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Preguntas frecuentes de arrendadores y arrendatarios para arrendadores

Por: D.C. Bar Pro Bono Center
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Índice de contenidos

1. Responsabilidades de los arrendadores

Antes de ser arrendador, ¿necesito tener una licencia? ¿Estoy obligado a registrar mi propiedad con el Distrito?

Sí, en el Distrito de Columbia, si usted está alquilando una propiedad residencial, incluso si es solo una habitación individual en su casa, se le requiere que haga lo siguiente antes de comenzar a alquilar su propiedad:

  • Obtener un certificado de ocupación a menos que la propiedad que está alquilando sea un apartamento, una unidad cooperativa o un condominio ubicado en un edificio que ya tiene un certificado de ocupación para todo el edificio o que la propiedad alquilada sea una casa unifamiliar completa.
  • Obtener una licencia de negocio de vivienda.
  • Presentar un registro o reclamación de exención del Programa de Estabilización de Alquiler (control de alquiler).

Si usted ya está alquilando una propiedad y no ha cumplido con estos requisitos, está infringiendo la ley. Es posible que desee hablar con un abogado antes de intentar registrar su propiedad para ver si puede evitar incurrir en penalidades cuando se registre. A continuación, encontrará más información sobre cómo completar estos pasos. Para un resumen de los requisitos de licencia y registro, haga clic aquí.

¿Cómo sé si la propiedad está bajo control de alquiler?

El Programa de Estabilización de Alquiler (control de alquiler) se aplica a todas las unidades de alquiler residenciales a menos que usted tenga una exención del programa. Usted tiene derecho a reclamar una exención del control de alquiler para una unidad de alquiler en los siguientes casos:

  • Si usted es dueño personalmente (y no a través de un negocio), ya sea solo o con cuatro o menos personas (y no negocios), de cuatro o menos unidades de alquiler y ha presentado un reclamo de exención.
  • Si está recibiendo un subsidio de alquiler local o federal o un subsidio hipotecario para la unidad.
  • Si la unidad de alquiler tiene un permiso de construcción que fue emitido después del 31 de diciembre de 1975, o tiene un certificado inicial de ocupación emitido después del 1 de enero de 1980, siempre y cuando la construcción de este nuevo edificio no requiriera la demolición de un edificio de alquiler controlado con la misma cantidad de unidades o más.
  • El edificio entero en el que se encuentra la unidad estuvo continuamente vacante desde el 1 de enero de 1985, siempre y cuando, al volver a alquilarlo, el edificio cumpla con el Reglamento de Vivienda del Distrito de Columbia.

Incluso si usted tiene derecho a una exención como "arrendador pequeño" que posee cuatro o menos unidades de alquiler, debe presentar la documentación para obtener un número de exención a fin de poder aumentar el alquiler y realizar negocios como arrendador. Los arrendadores que califican para las otras exenciones también pueden presentar papeleo para obtener un número de exención.

Algunos tipos de unidades están totalmente excluidos del control de alquiler. Estos incluyen: hospitales, residencias de ancianos, dormitorios, unidades de alquiler operadas por gobiernos extranjeros y ciertas unidades operadas por organizaciones sin fines de lucro que proporcionan servicios sociales a los residentes.

¿Dónde presento una declaración de registro o una reclamación de exención del Programa de Estabilización de Alquiler (control de alquiler)?

Debe comunicarse con la División de Unidades de Alquiler del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario. El número de teléfono es (202) 442-9505 y la oficina está ubicada en 1800 Martin Luther King, Jr. Avenue, SE, Washington, D.C. 20020.

¿Cómo obtengo un certificado de ocupación?

Comuníquese con la Oficina del Administrador de Zonificación del Departamento de Asuntos Regulatorios y del Consumidor. El número de teléfono es (202) 442-4400. Tendrá que presentar una solicitud, una hoja de datos de ocupación y una cuota de solicitud de $36,30. Se requiere un cargo adicional de al menos $42,00 cuando recoja el certificado de ocupación. En la mayoría de los casos, se requiere una inspección de la propiedad antes de la emisión del certificado de ocupación. Hay información adicional en el sitio web del Departamento de Asuntos Regulatorios y del Consumidor.

¿Cómo obtengo una licencia de negocio de vivienda?

