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BUYING REAL PROPERTY AND FINANCING
THROUGH THE SELLER

(Versíon en Español atras)

What is a real estate contract?

It is a contract between a buyer and seller where the seller agrees to sell real estate ("property") to the buyer for a certain price and under certain conditions and where the seller essentially finances the buyer's purchase of the property.  The buyer usually pays a higher interest rate than if he/she borrowed the money from either a bank or mortgage company.  When the buyer has paid the full amount owed under the contract, the buyer becomes the owner of the property.  If the buyer breaks the contract, the seller gets the property back.

For the protection of both the buyer and seller, it is recommended that the buyer and seller go through a professional escrow company.  Because escrow companies charge for their services, it is important that the buyer and seller understand how much the company will charge and who will pay for it before agreeing to use the company.  The escrow company's job is to be neutral and to make sure everyone lives up to the terms of the contract.  Look in the yellow pages under "escrow" to find an escrow company in your area.

Normally, after the real estate contract has been signed, the escrow company sets up an account for the buyer and seller.  The buyer fills out a deed to the seller for the property, and the seller fills out a deed to the buyer for the property.  The escrow company keeps both deeds and does not do anything with either deed unless: (1) the buyer pays the full amount under the contract for the property, or (2) the buyer stops making payments for the property and breaks the contract. 
The buyer makes the payments to the escrow company, and the escrow company makes sure that the payments are sent to the seller.  The escrow company keeps track of all the payments made by the buyer so that the buyer has proof of each payment he/she made.  If the buyer is late or does not make a payment, the escrow company usually sends a late notice to the buyer, telling him/her that the payment is late and what may happen if the payment is not made. 

If the buyer does not pay within a certain period of time, he/she may be considered to have broken the contract.  If that happens, the escrow company will give the seller the deed that the buyer signed when the escrow account was first set up, showing that the seller is the owner of the property.  If the buyer pays off the property and does not break the contract, the escrow company will give the buyer the deed that the seller signed, showing that the buyer is the owner of the property. 

What should the real estate contract include?

A real estate contract should, at the very least, contain the following information:  (1) the names of the buyer and seller; (2) a legal description of the property; (3) the dollar amount for which the property is being sold; (4) the interest rate the seller is charging the buyer; (5) the dollar amount of the down payment and what the balance will be; (6) how many years the buyer has to pay for the property (usually 15 or 30 years); (7) when the payments are due; (8) what happens if the buyer is late in making a payment; and (9) whether late fees will be charged, and if so, how much. 

What happens if I stop making payments before the property is paid off?

The seller could go to the escrow company and ask for the deed showing the seller as the owner of the property.  The seller then would have the right to do whatever he/she wants to do with the property.  If the buyer lives on the property, the seller could be considered a landlord, and the buyer could be considered a tenant.  The landlord/seller could go to court and ask for an order to have the tenant/buyer evicted from the property, just like any other landlord who wants a tenant to be evicted.

Before I buy real estate, what things should I look for to make sure I am not wasting my money?

Some things to think about before you buy property include the following:

1) Does the person selling the property actually own the property?  The seller should have a warranty deed in his/her name showing that the title to the property is in his/her name.  If you buy the property through a mortgage company or bank, they will require the property to have a title insurance policy.  Once you have purchased the property, the seller should give you a title insurance policy showing that you are the owner of the property. 
 
2) Is there a way to get into and out of the property without crossing someone else's property?  Property that you can only get to by going through another's property may cause problems, unless you have an agreement with that owner that allows you to cross his/her property.  Make sure all agreements are in writing.

3) Does the property include utilities, such as electricity, gas, and water?  If the property does not include them, how much will it cost to bring them to the property?  If there is no water, will you have to drill a well?  If so, how much will it cost?  What is the quality of the water?  Will you be able to drink it?  Will you need a permit to drill the well or to install the other utilities?  If so, how hard is the procedure for getting the permit?  How long does it take to get a permit?

4) If you are buying a house, is it in good condition?  Does the roof leak?  Is the foundation in good condition?  How old is the plumbing and electrical system?  Are they in good condition?

Disclaimer:  Law Access New Mexico (LANM) does not warrant the accuracy or usability of any publication or form.  The materials provide general information.  This information is not intended as a substitute for specific legal advice.  Law Access New Mexico grants permission for copying and distribution by the Access to Justice Network and to organizations for non-commercial purposes only.  Copyright Law Access New Mexico.
 
 

COMPRAR UNA PROPIEDAD QUE ESTÁ SIENDO FINANCIADA POR EL VENDEDOR

¿Qué es un contrato inmobiliario o bienes raíces?

Es un contrato entre un comprador y un vendedor, donde el vendedor acepta venderle una propiedad inmobiliaria/bienes raíces al comprador bajo ciertas condiciones y por un cierto precio, y adonde el vendedor básicamente financia la compra para el vendedor. El comprador normalmente paga una tasa de interés más alta que la que pagaría si él o ella consiguieran el préstamo a través de un banco o una compañía de crédito inmobiliario.  Cuando el comprador termina de pagar el préstamo se convierte en el dueño de la propiedad.  Si el comprador termina el contrato, el vendedor recibe la propiedad de vuelta.   

