Education for Justice FACT SHEET H-14 (Spanish) Fall
2009
CUANDO SU ARRENDADOR PIERDE LA PROPIEDAD:
EJECUCION
HIPOTECARIA Y
CANCELACION
DE CONTRATO DE VENTA DE DUEÑO A DUEÑO
When Your Landlord Loses the Building: Mortgage Foreclosure and Contract
for Deed Cancelation
Sus derechos como
inquilino después del 20 de Mayo de 2009.
¿QUE PASA SI SE EJECUTA LA
HIPOTECA DE LA PROPIEDAD DONDE ALQUILO?
Ud.
recibirá una copia del aviso que informa que la hipoteca del arrendador (o propietario)
está siendo ejecutada. Establece una fecha para la venta de la propiedad por
parte del sheriff además de otras fechas importantes en el proceso de la
ejecución. Este aviso también le informará sobre agencias y servicios que
pueden ofrecerle información, contestar a sus preguntas y brindarle ayuda en
estos momentos. En muchos de los casos,
usted no tiene que mudarse hasta pasados los 9 meses desde la fecha de venta
del sheriff. Por lo general, el banco que prestó el dinero para la compra de la propiedad recupera la propiedad
en la fecha de venta del sheriff.
Con
hipoteca típica, el propietario tiene 6 meses después de la venta del sheriff
para pagar lo que debe de la hipoteca. Esto es lo que se llama “período de
redención”. Durante este período Ud. todavía puede vivir en la propiedad y el
propietario puede recaudar la renta. A menos que el banco le indique pagar la
renta al banco, Ud. debería pagar la renta al propietario. Si no lo hace, puede
ser desalojado.
Otra cosa que puede pasar es
que el arrendador (casero-rentero) pueda pedir que se retrase la venta del
sheriff por 5 meses. A esto se le llama "periodo de aplazamiento". Si
el casero puede pagar los pagos perdidos y ponerse al día en la hipoteca, la
venta puede ser cancelada. Durante el periodo de aplazamiento, usted todavía
puede vivir ahí y su casero todavía puede cobrarle la renta. A usted se le
informará de la nueva fecha si la venta del sheriff es pospuesta (aplazada). Si
el casero no se pone al corriente (al día) en la hipoteca para la nueva fecha
de la venta del sheriff, el periodo de redención se reducirá a 5 semanas.
¿QUE PASA SI AL PROPIETARIO
LE CANCELAN UN CONTRATO DE VENTA DE DUEÑO A DUEÑO?
En un
contrato de venta de dueño a dueño, el propietario hace los pagos a la persona
que le está vendiendo la propiedad.
Dicha persona se denomina el “vendedor”. La cancelación de un contrato
de venta de dueño a dueño es mucho más rápida que una ejecución hipotecaria.
Por lo general toma 60 días. No siempre tiene que mudarse cuando se cancela un
contrato de venta de dueño a dueño. En algunos casos el vendedor le rentará la
propiedad. Contacte de inmediato al vendedor para tratar de llegar a un
acuerdo. Asegúrese de que el acuerdo sea por escrito y que esté firmado por ambos, por Ud. y por
el vendedor.
¿PUEDE EL PROPIETARIO HACERME
FIRMAR UN CONTRATO DE RENTA CUANDO LA PROPIEDAD ESTA EN EJECUCION O EL CONTRATO
DE VENTA DE DUEÑO A DUEÑO EN PROCESO DE CANCELACION?
Antes de
que el propietario pueda hacerle firmar un contrato de renta o cobrarle su
dinero para renta o depósito de seguridad, el propietario debe informarle por
escrito que la propiedad está en proceso de
ejecución
hipotecaria y debe indicarle cuánto tiempo va a poder permanecer viviendo allí.
En unas ciudades, como Minneapolis y St. Paul, es un crimen si el arrendador no
informa los inquilinos o inquilinos prospectivos que la propiedad esta en
ejecución. El propietario no tiene que
entregarle un aviso por escrito de que la propiedad está en proceso de
ejecución hipotecaria si es que el banco que prestó el dinero llega a un
acuerdo con el propietario para continuar
los contratos de renta.
Si un
contrato de venta de dueño a dueño está en proceso de cancelación, el
propietario no está obligado a
informarle por escrito.
El
propietario puede rentarle por 2 meses o hasta que termine el período de
redención o el período de cancelación del contrato de dueño a dueño, lo que sea
menor.
