Una nueva ley federal requiere aviso de 90 días antes de desalojar a cualquier inquilino que viva en una propiedad con hipoteca ejecutada.
by: Columbia Legal Services
Introducción
Si usted vive en un hogar que arrienda, y la propiedad se vende por ejecución hipotecaria después del 20 de mayo de 2009, hay una ley federal nueva, la Ley de Protección para Inquilinos en Ejecución Hipotecaria del 2009, que requiere que el nuevo propietario le de al menos 90 días de notificación antes de desalojarlo. Usted debe seguir cumpliendo con las obligaciones estipuladas en su contrato de arrendamiento durante este periodo de tiempo.
Además de la nueva ley federal, hay una nueva ley del Estado de Washington vigente a partir del 26 de Julio de 2009 que requiere que la parte que está ejecutando la hipoteca (el banco o el fideicomisario que ejecuta la hipoteca del hogar que usted arrienda) le envíe notificación escrita antes que la propiedad se venda por ejecución hipotecaria. Este aviso escrito le informará que su hogar podría venderse en 90 días a contar de la fecha del aviso, o con posterioridad a dicho plazo. También dirá que el nuevo propietario que compre su hogar en la venta judicial tiene la obligación de darle a usted al menos 60 días de aviso antes de desalojarlo. Estos son dos plazos de notificación distintos: el aviso de 90 días de ejecución hipotecaria le dirá cuándo se podría vender su hogar en una venta judicial; el periodo de 60 días del aviso de desalojo no puede comenzar a correr hasta después que el hogar se venda por ejecución hipotecaria.
Aún después que entre en vigor esta nueva ley estatal, y usted reciba notificación de su derecho a un aviso de 60 días para desalojar la propiedad conforme a la nueva ley estatal, los propietarios nuevos igual tendrán la obligación de darles a los arrendatarios aviso de 90 días antes de desalojarlos debido a la ley federal.
Estas dos leyes son nuevas y aún no hay resoluciones judiciales que las interpreten. Este documento tiene la intención de proporcionar información general sobre estas leyes nuevas. Para su situación específica, una vez que lea la información contenida aquí, consulte con un abogado para preguntas específicas concernientes a sus derechos bajo la nueva ley federal y la nueva ley estatal que protegen a los inquilinos que viven en propiedades en proceso de ejecución hipotecaria.
¿Dónde puedo encontrar estas leyes nuevas?
La Ley Federal de Protección para Inquilinos en Ejecución Hipotecaria se encuentra en S. 896, Pub. L. No. 111-22, §§ 701-704
La nueva ley estatal, SB 5810, se ubica en http://apps.leg.wa.gov/documents/billdocs/2009-10/Pdf/Bills/Session%20Law%202009/5810.SL.pdf
¿Cómo me afecta la nueva ley federal si tengo un contrato de arrendamiento por un periodo fijo? Si el dueño nuevo no va a mudarse al hogar suyo, entonces usted puede quedarse hasta que venza su contrato de arrendamiento.
Si el dueño nuevo tiene la intención de mudarse al hogar, debe darle a usted al menos 90 días de aviso antes de desalojarlo.
¿Y si arriendo mes a mes? Si el arrendamiento suyo es mes a mes, o si comenzó el alquiler con un contrato de arrendamiento vencido y ahora arrienda mes a mes, el dueño nuevo tiene la obligación de darle aviso de al menos 90 días antes de desalojarlo. En circunstancias de ejecución hipotecaria, ésta ley federal prevalece sobre la ley del Estado de Washington que permite al arrendador terminar un arriendo mes a mes con sólo 20 días de aviso.
¿Y si tengo Sección 8?
Si usted arrienda usando la Sección 8, recibe las mismas protecciones listadas arriba: debe permitírsele completar su periodo del contrato de arrendamiento y/o el requisito de 90 días de aviso antes de desalojo. Además, el nuevo propietario debe respetar los términos del contrato de pagos para asistencia de viviendas (HAP) que haya establecido su arrendamiento bajo la Sección 8. El nuevo dueño no puede usar la cláusula de "otra buena justificación" en su contrato HAP para terminar su arrendamiento si la "otra buena justificación" es que desalojarlo a usted haría que la propiedad sea más fácil de vender.
¿Y si no tengo Sección 8 pero mi arriendo lo subsidia o lo rebaja algún otro programa?
Si su arriendo lo subsidia o lo rebaja algún programa de subsidios federal, estatal, o local, usted recibe las mismas protecciones que cualquier otro arrendatario, incluyendo el derecho al aviso de 90 días.
Si vivo en Seattle, ¿me protege la Ordenanza de Motivo Legal Justificado?