Como medida de protección se recomienda que el comprador y el vendedor usen una compañía que ofrezca un servicio de cuentas de plica (cuenta de garantía, en inglés "escrow company")  Estas compañías cobran por sus servicios, por lo que es importante que el comprador y el vendedor sepan de antemano  cuánto cobrará a compañía y quién pagará este costo.  El rol de la compañía es el de mantenerse neutral y asegurar que las partes se atengan a los términos del contrato.  Busque en las páginas amarillas bajo "escrow" (pica) para encontrar una compañía en su área.

Lo que normalmente sucede, es que después de que el contrato inmobiliario ha sido firmado, la compañía que ofrece cuentas de plica (escrow company) abre una cuenta para el comprador y el vendedor.  El comprador prepara una escritura para el vendedor por la propiedad, y el vendedor hace lo mismo para el comprador de la propiedad. La compañía guarda las dos escrituras hasta que la cuenta haya sido saldada o el comprador descontinúe los pagos terminando así el contrato. 

El comprador manda sus pagos a la compañía "escrow" y ésta, a su vez, se responsabiliza por mandarle el dinero al vendedor.  La compañía lleva la cuenta de los pagos recibidos dándole una constancia al comprador.  Si el comprador paga con retraso o deja de pagar, la compañía normalmente manda por correo una notificación  del atraso explicando lo que puede pasar si no paga. 

Si el comprador no hace los pagos durante un cierto periodo de tiempo, él o ella podrán ser acusados de incumplimiento de contrato.  Si esto pasa, la compañía "escrow" le entregará la escritura firmada por el comprador al vendedor, demostrando que el comprador es aún el dueño de la propiedad.  Si el comprador termina de pagar la propiedad y no rompe el contrato, la compañía "escrow" le dará al comprador la escritura que firmó el vendedor, mostrando que el comprador es el nuevo dueño de la propiedad. 

¿Cómo debe leerse el contrato inmobiliario?

El contrato deberá incluir el nombre del comprador y del vendedor, la descripción de la propiedad en términos legales, el precio por el que se está vendiendo la propiedad, la tasa de interés que el vendedor está cobrando, el pie y el saldo, la cantidad de años del crédito (normalmente 15 a 30 años), la fecha en que se harán los pagos, las consecuencias por un pago atrasado, si se cobrará una multa por pagos atrasados o no, y la cantidad de esa multa. 

¿Qué pasaría si se deja de pagar la propiedad antes de su fecha de término?

El vendedor podrá ir a la compañía "escrow" y pedirle la escritura que establece que el vendedor es el dueño de la propiedad.  El vendedor así recobra el derecho de hacer lo que quiera con su propiedad.  Si el comprador vive en la propiedad, el vendedor podrá convertirse en arrendador y el comprador en arrendatario.  El arrendador/vendedor también puede ir a la Corte a pedir una orden de desalojo contra el arrendatario/comprador, el cual es un derecho de cualquier arrendador. 

¿Qué información es importante considerar antes de comprar una propiedad?

Algunas de las informaciones necesarias de ser consideradas antes de comprar una propiedad son:

1) Si el vendedor es el verdadero dueño de la propiedad.  El vendedor debería tener una escritura de garantía en su nombre, demostrando que la propiedad es suya.  Si usted compra una propiedad mediante una compañía inmobiliaria o un banco, ellos requieren que la propiedad tenga una póliza de seguro de título de propiedad.  El vendedor deberá entregarle una póliza de seguro de título de propiedad cuando usted la compre.

2) ¿Existe acceso a la propiedad sin tener que pasar por una propiedad ajena?  Una propiedad que no tiene acceso propio podrá causarle problemas, a menos que usted tenga un acuerdo con el dueño de la otra propiedad que le permite cruzar por ella.  Asegúrese de tener cualquier acuerdo por escrito.

3) ¿La propiedad tiene servicios públicos, como electricidad, gas, y agua?  Si la propiedad no los tiene, ¿cuánto le costará conseguirlos? Si la propiedad no tiene agua, ¿podrá cavar un pozo?  ¿Cuánto costará hacer un pozo?  ¿Cómo es la calidad del agua? ¿Es potable? ¿Necesitará un permiso para cavar el pozo o instalar los servicios públicos? ¿Si es así, que tan difícil es el proceso para conseguirse el permiso? ¿Cuánto demora conseguirse un permiso?

4) Si está comprando una casa ¿en qué condición está? ¿En qué condición está el techo? ¿En qué condición están los cimientos? ¿En qué condición están la plomería y el sistema eléctrico?

Disclaimer:  LANM no garantiza la exactitud o la utilidad de cualquier publicación o formulario.  Si se trata de un problema o una circunstancia legal especifica debe buscarse asesoría legal individualizada.  Los materiales ofrecen información general sobre sus derechos y responsabilidades.  Esta información no fue diseñada para sustituir una asesoría legal específica.  Law Access New México otorga permiso para la reproducción y distribución sin fines comerciales a organizaciones y a la Red de Acceso a la Justicia.