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LANDLORDS' RIGHTS AND RESPONSIBILITIES

(Version en Español atras)

As a landlord in New Mexico, you must comply with the provisions of the Uniform Owner-Resident Relations Act (NMSA 1978, Sections 47-8-1 to 47-8-52) (the "Act").  These statutory provisions compose the New Mexico landlord/tenant law.  If a lease that you provide your tenant is in conflict with any of these provisions, it is New Mexico law that will decide the matter.  Therefore, it is important that you familiarize yourself with the Act, and be sure that the leases you provide your tenants are in compliance with the Act.  You can download the provisions of the Act via the Internet, by searching under New Mexico Statutes Annotated, and then under each section beginning with Section 47-8-1 and ending with Section 47-8-52.  You can also contact your local library or law library to obtain the provisions of the Act. 

Under New Mexico landlord/tenant law, a landlord is required to provide tenants with a written lease.  The landlord must perform the obligations stated in the lease and those that are imposed by law.  If the landlord fails to perform those obligations, a tenant has a variety of available remedies, depending on the problem, including withholding a portion of the rent or taking the landlord to court to enforce compliance.

Under New Mexico law, if a landlord fails to make requested repairs within seven (7) days of receiving a written request from a tenant, then the tenant may withhold one-third of the daily rental amount for every day that the landlord failed to make the repairs after receiving notice.  If the landlord's failure to perform his or her obligations makes the leased premises uninhabitable, the tenant may immediately vacate the leased premises and notify the landlord that the tenant considers the lease terminated.  In this situation, the tenant may sue the landlord for whatever damages the tenant has suffered by reason of the landlord's failure to perform the obligations stated in the lease and required by law.

Some additional points to remember are as follows:
 
• If there is a rental agreement or lease, a landlord may not increase the rent or change the rules prior to the end of the lease period, unless the rental agreement or lease otherwise permits.  If there is a month-to-month tenancy, a landlord must give thirty (30) days written notice of the rent increase or change to the rules before making effective the rent increase or change to the rules.

• A landlord must provide a tenant with written notice twenty-four (24) hours before entering a tenant's residence, unless the tenant has submitted a recent written request for repairs or services, or the landlord is accompanied by a utilities employee or a public official conducting an investigation.  If the tenant refuses to allow lawful entry, the landlord may go to court to obtain an order requiring the tenant to permit access or terminating the rental agreement.

• A landlord must provide the tenant with proper written notice if the landlord has any complaints about the tenant's behavior (i.e., a 7-Day Notice of Material Noncompliance) or if the tenant has failed to pay rent on time (i.e., a 3-Day Notice of Nonpayment of Rent).  A landlord may not act to remove the tenant from the premises without first obtaining a court order.  This means that a landlord is not permitted to change a tenant's locks (without giving the tenant the new keys), turn off a tenant's utilities, block a tenant's access to the residence, or remove any of a tenant's possessions without first obtaining a court order.  A tenant may sue a landlord for damages, civil penalties, attorney fees, and costs if a landlord illegally evicts or attempts to illegally evict a tenant.

The Federal Fair Housing Act prohibits discrimination by landlords to renters.  Federal laws prohibit discrimination based on:

• RACE,
• COLOR,
• NATIONAL ORIGIN,
• ANCESTRY,
• RELIGION,
• SEX, and
• DISABILITY. 

It is also illegal to:

• THREATEN, INTIMIDATE, OR INTERFERE WITH ANY PERSON'S RIGHT TO FAIR HOUSING.

In addition, the New Mexico Human Rights Act makes it illegal to discriminate with respect to any housing-related matter against any person because of their sexual orientation or gender identity.  Protection is already available for discrimination based on spousal affiliation.
Landlords with questions about housing discrimination should call the Fair Housing Project at 866-226-0068.

This general information about the law is not intended as legal advice about any particular problem.  If you have questions about a landlord's obligations or tenant's rights, you should consult a lawyer.  If you do not know a lawyer, you can contact the lawyer referral service of the New Mexico State Bar Association at 1-800-876-6227.

Disclaimer:  Law Access New Mexico (LANM) does not warrant the accuracy or usability of any publication or form.  The materials provide general information.  This information is not intended as a substitute for specific legal advice.  Law Access New Mexico grants permission for copying and distribution by the Access to Justice Network and to organizations for non-commercial purposes only.  Copyright Law Access New Mexico.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR Y REMEDIOS Y DERECHOS DEL ARRENDATARIO O INQUILINO

Como arrendador en Nuevo Mexico, usted tiene que obedecer las provisiones de la ley llamada Uniform Owner-Resident Relations Act (Ley Uniforme sobre las Relaciones Dueño-Residente) (Secciones 47-8-1 a 47-8-52 NMSA 1978).  Estas provisiones forman parte de la ley arrendador/ arrendatario de Nuevo México. Si el contrato que usted le ofrece a su arrendatario esta en conflicto con alguna de estas provisiones, la ley de Nuevo México es la que decidirá el asunto.  Por lo tanto es importante que usted se familiarice con la ley Uniform Owner-Resident Relations Act, y que el contrato que le ofrezca a su arrendatario se rija bajo esta ley.

