Search      Tips on Searching Find Legal Help On Landlord and Tenant Issues Related Resources Summary of Iowa Landlord and Tenant Law By: Iowa Legal Aid New Requirements for Landlord Notices of Clear and Present Danger By: Iowa Legal Aid Common Legal Terms (Separate Website) By: Iowa Judicial Branch more...

Šta biste Vi učinili da Vam stanodavac kaže da se morate iseliti u roku od tri dana? Da li biste se stvarno morali spakovati i iseliti u roku od ta tri dana? Šta bi se desilo kada se ne bi do tada iselili? Ovaj članak opisuje proces prisilnog iseljenja/eviction process. Usredotočiti ćemo se na saopštenja koja su uručena stanarima i šta ona stvarno znače.

Kao prvo, važno je za stanare da znaju da samo sudac može dati nalog za prisilno iseljenje/eviction. Stanodavac nema pravo da iseli stanara osim ako prvo ode na sud i sudac odluči da se stanar mora iseliti. Stanodavac daje određena saopštenja da započne sudski proces, ali sudac odlučuje da li će se stanar iseliti. Sudski proces za prisilno iseljenje je zvan "čin nasilnog i zakonitog zauzimanja imovine"/ ""Forcible Entry and Detainer" action." U ovom članku, biće samo zvan prisilno iseljenje/eviction. Nakon što stanodavac započne proces za prisilno iseljenje, saslušanje je automatski zakazano. Stanar ima mogućnost da ispriča sudcu svojun stranu priče. Stanodavac ima isto to pravo. Ako sudac odluči da će stanar biti prisilno iseljen, šerifov pomoćnik će doći i ili će iseliti stanara ili će nadgledati nekoga ko je plaćen da iseli stanara. Stanodavac ne može odstraniti stanara bez šerifovog pomoćnika koji će primjeniti sudski nalog.

Postoji puno saopštenja koja mogu biti data stanarima. Neka od ovih saopštenja daju stanaru tri dana da nešto poduzme. Ponekad su ova saopštenja pobrkana jedna sa drugima ili stanodavac uruči pogrešno saopštenje. Ovo je važno, jer ako stanodavac uruči pogrešno saopštenje, ili uopšte ne uruči saopštenje, to može značiti da će stanar pobijediti na saslušanju za prisilno iseljenje/eviction hearing. Kakva saopštenja treba stanodavac dati stanaru? Stanodavac mora poduzeti konkretne pravne postupke da oknoča stambeni odnos. Sudski proces za prisilno iseljenje ne može biti započet od strane stanodavca dok se stambeni odnos pravno ne okonča.