El proceso de licenciamiento depende del tipo de propiedad que usted está alquilando:

  • Unidades de alquiler de una familia: casas unifamiliares, casas adosadas, dúplex, unidades de condominio individuales o habitaciones individuales.
  • Unidades de alquiler de dos familias: un edificio que contiene dos unidades separadas, como una casa con un apartamento en el sótano.
  • Casa de apartamentos: una vivienda que contiene tres o más unidades.

El Departamento de Asuntos Regulatorios y del Consumidor es responsable de otorgar licencias comerciales. Haga clic aquí para acceder a los materiales de solicitud en línea. De la lista de tipos de negocio, seleccione "alquiler de una familia", "alquiler de dos familias" o "casa de apartamentos".

¿Quién es responsable de hacer las reparaciones a la unidad?

El arrendador es responsable de las reparaciones, incluidas aquellas causadas por el desgaste normal, excepto si el arrendatario o los invitados del arrendatario causaron los problemas. Si hay violaciones sustanciales del código de vivienda en la unidad de alquiler, es posible que el arrendatario no esté obligado a pagar el alquiler o a pagar el alquiler completo, y usted puede estar sujeto a responsabilidad civil y penal por violar el código de vivienda.

El arrendatario es responsable de mantener la unidad limpia y de usar los accesorios y electrodomésticos correctamente. El arrendatario también tiene prohibido destruir o dañar la unidad, los electrodomésticos, las instalaciones y el equipo intencionalmente o por negligencia grave.

Estas son algunas de las consecuencias potenciales de no corregir las violaciones al código de vivienda:

  • El arrendatario puede solicitar que un inspector de vivienda visite la propiedad y haga un informe de todas las violaciones al código de vivienda. El inspector le enviará una copia del informe de inspección y le dará instrucciones para que haga las reparaciones dentro de un cierto período de tiempo. Si las reparaciones no se hacen a tiempo, es posible que se le imponga una multa.
  • El arrendatario puede presentar un caso en el Calendario de Condiciones de Vivienda, en la Sección de Acciones Civiles del Tribunal Superior, solicitando que el Tribunal le ordene hacer reparaciones. Un arrendatario no puede obtener un reembolso del alquiler en este tribunal, pero sí puede presentar un caso por separado en el Tribunal de Demandas Menores por hasta $10 000. Haga clic aquí para obtener más información sobre cómo presentar un caso en el Calendario de Condiciones de Vivienda.
  • El arrendatario puede presentar un caso normal en la Oficina de Acciones Civiles solicitando que usted haga reparaciones y solicitando un reembolso del alquiler porque el arrendatario pagó demasiado por el alquiler durante los períodos en que existieron violaciones al código de vivienda. (Si la demanda solo busca dinero, y no una orden para hacer reparaciones, el arrendatario debe solicitar más de $10 000 o el caso debe presentarse en el Tribunal de Demandas Menores).
  • Si las violaciones del código de vivienda son graves (por ejemplo, no hay calefacción en invierno), el arrendatario puede solicitar inmediatamente a la División de Acciones Civiles del Tribunal Superior una orden de restricción temporal para que se restaure la calefacción, como parte de un caso en el Calendario de Condiciones de Vivienda o una acción civil normal.
  •  Si las violaciones al código de vivienda son menos graves, el arrendatario puede presentar una petición de arrendatario ante la División de Acomodaciones de Alquiler (RAD). Esta agencia les permite a los arrendatarios entablar acciones legales contra sus arrendadores. Las reglas y procedimientos son muy informales y los arrendadores y arrendatarios generalmente no necesitan abogados para proceder.
  • El arrendatario puede presentar una demanda en el Tribunal de Demandas Menores. Si un arrendatario piensa que usted debe reembolsarle el dinero que el arrendatario gastó arreglando problemas en la unidad de alquiler o que usted le debe dinero al arrendatario ya que el arrendatario pagó demasiado por el alquiler durante los períodos en que existieron violaciones al código de vivienda, el arrendatario puede entablar una acción en el Tribunal de Demandas Menores hasta por $10 000.
  • El arrendatario puede dejar de pagar el alquiler. Debido a que solo los arrendadores pueden entablar una acción en el Tribunal de Arrendadores y Arrendatarios, la única manera de que los arrendadores se presenten ante un juez en este tribunal es no pagar el alquiler y esperar a ser demandados por sus arrendadores. Una vez que esté en el Tribunal de Arrendadores y Arrendatarios, el arrendatario puede pedirle al juez que le ordene hacer las reparaciones. El arrendatario también puede obtener una reducción en el alquiler que debe.

