Este folleto es un resumen de la ley contenida en códigos, estatutos y casos de los tribunales. Para los que quieran hacer más investigación hemos incluido citas - esos son los sitios donde se puede encontrar la información que ha sido resumida.

¿Qué significa ejecución hipotecaria?

Si se atrasa en los pagos mensuales de su casa, el vendedor o quien le hizo el préstamo (el prestador) puede tratar de quitársela. A esto se le llama generalmente ejecución hipotecaria. Si ejecutan la hipoteca de su casa, no sólo puede perder su casa, sino que también todo el dinero que haya invertido en ella.

¿Cómo le financiaron su casa?

El procedimiento de ejecución hipotecaria va a variar dependiendo del tipo de financiamiento que obtuvo cuando compró su casa.  El financiamiento de una casa generalmente se hace a través de uno de los siguientes métodos:

1.      Hipoteca

2.      Escritura de fideicomiso

3.      Contrato de bienes raíces

Lea los documentos que firmó cuando compró su casa para  determinar el tipo de financiamiento que usted tiene.

¿Cuál es el procedimiento de una ejecución hipotecaria?

Hipoteca

Si se atrasa en los pagos mensuales de su hipoteca, el prestador (usualmente un banco o una compañía hipotecaria) puede empezar inmediatamente con el procedimiento de ejecución hipotecaria aunque a menudo esperan hasta que usted se haya atrasado  en varios pagos.

Una hipoteca solamente se puede ejecutar entablando una acción judicial en la Corte Superior del condado donde está ubicada su casa.  El prestador debe notificarle de la demanda judicial entregándole los papeles de la corte que se llaman  Citación Judicial y Demanda.  En la acción judicial el prestador pedirá que se dicte un fallo monetario contra usted por la cantidad completa del balance no pagado de la hipoteca. El prestador también pedirá a la corte que ordene al alguacil del condado a vender su casa en subasta pública (venta judicial) para pagar por el fallo monetario dictado en su contra.

Si recibe los papeles de la corte deberá ver a un abogado inmediatamente. Su abogado puede determinar si tiene alguna defensa contra la ejecución hipotecaria y puede aconsejarle acerca de otras maneras de proteger sus intereses. Si el juez ordena que su casa sea vendida en una venta judicial, usted todavía tiene varios derechos:

·        Si puede declarar su casa como un patrimonio familiar bajo las leyes de Washington, usted podría seguir viviendo en su casa por lo menos ocho meses más después de la venta judicial.  En algunos casos hasta doce meses después de la venta.

·        En cualquier momento durante la ejecución de la hipoteca y hasta los ocho meses después de la venta judicial, usted tiene el derecho de vender su casa y pagar la deuda de la hipoteca. En algunos casos usted tiene este derecho hasta doce meses después de la venta judicial. En cualquiera de los casos, usted puede vender su casa por una cantidad de dinero suficiente para pagar la deuda de la hipoteca y quedarse con dinero sobrante, si es que hay algún sobrante.

·        Ya sea que viva o no viva en su casa después de la venta judicial, usted puede comprar de nuevo su casa ("recuperar") de la persona que la haya comprado en la venta judicial hasta ocho meses después de la venta judicial, y en algunos casos hasta doce meses después de la venta.

Si su casa se vende por menos del balance que debe de la hipoteca, usted puede ser responsable de pagar la diferencia al prestador.

Escritura de fideicomiso

Si tiene una escritura de fideicomiso y se atrasa en sus pagos, el prestador puede ejecutar la hipoteca sin ir a la corte. Al igual que en la hipoteca, el prestador también puede ejecutar judicialmente la escritura de fideicomiso, por medio de la corte.

Si el prestador ejecuta su hipoteca sin ir a la corte, debe primero darle a usted una  Notificación de Incumplimiento y luego, por lo menos 30 días después, darle una Notificación de Venta de Fiduciario y una Notificación de Ejecución de Hipoteca. Cuando usted reciba cualquiera de estas notificaciones, vea a un abogado inmediatamente.

·        Usted puede evitar la ejecución de la hipoteca haciendo los pagos que debe en cualquier momento hasta 11 días antes de la venta. También tendría que pagar los costos en los que incurrió el prestador al iniciar el proceso de la ejecución hipotecaria.

·        La casa no puede ser vendida hasta que no hayan pasado por lo menos 190 días a partir de la fecha en que usted se atrasó en los pagos. Usted puede continuar viviendo en la casa durante este período.

·        Si venden su casa, debe mudarse dentro de 20 días después de la venta o van a presentar una acción judicial de desalojo en su contra.  Si falla en mudarse dentro de los 20 días después de la venta, el comprador puede inmediatamente presentar una acción de desalojo (posesión ilícita de la propiedad) sin darle ninguna notificación de que dicha acción será presentada.  R.C.W. 61.24.060.  Para información adicional acerca de como funcionan las acciones de posesión ilícita, lea nuestro folleto Desalojo y su Defensa.

·        Una vez que su casa haya sido vendida usted no tiene el derecho de recuperarla y perderá el dinero que ha puesto en ella.

·        Si la casa la venden por menos de lo que le debe al prestador, generalmente no se requiere que usted ponga la diferencia.

Si el prestador ejecuta judicialmente su escritura de fideicomiso como una hipoteca, él tiene que seguir los procedimientos de ejecución hipotecaria descritos en la sección anterior.  En la acción de ejecución usted  tendrá los mismos derechos de una persona con una hipoteca.