Posiblemente. Si usted le paga el arriendo al nuevo propietario y él acepta el pago, entonces usted podría ser considerado inquilino mes a mes, protegido por la Ordenanza de Seattle de Motivo Legal Justificado. En Seattle, ningún arrendatario puede desalojar a inquilinos por razones que no se encuentren listadas en la Ordenanza. Comprar la propiedad en una venta judicial por ejecución hipotecaria no esta listado como una de las razones por las que un propietario puede desalojar a un inquilino, así que la Ordenanza podría protegerle. Si usted vive en Seattle, y arrienda y vive en una propiedad que se encuentra en proceso de ejecución hipotecaria, debiera buscar asesoría legal inmediatamente. ¿A quién le pago el arriendo después de la venta judicial por ejecución hipotecaria?
Conforme a la nueva ley federal, debiera pagar el arriendo al nuevo propietario. Si no ha recibido información de cómo pagarle al nuevo dueño, guarde el dinero del arriendo hasta averiguar cómo debe hacer el pago. No asuma que por el sólo hecho de que el nuevo propietario no le ha dicho dónde enviar el pago del arriendo, no tiene derecho a cobrarlo.
Después del 26 de julio, la fecha cuando entra en vigor la nueva ley estatal, el inquilino que viva en una propiedad con hipoteca ejecutada puede recibir ya sea un nuevo contrato de arrendamiento o un aviso de 60 días para desalojar la propiedad. Si pacta un contrato de arrendamiento nuevo con el dueño nuevo, entonces debe pagar la renta al propietario nuevo. Si recibe un aviso de 60 días para desalojar la propiedad, sólo puede ser desalojado por pérdidas o molestias conforme a la ley estatal nueva. No hay autorización para que un nuevo propietario desaloje por algún otro motivo como, por ejemplo, por arriendo impago. Si usted esta viviendo en una propiedad que se vendió en venta judicial por ejecución hipotecaria después del 26 de julio, y ha recibido un aviso de 60 días para desalojar la propiedad, busque inmediatamente asesoría legal sobre sus responsabilidades y derechos.
¿Tengo que seguir pagando el arriendo después de recibir mi aviso de 90 días? Depende. La ley federal nueva asume que la obligación de pagar arriendo continúa durante los 90 días. Sin embargo, podría ser que el propietario nuevo jamás exija o cobre el arriendo, o a lo mejor ni siquiera le interesa conformar una relación de inquilino-arrendador. Si se exige el pago del arriendo, y usted quiere quedarse por el periodo de 90 días, debiera seguir pagando el arriendo. Si usted no paga el arriendo o no cumple con algún otro término de su contrato de arrendamiento o alquiler, la ley federal dice que usted igual puede ser desalojado conforme a la ley estatal. Para mayor información, lea nuestra publicación El desalojo y su defensa, que se encuentra en www.washingtonlawhelp.org bajo la categoría de "Vivienda".
Una vez que entre en vigor la nueva ley estatal el 26 de julio de 2009, el asunto del arriendo se complica. La nueva ley estatal estipula un aviso de 60 días para desalojar la propiedad. Durante dicho periodo, un propietario nuevo solamente puede desalojar al inquilino si el inquilino crea pérdidas o molestias ? pero NO por arriendo impago. Usted puede pactar voluntariamente un contrato de arrendamiento nuevo con el nuevo dueño de la propiedad, o puede aprovechar su derecho al aviso de 90 días conforme a la ley federal nueva. En cualquiera de estos dos casos, usted tendría la obligación legal de seguir pagando el arriendo.
Además, si usted recibe un aviso de desalojo de 60 días conforme a la nueva ley estatal, y no paga el arriendo durante los 60 días del aviso pero decide no mudarse al final de esos 60 días, el propietario nuevo podría demandarlo y forzar su desalojo por medio del proceso de retención ilícita. Debiera tratar de conseguir asesoría legal inmediatamente si se encuentra en esta situación.
¿Cómo sé si la persona que dice ser el nuevo propietario de mi hogar efectivamente tiene derecho a cobrar el arriendo?
Existe la posibilidad que estafadores se comuniquen con inquilinos que vivan en propiedades en proceso de ejecución hipotecaria y exijan el arriendo. Antes de pagarle el arriendo a alguien que diga que es el nuevo dueño, usted debiera confirmar que la persona es efectivamente el propietario legal del hogar y que tiene derecho a cobrar el arriendo. Primero, pida una copia de la Escritura Fideicomisaria al dueño nuevo como comprobante que la propiedad es de él. Luego comuníquese con la Oficina de Auditoría del Condado para confirmar que la Escritura Fideicomisaria es legítima y no una falsificación. La información de contacto para las oficinas de Auditoría de los Condados del Estado de Washington se encuentra en http://publicrecords.onlinesearches.com/Washington-Land-Records-and-Deeds.htm. Una compañía local de aseguranza de títulos también podría proporcionar esta información.
Le pagué un depósito y/o el último mes de arriendo al arrendador anterior, ¿qué pasa con ese dinero después de la ejecución hipotecaria?