Saopštenja upotrebljena da bi se okončao stambeni odnos

Vrsta potrebnog saopštenja ovisi o razlogu za oknočavanje stambenog odnosa

1. Stanarina nije plaćena - Saopštenje o stanarini koja nije plaćena, koje navodi da ako stanar ne plati stanarinu u roku od tri dana, on ili ona će se morati iseliti poslije ta tri dana/Three-Day Notice of Nonpayment of Rent: Ako stanodavac pokušava da istjera stanara jer on nije platio stanarinu, stanodavac bi trebao dati stanaru saopštenje u vezi stanarine koja nije plaćena i koje navodi da ako stanar ne plati stanarinu u roku od tri dana, on će se morati iseliti poslije ta tri dana. Saopštenje bi trebalo obavjestiti stanara koliki se iznos stanarine  duguje, i da stanar ima tri dana da to plati. Treba isto tako obavjestiti da, ako stanarina nije plaćena, stanodavac namjerava da oknoča stambeni odnos. Ako stanar plati u roku od tri dana, stanar može ostati. Ako stanodavac zahtjeva da se plate drugi novčani iznosi, kao na primjer iznos koji se plaća za zakašnjelu stanarinu/late fees, onda stanar možda ima odbranu na saslušanju za prisilno iseljenje. Trenutno zakon u Ajovi još nije jasan u vezi ovog pitanja.
2. Stanar je prekršio pravilo - Obavjest o nepridržavanju pravila ili uslova stambenog ugovora, koja navodi da ako stanar ne poduzme određene mjere u roku od sedam dana, stanodavac će okončati stambeni odnos/Seven-Day Notice of Noncompliance
   Ako bi stanar prekršio pravilo ili uslov stambenog ugovora, kao na primjer držanje kućnog ljubimca ako stambeni ugovor to zabranjuje, ili bučne žurke koje uznemiravaju susjede, stanodavac bi dao obavjest o nepridržavanju pravila ili uslova stambenog ugovora/notice of noncompliance. Ova obavjest daje stanaru sedam dana da otkloni ili riješi problem. Ako problem nije rješen, stambeni odnos je okončan na kraju sedam dana. Ako je problem rješen, ali se isti problem ponovo desi u roku od šest mjeseci, stanodavac može okončati stambeni odnos bez pružanja mogućnosti stanaru da riješi problem.
3. Obavjest o okončanju stambenog odnosa bez ikakvog razloga koja se pruža 30 dana prije sljedećeg datuma kada je stanarina dužna/No Reason Notice. Ako je stambeni odnos od mjeseca do mjeseca (to znači, ne postoji konkretni vremenski period, kao na primjer šest mjeseci ili godina) stanodavac ne mora imati razlog da okonča stambeni odnos. Stanodavac može okončati stambeni odnos stim što uruči obavjest koja se pruža 30 dana prije sljedećeg datuma kada je stanarina dužna. Važno je vrijeme tokom kojeg se ova obavjest uruči. Stambeni odnos od mjeseca do mjeseca se može samo okončati tog dana kada se plaća stanarina, uglavnom prvog dana u mjesecu. Stim, obavjest mora biti uručena 30 dana prije plaćanja sljedeće stanarine. Ako stanodavac uruči tu obavjest, 5-tog Marta, stambeni odnos NIJE okončan 5-tog Aprila. Umjesto toga, obavještenje neće stupiti na snagu do 1-og Maja, jer se podrazumjeva da je stanarina bila dužna prvog dana u mjesecu.
4. Nasilje ili droge - Obavjest o jasnoj i postojećoj opasnosti, koja navodi da će stanodavac okončati stambeni odnos u roku od tri dana ako stanar ne poduzme određene mjere/Three-Day Notice of Clear and Present Danger: U slučajevima u kojima stanar predstavlja opasnost po stanodavcu, stanarima, ili bilo kome drugom, stanodavac može dati obavjest koja oknočava stambeni odnos i može reći  stanaru da se iseli. Zakon ne definiše šta je jasna i postojeća opasnost, ali primjeri su napad na nekoga, protuzakonita upotreba puške ili drugog oružja ili posjedovanje opojnih droga. Ovaj dio zakona je dovoljno opšte napisan da bi se mogao odnositi i na stanara koji je žrtva nekog napada, i na njegove goste koji se posvađaju ili potuku.

Kada stanar primi "Obavjest o jasnoj i postojećoj opasnosti, koja navodi da će stanodavac okončati stambeni odnos u roku od tri dana ako stanar ne poduzme određene mjere/Three Day Notice of Clear and Present Danger" od stanodavca, stanar ima nekoliko mogućnosti osim napuštanja stambene jedinice. Zakon dozvoljava stanaru da reaguje stim što poduzme korake da udalji opasnu osobu sa imovine stanodavca. Stanar može učiniti jednu od tri stvari:

1. Dobiti sudski nalog zabrane komunikacije sa Žrtvom ili dolaska na mjesta na kojima se ona nalazi/domestic abuse protective order ili
2. prijaviti tu osobu službi sigurnosti tako da ta osoba može biti tužena ili
3. napisati pismo toj osobi, u kojem se traži od njega ili nje da ode ili će stanar prijaviti tu osobu za neovlašteni pristup imovini/trespassing.