Usted puede informarse sobre las provisiones de ley accediendo al sitio de Internet de los Estatutos Anotados de Nuevo México (New México Statutes Annotated), y luego bajo de cada sección comenzando con 47-8-1 y terminando con 47-8-52.  También puede llamar a la biblioteca pública o a la biblioteca de la facultad de derecho en su área para obtener una copia de las provisiones de esta ley.    

Bajo la ley de arrendador/ arrendatario de Nuevo México un arrendador está obligado a ofrecer a su arrendatario un contrato de arriendo por escrito.  El arrendador debe cumplir con las obligaciones descritas en el contrato, y cualquier otra obligación requerida por ley.  Si el arrendador no cumple con sus obligaciones, el arrendatario tiene una variedad de soluciones o alternativas, dependiendo en la problema, incluyendo retener una parte de la renta, o entablar una demanda legal contra el arrendador para que sea obligado a cumplir con sus obligaciones. 

Bajo la ley de Nuevo México si el arrendador no completa los arreglos requeridos dentro de 7 días después de haber recibido la solicitación por escrito del arrendatario, el arrendatario puede retener un tercio del total del arriendo diario por cada día en que el arrendador no cumple con su obligación de reparar la propiedad después de recibir la solicitacion.  Si debido al incumplimiento del arrendador el la premisa se vuelve inhabitable, el arrendatario puede desalojar la premisa inmediatamente y avisarle al arrendador que considera el contrato terminado.  En esta situación, el arrendatario puede entablar una demanda legal contra el arrendador por cualquier daño incurrido debido al incumplimiento del arrendador de cumplir con sus obligaciones descritas en el contrato y requeridas por ley.  

Otros puntos que se acuerde:

• Si hay un contrato de arriendo por escrito, el arrendador no puede aumentar la renta ni puede cambiar una regla o reglamento antes que termine el contrato solamente que el contrato de otra manera permita.  Si es una tenencia mes por mes, el arrendador tiene que dar aviso escrito treinta (30) días antes de que el aumento de renta o cambio de regla o reglamento sea efectivo. 
 
• Un arrendador debe entregar una notificación por escrito 24 horas antes de entrar en la residencia del arrendatario, a menos que el arrendatario haya solicitado servicios o reparaciones del arrendador por escrito.  El arrendador también puede entrar si está acompañado de un oficial público conduciendo alguna investigación, o de un empleado de alguna de las compañías de servicios públicos.  Si el arrendatario le niega entrada al arrendador cuando este tiene derecho legal de entrar (como en los ejemplos descritos), el arrendador puede obtener una orden judicial que obligue al arrendatario a permitirle acceso, o terminar el contrato de arriendo.

       
• Un arrendador tiene que proporcionarle al arrendatario una notificación escrita apropiada si el arrendador tiene algún reclamo sobre el comportamiento del arrendatario, o si el arrendatario no ha pagado la renta a tiempo.  Un arrendador no puede actuar para remover al arrendatario de la propiedad sin antes obtener una orden judicial.  Esto quiere decir que un arrendador no tiene derecho a cambiar las cerraduras (sin darle las nuevas llaves al arrendatario), desconectar los servicios públicos del arrendatario, impedirle acceso a la propiedad, o sacar ninguna de las posesiones del arrendatario sin tener una orden judicial.  Un arrendatario puede entablar una demanda judicial contra el arrendador por daños y sanciones administrativas, si este desaloja o trata de desalojar al arrendatario ilegalmente.

La Ley Federal Fair Housing prohíbe la discriminación del arrendador contra el arrendatario.  Esta ley federal prohíbe la discriminación en base a:

• RAZA
• COLOR
• ORIGEN
• ASCENDENCIA
• RELIGIÓN
• SEXO
• DISCAPACIDAD

También es ilegal:

• AMENAZAR, INTIMIDAR, O INTERFERIR CON EL DERECHO A JUSTO ACCESO A VIVIENDA DE CUALQUIER PERSONA. 

Además, la ley Derechos Humanos de Nuevo México vuelve ilegal la discriminación en la vivienda contra cualquier persona debido a su identidad u orientación sexual.  Actualmente existen protecciones contra discriminación por estado civil.  
Un arrendador que tiene preguntas sobre discriminación en la vivienda deberá llamar al Proyecto Justo Acceso a la Vivienda al 866-226-0068.

Esta información sobre la ley no fue diseñada para sustituir asesoría legal sobre un problema específico.  Si usted tiene preguntas sobre las obligaciones de un arrendador o los derechos de un arrendatario, debe consultar un abogado.  Si usted no conoce un abogado o necesita una referencia, puede contactar a la Asociación del Colegio de Abogados de Nuevo México al 1-800-876-6227.

Disclaimer:  LANM no garantiza la exactitud o la utilidad de cualquier publicación o formulario.  Si se trata de un problema o una circunstancia legal especifica debe buscarse asesoría legal individualizada.  Los materiales ofrecen información general sobre sus derechos y responsabilidades.  Esta información no fue diseñada para sustituir una asesoría legal específica.  Law Access New México otorga permiso para la reproducción y distribución sin fines comerciales a organizaciones y a la Red de Acceso a la Justicia.