¿Cómo solicito una inspección de la vivienda?

Si desea solicitar que un inspector de vivienda visite la propiedad, ya sea para tener pruebas de que las reparaciones se han hecho o no son necesarias o porque el arrendatario está violando el código de vivienda, puede solicitar una inspección de vivienda. Para hacer una cita, llame al (202) 442-4400. Es mejor que usted esté presente durante la inspección para señalarle al inspector todas las violaciones o reparaciones.

2. Aumentar el alquiler

¿Puedo aumentar el alquiler?

Usted no puede aumentar el alquiler si usted y el arrendatario han acordado, por lo general en un contrato de arrendamiento por escrito, una cierta cantidad. Por lo general, usted y el arrendatario se pondrán de acuerdo en una cierta cantidad por un período de tiempo específico. Una vez que ese período de tiempo termina, usted puede aumentar su renta con 30 (treinta) días de aviso por escrito. Si usted y el arrendatario nunca acordaron un período de tiempo específico, por lo general puede aumentar el alquiler con un aviso por escrito con 30 (treinta) días de anticipación.

Si se le permite aumentar el alquiler, entonces cuánto y con qué frecuencia puede aumentar el alquiler depende de si la unidad está sujeta a control de alquiler. Si la unidad está exenta del control de alquiler, entonces usted puede aumentar el alquiler en cualquier cantidad en cualquier momento, siempre y cuando no esté aumentando el alquiler por una razón ilegal, como para tomar represalias contra el arrendatario por tomar alguna acción legal como reportar violaciones al código de vivienda o solicitar reparaciones. Usted debe darle al arrendatario por lo menos 30 días de aviso por escrito antes de la fecha en la que desea que el aumento del alquiler entre en vigencia.

Si la unidad está sujeta a control de alquiler, entonces usted puede aumentar el alquiler si:

  • El último aumento del alquiler fue hace por lo menos 12 meses (a menos que la unidad esté vacía).
  • La unidad está debidamente registrada en la División de Acomodaciones de Alquiler (RAD).
  • La unidad de alquiler y los elementos comunes de la vivienda se ajustan sustancialmente a las normas de vivienda.
  • Usted da un aviso por escrito con 30 días de anticipación de cualquier aumento en el alquiler.

En general, solo se puede aumentar el alquiler en una unidad controlada por el alquiler en un determinado porcentaje cada año. Ese porcentaje no puede ser más del 10 % y la cantidad exacta que usted puede aumentar el alquiler cada año es determinada por la Comisión de Viviendas de Alquiler y se basa en el Índice de Precios al Consumidor. Debe comunicarse con la Comisión de Viviendas de Alquiler al (202) 442-8949 para averiguar cuánto puede aumentar el alquiler.

Si su propiedad de alquiler no le genera al menos una tasa de retorno del 12 %, puede pedirle a la División de Acomodaciones de Alquiler del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario que le permita aumentar el alquiler por más de la cantidad aprobada por la Comisión de Viviendas de Alquiler, en lugar de hacer el aumento anual regular del alquiler. Para hacer esto, usted debe presentar una "petición de dificultad financiera", mostrando el interés que tiene en la propiedad, los gastos de operación, el monto de alquiler que está cobrando y otra información financiera. Debe comunicarse con la División de Acomodaciones de Alquiler al (202) 442-9505 para averiguar cómo presentar una petición de dificultad financiera.

Finalmente, si usted está haciendo ciertos tipos de mejoras capitales al edificio, puede solicitar permiso para aumentar el alquiler para ayudar a pagar las mejoras. Necesitará permiso de la División de Viviendas de Alquiler del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario para aumentar el alquiler por esta razón. Comuníquese con la División de Viviendas de Alquiler al (202) 442-9505.

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3. Depósitos de seguridad

¿Qué monto puedo cobrar por un depósito de seguridad?

No se puede cobrar más que un mes de alquiler, y solo se puede cobrar una vez.

¿Estoy obligado a mantener el dinero en una cuenta especial?

Usted debe mantener el depósito en una cuenta que devenga intereses en una institución financiera del Distrito de Columbia. La cuenta debe tener el único propósito de mantener depósitos de seguridad. Puede utilizar la misma cuenta para más de un edificio. Si el arrendatario alquila la unidad durante al menos doce meses, usted debe pagarle al arrendatario los intereses que se acumulan sobre el depósito de seguridad, sujeto a cualquier deducción legal. El tipo de interés se ajusta cada seis meses (el 1 de enero y el 1 de julio) a la tasa de la caja de ahorro del banco en el que se mantiene la cuenta.