Stanar mora dati kopiju pisma za "neovlašteni pristup imovini" uredu službe sigurnosti koji pokriva regiju u kojoj stanar živi. Ali stanar to mora brzo učiniti. Stanar mora dati stanodavcu dokaz da je učinio jednu od ove tri stvari prije nego što stanodavac podnese sudsku tužbu za prisilno iseljenje stanara. Ako obavjest o jasnoj i postojećoj opasnosti, koja navodi da će stanodavac okončati stambeni odnos u roku od tri dana ako stanar ne poduzme određene mjere, i koja je uručena od strane stanodavca ne navodi šta stanar može učiniti da riješi problem, onda  će stanar imati odbranu na saslušanju za prisilno iseljenje.

Obavjest koja je potrebna prije nego što se zahtjev za prisilno iseljenje može podnijeti na sud.

Obavjest o napuštanju/Notice to quit je jedna druga obavjest, koja navodi da će stanodavac okončati stambeni odnos u roku od tri dana  i mora biti uručena prije nego što većina vrsta slučajeva za prisilno iseljenje mogu biti podnesene na sud. Ova obavjest saopštava stanaru da napusti stambenu jednicu u roku od tri dana. Ona stanaru ne daje  mogućnost da riješi probleme i da ostane. Ona mora biti uručena u svim slučajevima prisilnog iseljenja/eviction cases OSIM kada je obavjest o neplaćanju stanarine/Notice of Nonpayment of  Rent ili obavjest o jasnoj i postojećoj opasnosti/Notice of Clear and Present Danger uručena stanaru.

Obavjest o podnošenju sudske tužbe

Obavjest koja započinje sudsku tužbu vezanu za prisilno iseljenje zove se "Original Notice".  U ovoj obavjesti je navedeno vrijeme za koje je zakazano saslušanje za prisilno iseljenje/eviction hearing. Često puta stanodavac će istovremeno podnijeti sudsku tužbu da prikupi zakašnjelu stanarinu ili odštete. Ako se to desi, stanar treba uručiti obrazac sa odgovorom/Answer form za   obavjest da on duguje stanarinu ili odštete, ili sudska odluka može biti donesena stim što se stanareva strana nije saslušala. Druga sudska tužba će imati zaseban broj predmeta/case number. Ako stanar ode na saslušanje za prisilno iseljenje, on još uvijek mora predati odgovor za drugi slučaj ili rizikuje da automatski izgubi i duguje novac stanodavcu.

Šta ako stanar ne primi pravilne obavjesti?

Ako stanodavac ne uruči zahtjevanu obavjest, ili ako uruči pogrešnu obavjest, to bi moglo značiti da će stanodavac izgubiti na sudskom saslušanju za prisilno iseljenje/eviction hearing. Ali stanodavac bi mogao dati pravilnu obavjest poslije i podnijeti drugu sudsku tužbu za prisilno iseljenje/eviction lawsuit. Druga mogućnost je da stanar nikad ne vidi, na primjer, obavjest o neplaćanju stanarine/Notice of Nonpayment of Rent, ali da stanodavac kaže sudcu da je obavjest bila poslata putem preporučene pošte/certified mail. Šta to znači? Zakon Ajove dozvoljava da se većina obavjesti za prisilno iseljenje/eviction notices uruče stanaru putem preporučene pošte (za koju je potreban potpis). Šta ako stanar nije imao priliku da odmah podigne preporučenu poštu? Zar ne bi stanar trebao imati još tri dana da plati stanarinu nakon  što se potpiše za preporučenu poštu? Ali da li bih stanar mogao odgoditi plaćanje stanarine zauvjek, stim što namjerno ne podigne preporučenu poštu? Šta ako Original Notice, koja obavještava stanara o sudskom saslušanju za prisilno iseljenje,  je podignuta tek nakon sudskog saslušanja? Zakon Ajove još nije jasno rješio sva ova pitanja. Izgleda vjerovatno da će sudci zaštiti stanare protiv nepoštenih postupaka stanodavaca. Međutim, odluka u vezi šta je nepošteno može puno ovisiti o vrsti informacija koje sudac primi tokom sudskog saslušanja.

Bilo koji stanar sa problemima vezanim za prisilno iseljenje bi se trebao posavjetovati sa  advokatom. Da biste saznali broj ureda Iowa Legal Aid-a koji služi Vašoj regiji, nazovite 1-800-532-1275.