¿CON CUANTO TIEMPO ME
INFORMARAN PARA QUE ME MUDE?
Término del Contrato:
Si usted tiene un contrato
fijo para un tiempo determinado (llamado término del contrato) y empezó
antes de que el aviso de embargo hipotecario (foreclosure) le llegara a
usted, su contrato continúa con el nuevo propietario del lugar como su
arrendador (casero-rentero). Esto es verdad aún si el nuevo dueño fuera un
banco, y no una persona. Mientras usted siga (obedezca) el contrato, usted
puede quedarse ahí hasta el final de su contrato.
PERO, si el nuevo
propietario vendiera la propiedad a alguien que lo compra para vivir ahí (como
su residencia primaria) ellos pudieran terminar su contrato antes. Ellos deben
darle a usted 90 días de aviso de terminación de su contrato.
Contrato de Mes a mes:
Si usted tiene un contrato de
mes a mes, su contrato continúa con el nuevo dueño como el arrendador (casero-rentero).
Mientras usted siga (obedezca) el contrato, su contrato continúa hasta que
el nuevo propietario le dé un aviso de 90 días para terminar su contrato. Aún
si usted no tuviera un contrato por escrito, usted tiene la garantía del aviso
de 90 días. Usted puede también elegir terminar el contrato de mes a mes al
darle al dueño aviso por escrito de al menos un periodo completo de renta.
Como
inquilino, puede no recibir un aviso por la cancelación de un contrato de venta
de dueño a dueño. Ud. puede enterarse recién cuando el vendedor le informa que
tiene que desalojar. El vendedor debe darle por lo menos 2 meses de preaviso
para desalojar.
¿QUE PASA SI NO DEJO LA
PROPIEDAD?
El banco
puede ir a la corte para desalojarlo. Vea nuestra hoja informativa, “Desalojos.”
¿TENGO QUE SEGUIR PAGANDO LA
RENTA CUANDO LA PROPIEDAD ESTA EN PROCESO DE EJECUCION HIPOTECARIA O CUANDO
ESTA EN PROCESO DE CANCELACION DE CONTRATO DE VENTA DE DUEÑO A DUEÑO?
Sí, Ud.
tiene que continuar pagando la renta al propietario durante la ejecución
hipotecaria, incluso después de la venta del sheriff. Pero el propietario no
puede recaudar renta después de finalizado el período de redención.
Una vez que
termina el período de redención, el banco puede pedirle que les pague renta por
lo que quede del contrato y durante los 90 días de preaviso. Ud. debe pagarles si ellos así lo solicitan. Ud. no
tiene que pagarles renta si ellos no se lo solicitan.
Una vez que
el contrato de venta de dueño a dueño ha sido cancelado, el vendedor puede
pedirle que pague 2 meses de renta por los meses de preaviso. Si el vendedor lo
solicita, Ud. tiene que abonarle la renta. Ud. no tiene que pagarle renta si no
se lo solicita.
Algunas
ciudades exigen que los propietarios tengan licencia para rentar para poder
recaudar rentas. Averigüe si su ciudad exige que el propietario tenga una
licencia, y si el propietario donde Ud. alquila posee una.
Se puede
retenerse la renta del último mes del período de redención o para el último mes
de la cancelación del contrato de venta de dueño a dueño.
¿QUE PASA SI CORTAN LOS
SERVICIOS?
Fíjese en
su contrato. Si Ud. tiene que pagar los servicios, Ud. debería continuar
pagando por los servicios. Si Ud. tiene un medidor de servicios compartido, vea
nuestra hoja informativa, “Medidores de
Servicios Compartidos”.
Si la
factura de servicios está a nombre del propietario, primero debería comunicarse
con el propietario para que él pague los servicios. Si eso no funciona, también
puede comunicarse con la empresa proveedora del servicio y arreglar el pago
sólo de los servicios del mes en curso. Si hace esto, Ud. no es responsable por
las factures impagas del propietario o por los cargos moratorios por pago
tardío.
Para los
servicios de gas y electricidad, si Ud. vive en una vivienda residencial de
1-4, Ud. tiene la opción de poner la cuenta a su nombre. Ud. NO será responsable de realizar un
depósito o de pagar multas por pagos
tardíos o sumas que pertenezcan al propietario. Ud. necesitará enviarle al
propietario una copia del recibo que muestre el monto que Ud. abonó, y luego
puede descontar ese monto de su renta del mes siguiente.
