Expulsión
by: Legal Aid Services of Oregon
| ADVERTENCIA DE LÍMITE DE TIEMPO: Bajo las leyes federales y estatales, hay límites de tiempo para tomar acción para ejercer sus derechos. La mayoría de las demandas relacionadas con el acuerdo de rentar y el Acta de Inquilino y Propietario de Oregon tiene que ser archivadas (comenzadas en la corte) dentro de un año después del incidente. Puede haber otros límites de tiempo más cortos que se aplican en otros casos. Pregunte a un abogado acerca de los límites de tiempo que se podrían aplicar en el caso suyo. |
CONTENIDO
¿Puede el propietario desalojarme de la propiedad?
¿Qué puedo hacer si el propietario me niega acceso a la propiedad o me corta los servicios de utilidades?
¿Qué tiene que hacer un propietario para desalojarme?
¿Qué tipos de aviso de expulsión puede dar el propietario?
¿Cómo entrega el propietario el aviso de expulsión?
¿Puedo ser expulsado por no haber pagado la renta si solamente pago parte de la renta este mes?
¿Puedo ser desalojado si he pagado mi renta?
¿Puede el propietario desalojarme de la propiedad?
El propietario tiene que ir a la corte para obligarlo a salir de la propiedad. El propietario no puede: cambiar las cerraduras; desconectar el agua, la electricidad u otros servicios; tomar sus muebles; amenazarle que va a tomar estas acciones; o tomar cualquier otra acción fuera de la corte para forzarlo a irse sin tener primero una orden de la corte.
Hay solo tres maneras para un propietario poder tomar posesión de un apartamento legalmente:
1. El inquilino se muda y le entrega las llaves al propietario;
2. El inquilino se muda y abandona la propiedad sin dejar saber si tiene planes para regresar;
3. El propietario puede ir a corte; tener una audiencia y obtener una orden para que un alguacil (la policía del condado) obligue al inquilino a mudarse. Unicamente un alguacil, con una orden de la corte, puede desalojarlo.
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¿Qué puedo hacer si el propietario me niega acceso a la propiedad o me corta los servicios de utilidades? (por ejemplo, luz, agua, o calefacción)
La única manera legal que un propietario pueda sacarlo de su casa es a través de una orden de la corte que lo obligue a irse. Si el propietario le niega acceso, dígale que lo que está haciendo es ilegal y que lo deje entrar en su casa. Si no tiene éxito pero puede entrar por una ventana o una puerta, hágalo y llame a un abogado.
Si el propietario le niega acceso a la propiedad y no puede entrar de ninguna manera, usted puede llamar a la policía. Algunas veces ellos pueden ayudar y otras veces le dejan saber que el problema es una disputa civil y por eso no lo pueden ayudar. Si esto ocurre, comuníquese con un abogado.
Si el propietario, ilegalmente, cambia las cerraduras; desconecta la electricidad; hace amenazas serias o intenta cortar los servicios de utilidades; o toma cualquier otra acción sin permiso de la corte para forzarlo a mudarse, usted puede tomar acción legal y tratar de conseguir una orden de la corte para que pueda regresar a su casa. Usted también puede demandar que le paguen por daños, por una cantidad de hasta dos meses de renta o doble la cantidad de los daños ocasionados, lo que sea mayor, o por otro mes de renta o daños si el dueño entró la unidad ilegalmente (por ejemplo para cambiar las cerraduras). Esta acción legal puede incluir daños por: angustia emocional que le pueda ocasionar pérdida de sueño; pérdida de apetito; o cualquier otra interferencia con su capacidad de uso de la propiedad rentada. Vea la Advertencia de Límite de Tiempo. [ORS 90.375]
Haga clic aquí para información acerca de derechos adicionales que usted puede tener si el propietario no paga las cuentas por servicios que debe pagar.
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¿Qué tiene que hacer un propietario para desalojarme?
El propietario tiene que ir a la corte y pedir una orden de la corte que diga que usted se tiene que mudar. El propietario tiene que darle primero un aviso de desalojo, a menos que usted tenga un contrato que expire en una fecha determinada. Si usted no se muda antes de la fecha indicada en el aviso, el propietario lo puede llevar a corte. Si lo lleva a corte se le entregarán papeles legales, inclusive una citación y una queja, que le indicarán en qué fecha tiene que ir a corte. Haga clic aquí para información sobre lo que va a pasar en la corte.