Contrato de  Bienes Raíces

Si tiene un Contrato de Bienes Raíces y se atrasa en sus pagos, el vendedor puede finalizar su contrato y embargarlo ("confiscarlo") sin acudir a la corte. El vendedor puede también ejecutar judicialmente su contrato igual que una hipoteca.

Si el vendedor intenta confiscar su contrato de bienes raíces sin acudir a la corte, primero tiene que enviarle a usted una Notificación de Intento de Embargo y después enviarle una Declaración de Embargo. Si usted recibe cualquiera de estas notificaciones, debe ver a un abogado inmediatamente.

·        Su contrato de bienes raíces no puede ser confiscado hasta que no hayan pasado por lo menos noventa (90) días a partir de la fecha en que el vendedor registra la Notificación de Intento de Embargo.

·        Usted puede impedir el embargo haciendo los pagos morosos en cualquier momento hasta la fecha estipulada en la Notificación de Intento de Embargo. Usted tendrá también que pagar los gastos que el vendedor incurrió al iniciar la acción de confiscación si el pago de estos gastos está estipulado en los términos de su contrato.

·        Si su contrato de bienes raíces es confiscado, usted debe mudarse dentro de diez (10) días a partir de la fecha que el vendedor registra la Declaración de Embargo. Si usted no se muda, el vendedor puede iniciar una demanda judicial para desalojarlo.

·        Si su contrato de bienes raíces es confiscado, perderá el dinero que ha puesto en la casa. Sin embargo, ya no le deberá más dinero al vendedor.

Si el vendedor ejecuta su contrato de bienes raíces como una hipoteca, él tiene que seguir el procedimiento de ejecución hipotecaria descrito en una sección anterior. Usted tendrá los mismos derechos en la acción de ejecución que una persona con una hipoteca.

¿Cómo puede prevenir ejecución judicial?

Debe ponerse en contacto con el prestador o el vendedor tan pronto como se atrase en vez de esperar hasta que se haya iniciado una acción de ejecución judicial. Explique el porqué se atrasó  y pregunte por los arreglos que puede hacer para ponerse al día en los pagos.

Posibles alternativas a la ejecución judicial

·        Si puede empezar a hacer los pagos de nuevo, puede pedir al prestador "rehacer" el préstamo. Los pagos que perdió serán esparcidos sobre el resto del préstamo, aumentando cada pago mensual por una pequeña cantidad.

·        El prestador puede permitirle hacer pagos parciales por la cantidad atrasada, en adición a sus pagos mensuales hasta que se ponga al día.

·        Si sus pagos son demasiado altos talvez  podría "refinanciar" el préstamo. El préstamo inicial será cancelado y se hará un nuevo préstamo para pagar el balance que debe. Aunque el nuevo préstamo pueda tener pagos mensuales más bajos, probablemente costará más a largo plazo.

·        Puede ser que tenga que entregar la escritura de nuevo al prestador o al vendedor.  Usted podría perder la casa si hace esto pero va a evitar los costos adicionales de una acción de ejecución hipotecaria.

·        Puede vender la casa usted mismo antes de la venta judicial o el embargo y ahorrar algo del valor propio de la casa.

·        Usted puede registrar una petición de bancarrota de acuerdo al capítulo 13 y presentar un plan para ponerse al día con los pagos de su casa.

·        Usted también tiene hasta ocho meses (y en algunos casos hasta doce meses) para vender su casa después de la venta judicial cuando su hipoteca ha sido ejecutada, después de que su escritura en fideicomiso ha sido ejecutada por medio de un proceso judicial o después de que su contrato de bienes raíces ha sido confiscado por medio de un proceso judicial. (Si su escritura en fideicomiso es ejecutada sin un procedimiento jurídico usted no puede vender la casa después de la venta del fiduciario. Si el contrato de bienes raíces es confiscado sin un proceso jurídico, usted no puede vender su casa después de que el contrato ha sido confiscado).

Requisitos especiales FHA, HUD, FmHA y VA

Si tiene un préstamo asegurado por FHA o HUD, un préstamo garantizado por VA, o una casa financiado por FmHA, pueden haber requisitos especiales que el prestador tiene que cumplir si usted se atrasa en sus pagos. Póngase en contacto con un abogado para asegurarse que sus derechos estarán protegidos. En algunos casos, usted puede tener derechos a una reducción en sus pagos mensuales o a una suspensión temporal de sus pagos mensuales.

Ejecución judicial por falta de pago de los impuestos sobre la propiedad y/o Tasaciones especiales

Si usted es un adulto mayor o está discapacitado y está ante una acción judicial de ejecución hipotecaria por falta de pago de impuestos sobre la propiedad y/o tasaciones especiales, usted puede calificar para que le bajen los impuestos sobre la propiedad o que le pospongan el pago de los impuestos sobre la propiedad o tasaciones especiales bajo dos programas en Washington. Póngase en contacto con la Oficina del Asesor del Condado en el que vive o con un abogado para obtener más información. También hay disponibles folletos explicando la exención de impuestos sobre la propiedad y los programas de prórroga.

Recuerde

Una ejecución judicial es muy grave. No solamente pone en peligro su casa sino que también su calificación crediticia. Vea a un abogado inmediatamente si le entregan cualquier documento de la corte o notificaciones. Si no tiene medios para pagar un abogado, contacte la oficina local de servicios legales o el colegio de abogados de su condado.

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