Una tercera
opción es presentar una solicitud de pago de renta a la corte o un caso de
ayuda de emergencia en contra del propietario, y solicitar a un juez que haga
que el propietario pague la cuenta, o que cancele el contrato de renta. Hay más
información sobre todas estas opciones en la hoja informativa, “Cortes de Utilidades Cuando el Arrendador
Debe la Cuenta”.
El banco a
veces se interesa en asegurarse que la propiedad no se deteriore durante el
período de redención y cuando sean el dueño nuevo. Si a la propiedad le falta
calefacción, agua o electricidad u otros servicios importantes, puede ser que
el banco pague por esos servicios por usted. Usted puede archivar un ETRA (Acción
de Remedio de Emergencia del Inquilino) contra el banco como dueño nuevo. Vea nuestra hoja informativa “Cortes de Utilidades Cuando el Arrendador
Debe la Cuenta.” Trate de
comunicarse con el abogado que figura en el aviso de ejecución hipotecaria y
coméntele sobre su problema. Si Ud. ha pagado para reconectar los servicios, o
para evitar el corte de servicios, asegúrese de enviar una copia del recibo que
Ud. pagó, así Ud. puede deducir ese importe de la renta.
¿QUE PASA SI YO ESTOY EN EL
PROGRAMA SECCION 8?
Los
programas de Sección 8 pueden tener políticas que afecten su renta cuando el
propietario entra en ejecución hipotecaria. Comuníquese con su oficina de
Sección 8 cuando reciba un aviso de ejecución hipotecaria y pida instrucciones.
Ud. no
debería dejar la propiedad antes de la terminación del período de redención sin
obtener un permiso por escrito de su oficina de Sección 8. Ud. puede perder su
Sección 8 si se muda antes de tiempo o sin avisarles.
Ud. puede
llegar a tener preferencia en la lista de espera para obtener Sección 8 si Ud.
pierde su vivienda en contra de su voluntad por una ejecución hipotecaria.
Notifique por escrito al Programa de Sección 8 sobre la ejecución hipotecaria
si es que Ud. está esperando obtener una Sección 8.
Si usted
tiene un contrato de Sección 8, es tratado como un contrato de término y como
contratos de mes a mes los cuáles se han explicado arriba. El nuevo propietario
debe honrar el contrato existente. Después de una venta de embargo hipotecario
(foreclosure), los pagos para asistencia de vivienda por contrato (HAP) continúan, y el nuevo
propietario necesita obedecer los términos del contrato de HAP. El nuevo dueño
no puede terminar su contrato de Sección 8 porque podría ayudarles a vender la
propiedad. El nuevo propietario le puede dar un aviso de 90 días para que se
cambie (se mueva) solamente si ellos están planeando vivir en la propiedad.
¿QUE PASA SI ME ENTERO DE QUE
TENGO UN DESALOJO EN MI HISTORIAL?
Si Ud. se
entera de que tiene un desalojo en su historial por un período en el que vivió
en una casa con ejecución hipotecaria o cancelación de contrato de venta de
dueño a dueño, Ud. puede calificar para que se lo cancelen. Esto significa, que
lo quiten de su historial.
Si Ud. se
mudó antes de la terminación del período de redención o del período de
cancelación del contrato de venta de dueño a dueño, o no le dieron un aviso de
desalojo por escrito, Ud. tiene derecho a que le cancelen ese desalojo. Vea
nuestra hoja informativa, Cancelando un
Caso de Desalojo. Si necesita ayuda,
contacte a su centro legal local.
¿DONDE PUEDO OBTENER MÁS
INFORMACION?
Condado de
Hennepin: Legal Aid Society of
Minneapolis: 612-334-5970
Condados de
Ramsey, Washington, Dakota, Carver y Scott:
Southern
Minnesota Regional Legal Services: 651-222-4731
Condado de
Anoka: Judicare del Condado de Anoka:
763-783-4970
Condados
rurales del sur: 1-888-575-2954
Todos los
demás lugares en Minnesota, comunicarse con
HOME Line: 612-728-5767 o 1-866-866-3546
|
Minneapolis Legal Aid – CLE MN
Legal Services Coalition 2324
University Avenue, Suite 101B Minneapolis,
MN 55114 |
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