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¿Qué tipos de aviso de expulsión puede dar un propietario?
Nota: Si usted vive en una vivienda que recibe subsidio federal, usted tiene derechos adicionales de los que se han incluido en las siguientes reglas.
Para todos las notas que son enviados, agregan 3 dias adicionales para calcular cuando la nota entrara en vigor. [ORS90.150(3)]
Sin Causa
Si renta mensualmente, el propietario puede darle 30 días de aviso (33 días si lo envía por correo) para que se vaya sin darle ninguna razón. Si usted renta semanalmente, su propietario puede darle 10 días (13 días si se envia por correo y no se pone en la pared) de aviso para irse sin dar ninguna razón.
Pero un propietario no puede desquitarse o discriminar. Si usted vive en una área de casas-móviles o en cualquier tipo de vivienda federal con subsidio, el propietario tiene que tener una razón para darle un aviso de desalojo. (Vea al pie.) [ORS 90.427]
Con Causa
Si usted renta mensualmente, el propietario puede avisarle que tiene 30 días para que se mude (33 días si le avisa por correo y no está puesto en la pared), con una explicación del problema y dándole 14 días para que corrija el problema. Si corrije el problema durante los 14 días, usted se puede quedar. [ORS 90.400(1)]
Si usted crea el mismo problema seis meses después del aviso de 30 días, con la explicación del problema y dándole 14 días para corregirlo, el propietario puede darle otro aviso de desalojo y 10 días (13 si lo envía por correo y no está puesto en la pared) para que se mude sin permitirle que corrija el problema. [ORS. 90.400(1)]
Si usted renta semanalmente, una notificación de desalojo con causa puede ser servida dentro de los 7 días, con oportunidad de arreglar el problema dentro de los cuatro días. Si usted vuelve a ocasionar el problema dentro de seis meses, el dueño puede darle una notificación de 4 días sin permitirle tiempo de arreglar el problema. [ORS 90.392]
Animales
Si usted tiene un animal doméstico en violación del contrato de renta, el propietario puede darle un aviso de 10 días (13 días si le avisa por correo y no lo fija en la puerta) para que salga el animal o se mude. [ORS 90.405]
Si su animal: 1) agrede y causa daño personal sustancial al propietario, otros inquilinos, vecinos u otras personas que están en la propiedad con permiso; o 2) representa una amenaza inmediata para causar daño personal al propietario u otros inquilinos; o 3) causa daños grandes a la propiedad en más de una ocasión; o 4) comete un acto muy serio y extremo en la propiedad o muy cerca de la propieded, el propietario le podría dar un aviso de 24 horas (añada 3 días si es enviado por correo y no fijado en su puerta). Esta noticiación tiene que decirle que si usted remueve al animal de la propiedad antes del término del período de 24 horas, usted se puede quedar en la unidad habitacional. Si usted hace esto pero después regresa el animal a la unidad más tarde, el propietario puede darle una notificación de 24 horas (3 días más si es enviado por correo). Este aviso puede requerirle que usted se mueva, sin darle otra oportunidad para remover su animal. [ORS 90.396]
Renta Tardia
Si usted renta mensualmente, el propietario puede darle un aviso de 72 horas de pagar la renta o mudarse cuando su renta es más de 7 días atrasada. Si lo permite su acuerdo de rentar escrito, su propietario puede también darle un aviso de 144 horas de pagar la renta o mudarse cuando su renta es más de 4 días atrasada. El aviso de 144 horas se puede dar más pronto pero ha de darle más tiempo para pagar, así que la fecha en que tiene que pagar o mudarse sale siendo la misma que sería con un aviso de 72 horas. (Si usted renta semanalmente, la notificación se le puede dar si su renta se atrasa por más de 4 días.)
El propietario tiene que aceptar su pago completo de renta durante el período de aviso. El propietario no tiene que aceptar ningun pago ofrecido después del período de aviso. (Si el propietario acepta pago parcial de la renta, el propietario no puede desahuciarlo por no pagar la renta a menos que el plan de pago parcial es por escrito [ORS 90.415]).