Según la ley, su arrendador anterior debiera traspasar esos fondos al propietario nuevo. Si no lo hace, usted podría poder demandarlo en el tribunal para demandas de menor cuantía. Lea nuestras publicaciones Recuperación de su depósito de garantía y Tribunales de Menor Cuantía en el Estado de Washington, ambos disponibles en http://www.washingtonlawhelp.org. Tenga presente, sin embargo, que podría deberle arriendo o un depósito al propietario nuevo, a pesar que el arrendador anterior haya retenido indebidamente dichos fondos.
Antes de la ejecución hipotecaria, le pagaba el arriendo a una compañía de administración de propiedades que trabajaba para mi arrendador anterior. Si les sigo pagando, ¿ellos enviarán mi arriendo al nuevo propietario? No. La compañía de administración de propiedades tenía un contrato con su arrendador anterior. Ese contrato caduca una vez que se ejecuta la hipoteca.
Es posible que la compañía de administración de propiedades se haya contactado con el dueño nuevo y hayan pactado un contrato nuevo para seguir administrando la propiedad donde usted vive, pero confirme esto antes de seguir pagando el arriendo al administrador después que se ejecute la hipoteca.
¿Con quién me contacto si mi hogar necesita reparaciones o si cortan los servicios públicos porque mi arrendador anterior no pagó la cuenta?
Después de la ejecución de la hipoteca, el propietario nuevo se convierte en arrendador para todo propósito, conforme a la nueva ley federal. Problemas con el mantenimiento o con reparaciones, además de servicios públicos (asumiendo que es el arrendador quién esta obligado a pagar por los servicios públicos) son responsabilidad del dueño nuevo. Para mayor información, lea nuestra publicación Recursos de reparaciones para inquilinos que se encuentra en www.washingtonlawhelp.org.
El propietario nuevo o el prestamista que esta ejecutando la hipoteca me ha ofrecido una cantidad en efectivo para mudarme de mi hogar inmediatamente, ¿lo acepto?
La decisión es completamente suya. Lo que sea que decida, debe tener presente que según la ley federal nueva, el propietario nuevo o el prestamista que esta ejecutando la hipoteca tiene la obligación de darle aviso de 90 días antes de desalojarlo. Si, por ejemplo, el propietario nuevo le dice que usted tiene la opción de aceptar el dinero y mudarse ahora o ser desalojado con menos de 90 días de aviso, usted podría tener recursos legales contra el dueño nuevo porque esto no es cierto. Sin embargo, si aceptar un pago en efectivo y dejar su hogar le conviene, a lo mejor podría negociar una cantidad aceptable de efectivo y tiempo para mudarse.
La venta judicial por ejecución hipotecaria se hizo después del 26 de julio, 2009 y acabo de recibir un aviso de 60 días para desalojar, ¿cuáles son mis derechos? A pesar de este aviso, usted tiene el derecho absoluto a 90 días de aviso para mudarse conforme a la ley federal tal como se explica arriba. Si usted quiere quedarse en su hogar por el total de los 90 días, debiera informar al nuevo propietario que usted tiene este derecho y que tiene la intención de hacerlo valer. Claro que usted tendrá que cumplir con pagar el arriendo y con sus otras obligaciones conforme al contrato antes de la ejecución hipotecaria. Si el dueño nuevo rehúsa cumplir con la ley federal, busque asistencia legal.
Si usted no desea hacer valer su derecho al aviso de 90 días antes de tener que mudarse, puede cumplir con el aviso de 60 días mudándose dentro de los 60 días. La ley estatal nueva dice que, durante esos 60 días, el propietario nuevo puede desalojarlo sólo por pérdidas o molestias. Esto significa que durante el periodo del aviso de 60 días ordenado por el estado, no puede ser desalojado por no pagar el arriendo.
El propietario nuevo podría querer pactar un nuevo contrato de arrendamiento con usted en base a la nueva ley estatal, pero él no tiene la obligación de hacerlo. Firme un contrato de arrendamiento nuevo sólo si le conviene hacerlo, sopesando sus otras opciones bajo estas leyes nuevas.
Por último, usted puede decidir sencillamente mudarse. No tiene la obligación de quedarse en la propiedad después de la venta judicial por ejecución hipotecaria. Claro que debiera retirar todas sus pertenencias y objetos valiosos cuando se mude, para que el nuevo dueño no los vaya a tomar o destruir.
¿Quién no esta protegido por la Ley Federal de Protección para Inquilinos en Ejecución Hipotecaria del 2009?
Estas protecciones legales sólo aplican si el inquilino NO es el propietario anterior de la propiedad cuya hipoteca se ejecutó (su arrendador anterior), o el hijo(a), cónyuge, o padre (o madre) del dueño anterior; si el contrato de arrendamiento o alquiler fue resultado de una "transacción libre de favoritismo" (no un trato especial entre amistades o familiares); y si el contrato de arrendamiento o alquiler requiere el pago de arriendo que no sea considerablemente menor al precio justo del mercado existente para la propiedad, a menos que el costo del arriendo se rebaje por algún subsidio federal, estatal, o local.
6122SP
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