREBAN PROZOR

Većina stanodavaca uradi popravke na prihvatljiv način. Ali šta može stanar učiniti ako stanodavac ne uradi neophodne popravke?

Zakon Ajove pruža stanaru jasna i efektivna prava da poduzme nešto kada su potrebne popravke koje bi održale imovinu sigurnu i pogodnu za stanovanje. Zakon Ajove pruža najmanje četiri stvari koje stanar može učiniti kada su potrebne popravke ako stanodavac ništa ne poduzme. Ovaj članak će Vas obavjestiti o ta četiri postupka.

Prvi postupak je obavještenje da "Ja napuštam ovo mjesto"
Drugi postupak je obavještenje  "Ja sam već odgovorio na hitni slučaj"
Treći postupak je obavještenje o "Popravci i odbijanju"
Četvrti postupak je obavještenje da "Stiže sudac"

1. Obavještenje da "Ja napuštam ovo mjesto"
Obavještenje "Ja napuštam ovo mjesto" ima ograničenu upotrebu. Po ovom postupku, stanar obavještava stanodavca da su određene popravke neophodne. To obavještenje mora saopštiti kakve su popravke neophodne. U saopštenju stanar saopštava da, ako neophodne popravke nisu napravljene u roku od sedam dana od datuma saopštenja, stanar će napustiti stambeno mjesto bez daljnjih obaveza prema stanodavcu stim da taj kvar nije prouzrokovan od strane stanara, člana njegove porodice, ili njegovog gosta. Popravke moraju biti za stanje koje utječe na zdravlje i sigurnost stanara. Ako stanodavac ne napravi neophodne popravke u roku od sedam dana, onda se taj stanar može iseliti. Taj stanar onda nije više obavezan da plaća stanodavcu buduće stanarine.

Ovaj postupak je ograničen na te slučajeve u kojima bi stanaru bilo lako da se samo iseli i nađe drugo mjesto. Ali to nije uvijek moguće. Kad stanar ne može samo tek tako da se spakuje i ode, on bi trebao razmisliti o postupku dva, tri ili četiri da bi se napravile neophodne popravke.

2. Obavještanje "Ja sam već odgovorio na hitni slučaj"
Ponekad su popravke vezane s tim da stanar nema "osnovnih usluga" jer stanodavac nije nešto popravio. Te usluge obuhvaćaju tekuću vodu, vruću vodu, grijanje ili druge osnovne usluge. U takvim slučajevima, stanar može dati pismeno saopštenje stanodavcu u vezi tih problema. Kada stanar uruči stanodavcu pismeno saopštenje u vezi problema, onda stanar može poduzeti bilo koje postupke koji su neophodni da se povrate osnovne usluge stim da taj kvar nije prouzrokovan od strane stanara, člana njegove porodice, ili njegovog gosta.

Pretpostavimo da grijač za vodu ne radi i da stanodavac zna o tome, ali ga ne popravlja. Onda stanar može dati stanodavcu pismeno saopštenje da je grijač za vodu pokvaren i da stanar nema vruće vode. Kada stanar dadne stanodavcu pismeno saopštenje, stanar može popraviti grijač za vode. Ako se grijač za vodu ne može popraviti, stanar može zamjeniti grijač za vodu. Zapamtite da zamjenjeni grijač za vodu mora biti isti ili sličan onome što je bio pokvaren. Cijena popravke ili zamjene grijača za vodu mora biti prikazana na pismenom računu. Nakon završetka svih neophodnih popravki ili zamjena, stanar onda daje stanodavcu još jedno saopštenje. Ovo saopštenje mora navesti da je problem riješen i mora saopštiti stanodavcu cijenu popravki. Zajedno sa saopštenjem treba se priložiti i kopija pismenog računa. Stanar može odbiti cijenu popravke problema od sljedeće(ih) stanarine(a) koja (koje) je (su) dužna(e) stanodavcu.

Ovaj postupak za popravke je ograničen samo za one popravke koje su vezane za osnovne usluge. Problem mora biti vezan za usluge koje su sasvim neophodne za daljnji život u tom stanu. To može obuhvatiti prekid grijanja tokom hladnog vremena, pokvarene WC šolje, nedostatak tekuće vode i struje ili sličnih usluga.

Provjerite cijenu popravke prije nego što upotrebite ovaj postupak za popravku. Može biti da će cijena popravke biti veća nego iznos sljedeće stanarine. Ovaj postupak nije ograničen za poprakvu koja košta stanarinu jednog mjeseca ili manje, kao što je postupak popravke i odbijanja. Međutim, stanodavac se možda neće složiti stim šta je stanar učinio, i stim možda ne postoji lak način da se dobije novac nazad od stanodavca osim da se odbija iznos od stanarine svakog mjeseca. U međuvremenu, osoba koja je napravila popravku će bez sumnje očekivati da bude plaćena.
Ako su popravke vezane za neku stvar koja se treba popraviti, ali popravka može čekati prihvatljivo vrijeme, postupak za popravku III ili IV bi trebao biti razmotren.

3. Postupak "Popravke i odbijanja"
Pod postupkom "popravke i odbijanja", stanar može popraviti stvari ako problem krši stambeni ugovor, ili sekciju o prikladnosti za stanovanje stambenog prava Ajove (Kodeks države Ajove 562A.15)/livability section of Iowa's landlord-tenant law (Iowa Code 562A.15). Ovo bi moglo obuhvatiti stvari kao na primjer, sukladnost sa građevinskim zakonom koji je vezan za zdravlje i sigurnost. To može obuhvatiti vodoinstalaterski sistem, električni sistem ili samo jednu utičnicu, ili kanalizacijski sistem. Slični problemi mogu biti grijanje i/ili klimatizacija, uređaj koji ne radi, odvoz smeća, popravak prozora, ili popravak ulaznih vrata. Može biti bilo koji drugi kvar za koji je stanodavac odgovoran. Ovo ne bi obuhvatalo takve stvari kao bojenje i uljepšavanje.