Si el acuerdo escrito lo permite, el propietario puede fijar el aviso en la puerta y luego enviarle una copia por correo. Si el aviso es enviado por correo, el propietario tiene que darle tres días más para que pague o se mude. Si usted paga su dinero, debe ser entregado antes de las 11:59 p.m. del tercer día para un aviso de 72 horas o 11:59 p.m. del sexto día para un aviso de 144 horas.
Usualmente, usted puede enviar por correo el pago atrasado de renta dentro de los períodos de tiempo. Pero, si el no pago de aviso de renta fue entregado personalmente a usted (no puesto en su puerta y enviado por correo) y si su contrato de renta por escrito y el no pago del aviso de renta requiere esto, usted puede traer (no enviarlo por correo) la renta al lugar puesto en el aviso. (El lugar para pagar la renta tiene que ser en el lugar o donde usted siempre paga su renta, y tiene que estar disponible durante el período de aviso.) [ORS 90.394]
Lastimadura Personal, Amenazas y Daños Sustanciales
Si usted, su animal doméstico o alguien que usted pueda controlar: 1) inflije lesiones personales sustanciales al propietario o a otro inquilino, vecinos, u otras personas que están en la propiedad con permiso; 2) es una amenaza inmediata para el propietario u otro inquilino y puede causarles lesiones leves o graves; 3) es capaz de ocasionar daños, u ocasiona daños a la propiedad rentada; el propietario puede notificarle que tiene 24 horas para que mude. (Tres días adicionales si le envía el aviso por correo y no lo fija en la puerta). [ORS 90.396]
Actos Excepcionalmente Atroces
Si usted o alguien quien esté bajo su responsabilidad, comete un acto atroz en extremo; el propietario puede notificarle que tiene 24 horas para que se mude (añada 3 días si le envía la notificación por correo sin fijarla en la puerta).
"Alguien quien esté bajo su responsabilidad" significa una persona que usted permite que venga o se quede en su hogar cuando usted sabe o sabía que el o ella está cometiendo (o que posiblemente cometa) un acto atroz, lastimadura personal, daño sustancial, o seriamente lastimadura amenazante o daño.
"Acto atroz" incluye, pero no se limita a: fabricación o entrega de drogas; juegos de azar donde se arriesga dinero; actos de prostitución; robos; o intimidación. El acto tiene que ser extremo o serio. Si no, el propietario tiene que usar un aviso de 30 o 10 días y no un aviso de 24 horas para desalojar a un inquilino. [ORS 90.396]
La Vivienda Libre de Drogas y Alcohól
Si usted vive en una "vivienda libre de drogas y alcohól" (vea abajo) y ha vivido ahí por menos de 2 años, el propietario puede darle un aviso de 48 horas por consumir, poseer y compartir drogas y alcohól dentro o fuera del local. El aviso tiene que decir que hizo mal y darle 24 horas para resolver el problema. Si resuelve el problema dentro de 24 horas, entonces puede quedarse. [ORS 90.398]
Si usted posee o usa drogas o alcohól otra vez dentro de 6 meses de haber recibido un aviso de 48 horas con 24 horas para resolver el problema, el propietario puede darle un aviso de 24 horas para mudarse sin oportunidad de resolver el problema. [ORS 90.398]
"La vivienda libre de drogas y alcohól" - para que un complejo de apartamentos o viviendas para alquiler califiquen como "viviendas libre de drogas y alcohól," un inquilino en cada vivienda ha de ser un alcohólico en recuperación o un adicto de las drogas participando en un programa como AA o NA. El propietario ha de ser una corporación no comercial o una autoridad de vivienda y tiene que proveer un ambiente libre de drogas y alcohól, un empleado quien asegura que los inquilinos obedecen las reglas de libre de alcohól y drogas, o provee otro apoyo para la recuperación de los inquilinos. También tiene que tener un acuerdo de renta escrito que dice que la vivienda es libre de alcohól y drogas, que el inquilino tiene que participar en un programa de recuperación y de análisis de orina, y que el inquilino puede ser expulsado por no seguir estas reglas. [ORS 90.243]
Ocupante Ilegal
Si el inquilino original se muda y usted está subrentando en violación de un contrato de renta por escrito que prohíbe subrentas, y el propietario, sin saberlo, ha aceptado sus pagos de renta, al propietario enterarse puede notificarle que tiene 24 horas para que se mude, (puede añadir 3 días si le envía la notificación por correo sin fijarla en la puerta). [ORS 90.243]
Aviso Puesto en una Vivienda por Violaciones del Código
Si un inspector del gobierno pone un aviso en su vivienda que dice que es peligroso y ilegal ocuparla, el propietario puede darle un aviso de 24 horas al menos que los problemas fueron causados por el propietario. [ORS 90.380]
Terminación de Empleo
Si usted vive en un lugar debido a su empleo, en o cerca de las unidades de alquiler (por ejemplo un gerente residente), se le puede dar una notificación de por lo menos 24 horas terminando su empleo. Después de que el tiempo anotado en el aviso ha pasado, el patrón anterior puede archivar un caso de expulsión, pero no puede poner o cambiar el candado para prevenir su entrada a la vivienda, o llamar a la policía por traspasar(entrada ilegal.). Si recibe este tipo de aviso, debe comunicarse con un abogado. [ORS 91.120]
Nota: Trabajadores del campo que no están adentro ni alrededor de unidades de alquiler no pueden ser desalojados con este tipo de notificación de 24 horas.
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¿Cómo entrega el propietario el aviso de desalojo?
El propietario tiene que: entregar en persona el aviso de desalojo; enviarlo por correo; o en algunos casos fijarlo en la puerta y enviarle copia por correo. Si es entregado en persona; el plazo de tiempo empieza en el momento de la entrega. Si es enviado por correo a usted; el propietario tiene que añadir 3 días al plazo de tiempo y declarar en la notificación que se le agregan 3 días porque se le envia por correo. Si es fijado en la puerta y con copia por correo; (24 horas, 72 horas, y 144 horas de aviso cuando el contrato de renta por escrito permite este tipo de notificación por el inquililno y el propietario) el plazo de tiempo empieza cuando el propietario envía el aviso por correo (para los avisos de 24 o 48 horas) o a 11:59 p.m. en el día en que el propietario pone el aviso en la pared y manda el aviso (para los avisos de 72 y 144 horas).
Todos los avisos de expulsión tienen que ser por escrito. [ORS 90.155, 90.160]
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¿Puedo ser desalojado por no haber pagado la renta si solamente pago parte de la renta este mes?
Si el propietario acepta parte de la renta en el segundo día del mes o más tarde, el propietario no puede desalojarle durante ese mismo mes por no pagar la renta, a menos que usted prometa pagar el resto en cierto día y no lo pague. Si el propietario acepta parte de la renta, después de entregarle un aviso de 72 o 144 horas para desalojo, es más difícil para el propietario desalojarle. Llame a un abogado si el propietario trata de desalojarle.
Pero el propietario no ha "aceptado" el pago parcial de la renta si el propietario reembolsa la renta durante 6 días de recibirlo. El reembolso puede ser entregado personalmente o por correo de primera clase (enviado por correo dentro de los 6 días). El reembolso puede ser en forma de cheque or giro postal y el propietario no tiene que regresar el cheque del inquilino. Si usted es un inquilino de Sección 8, un propietario puede aceptar el pago de asistencia de renta de la Sección 8 y siempre desalojarlo si usted no paga la porción de la renta. [ORS 90.415(5)-(9)]
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¿Puedo ser desalojado si he pagado mi renta?
Aunque usted haya pagado su renta puede ser desalojado por otras razones. Haga clic aquí para información sobre los otros tipos de desalojos.
Si le ha dado una notificación de desalojo de 30 días, sin causa, y el dueño acepta el pago de una renta que cubre más de 30 días, usted todavia puede ser desalojado después de los 30 días. Pero, para poder desalojarle, el dueño debe devolverle la renta adicional dentro de 4 días de haberla recibido. (Por ejemplo, el dueño le da una notificación de desalojo el 15 de julio y acepta un mes completo de renta de usted el 1 de aogosto. El 5 de agosto el dueño le devuelve la renta que pague para el 16 de agosto hasta el 30 de agosto puede ser desalojado después del 15 de agosto.
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