Stanar treba prvo dati stanodavcu mogućnost da riješi problem. Uvijek je dobra ideja obavjestiti stanodavca pismenim putem. Budite sigurni da je dokument datiran i da zadržite kopiju za sebe, da bi dokazali da je stanodavac bio obavješten o popravku, ali da nije popravio kvar. Inače, stanodavac može reći da se nije moglo od njega očekivati da nešto popravi kad ga stanar nije obavjestio da se nešto treba popraviti.

Ako popravka nije učinjena, prvi korak je da se stanodavcu uruči pismeno obavještenje. Ovo obavještenje treba nagovjestiti kakve su propravke potrebne. Ovo obavještenje se treba uručiti stanodavcu najmanje sedam dana prije nego što je sljedeća stanarina dužna. To obavještenje saopštava stanodavcu da će stanar odbiti cijenu popravke od stanarine za sljedeći mjesec. Cijena popravke ne može biti veća od stanarine za jedan mjesec. Zbog ovog, stanar bi trebao dobiti pažljivu procjenu od osobe koja pravi popravke.

Drugi korak bi bio da se napravi popravaka. Najbolje je da neko drugi uradi taj posao, iako bi i Vi to mogli uraditi. Ali ako Vi to sami uradite, Vi morate držati pažljive zabilješke o vremenu koje ste uložili i o materijalima koje ste kupili. Trebali bi imati račune za sve što kupite.

Treći korak je da odbijete cijenu od sljedeće stanarine. Dajte stanodavcu kopije računa i zadržite orginale za sebe. Popravka bi se trebala napraviti prije nego što bi stanodavac poslao saopštenje o neplaćanju stanarine.

Ponekad je potrebno nekoliko popravki. Ako je cijena popravke viša od stanarine za jedan mjesec, stanar bi mogao popraviti svakog mjeseca po jednu stvar. Stanar bi trebao biti siguran da cijena svake popravke nije viša od iznosa jedno-mjesečne stanarine, i da svaki mjesec šalje saopštenje, koje navodi da će stanar odbiti cijenu popravke od sljedeće stanarine ako stanodavac ne uradi popravke u roku od sedam dana/7-day notice. Isto tako, ako bi nekoliko stanara željelo da se udruže zajedno i da upotrebe svoju stanarinu da poprave zajednički kvar, kao na primjer peć koja grije nekoliko stanova, svi oni bi mogli upotrebiti postupak "popravke i odbijanja" i možda bi imali dovoljno novca da omoguće popravku. Oni bi svi trebali dati saopštenje stanodavcu, koje navodi da će stanar odbiti cijenu popravke od sljedeće stanarine ako stanodavac ne uradi popravke u roku od sedam dana/seven-day notice.

4. Postupak "Stiže sudac"
Ponekad popravka može biti preskupa za stanara da je riješi sa gore navedenim postupcima. Na primjer, ako stambena jedinica nema grijanja tokom zime jer se sistem za grijanje treba izmjeniti, većina stanara si ne može priuštiti da plati za takvu popravku, iako bi stanar mogao odbiti cijenu od stanarine tokom vremena. Isto tako, neki majstori možda neće započeti velike popravke bez suglasnosti stanodavca. Šta se može učiniti u takvim situacijama?

Jedna mogućnost je da zovnete stambenog inspektora/Housing Inspector za Vaš grad. Mnogi gradovi imaju stambeni zakonik/Housing Code, i inspektori ga sprovode. Ako postoji ozbiljan prekršaj, gradski inspektor može narediti stanodavcu da brzo napravi popravku. Ako to stanodavac ne učini, grad ga može odvesti na sud, ili ga novčano kazniti. Međutim, ako gradski inspektor pronađe stvarno loše stambeno stanje, i stanodavac odbije da ga riješi, inspektor može izjaviti da se ne može živjeti u toj stambenoj jedinici. U ovakvim slučajevima stanari će se možda morati iseliti.

Ako ne postoji gradski inspektor za Vaš grad, ili ako se Vi bojite da će Vam grad narediti da se iselite jer je mjesto u lošem stanju, Vi možete umjesto toga podnijeti sudski proces. Sudski proces je zasnovan na odgovornosti stanodavca da održava imovinu za iznajmljivanje u dobrom, i sigurnom stanju, povoljnom za stanovanje. Ako sudac odluči da stanodavac nije ispunio svoje obaveze na neki važan način, i da su stanari zbog toga povrijeđeni, sudac može narediti stanodavcu da popravi stvari.

V. Stanodavac se ne može osvetiti stanaru zbog zahtjeva za popravak.
Pod svim ovim postupcima za popravke, stanodavac se ne može osvetiti stanaru povećanjem stanarine, pokušajem prisilnog iseljenja stanara, ili smanjivanjem usluga. Ako stanodavac pokuša da to uradi u roku od jedne godine od kada je stanar podnio žalbu u vezi popravaka, zakon pretpostavlja da stanodavac pokušava da se osveti stanaru. Stanodavac bi onda morao pokazati neki drugi razlog za poduzimanje te mjere. Međutim, ako stanar nije platio stanarinu, zakon ne pretpostavlja da se stanodavac sveti ako on pokuša da istjera stanara.

Bilo koji stanar sa problemima vezanim za prisilno iseljenje ili ostalim pitanjima o stambenom pravu bi se trebao posavjetovati sa advokatom. Da biste saznali broj ureda Iowa Legal Aid-s koji služi Vašem mjestu, nazovite 1-800-532-1275.