Después de que el arrendatario desocupa una unidad de alquiler, ¿cuánto tiempo tengo para devolver el depósito?

Usted tiene 45 días para devolver el depósito con el interés debido, o notificar al arrendatario por escrito de su intención de retener el depósito y aplicarlo al costo de los gastos debidamente incurridos. Los intereses solo deben pagarse al finalizar los contratos de arrendamiento de un año o más.

¿Para qué puedo usar el depósito?

En general, el arrendador puede usar un depósito de seguridad para asegurarse de que el arrendatario haya cumplido con sus obligaciones bajo el contrato de arrendamiento. El arrendador está obligado a declarar por escrito para qué se puede utilizar un depósito, ya sea en un contrato de arrendamiento por escrito o en un recibo por escrito del depósito de seguridad. Puede, por ejemplo, declarar que un depósito puede usarse para pagar por daños a la unidad de alquiler o si el arrendatario se muda y le debe dinero del alquiler.

Usted es responsable de pagar las reparaciones de su unidad de alquiler, siempre y cuando los problemas no hayan sido causados por el arrendatario o sus invitados. Si el arrendatario o los invitados del arrendatario dañaron la unidad de alquiler, incluso accidentalmente o por negligencia, entonces el arrendatario es responsable de pagar las reparaciones. Usted es responsable de pagar el mantenimiento normal y de reparar los daños que no hayan sido causados por el arrendatario o sus invitados.

¿Qué sucede si decido quedarme con una parte o la totalidad del depósito de seguridad?

Si usted retiene el depósito de seguridad para pagar el costo de los gastos incurridos apropiadamente, se le debe dar aviso al arrendatario por escrito, entregado personalmente o por correo certificado. Dentro de los 30 días siguientes a la entrega de este aviso, usted debe proporcionarle al arrendatario una declaración detallada de las reparaciones y otros usos a los que se aplicó el dinero, con el costo de cada artículo.

¿Qué medidas puede tomar el arrendatario en mi contra si retengo un depósito de seguridad?

El arrendatario puede presentar una demanda, por lo general en el tribunal de demandas menores, para tratar de obligarlo a devolver el monto correspondiente. Si usted pierde el caso, se puede dictar una sentencia monetaria en su contra por el monto del depósito de seguridad más los daños y perjuicios.

¿Puedo ser penalizado por no devolver el depósito o por no brindar aviso?

Si usted no devuelve el depósito o no proporciona el aviso correspondiente, y el arrendatario lo demanda por la parte no devuelta del depósito, usted debe probar que el arrendatario no tiene derecho a la devolución total del depósito y los intereses. El arrendatario puede tener derecho a lo que se llama "daños triples", o el triple del dinero real que se debe, si el tribunal determina que usted actuó de mala fe. El término "mala fe" significa cualquier razón infundada o deshonesta para no devolver el depósito. Olvidarse de devolver el depósito, el mal juicio o la creencia honesta de que actuó correctamente no es mala fe.

¿Qué acción puedo tomar para recuperar los daños causados a un apartamento que son mayores al monto del depósito de seguridad?

Usted puede presentar una demanda, por lo general en el Tribunal de Demandas Menores, para tratar de obtener un fallo a su favor por el monto de daños mayores que el monto del depósito de seguridad.

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4. Desalojos en general

¿Cómo desalojo a mi arrendatario?

El desalojo forzado es ilegal en D.C. En D.C., usted debe presentar una demanda contra su arrendatario y recibir un "fallo por posesión" para desalojar al arrendatario. Después de obtener el fallo por posesión, debe coordinar el desalojo con el Servicio de Alguaciles de EE. UU. Es ilegal sacar la propiedad del arrendatario; cambiar las cerraduras; cortar el gas, la electricidad, el agua u otros servicios; o hacer cualquier otra cosa para forzar al arrendatario, excepto programar un desalojo a través del Servicio de Alguaciles de EE. UU.

Si desaloja a un arrendatario sin un fallo por posesión o sin usar el Servicio de Alguaciles de EE. UU., usted puede ser responsable de pagarle al arrendatario por daños a la propiedad más daños monetarios por infringir la ley. El tribunal también puede ordenarle que permita que el arrendatario regrese a la propiedad hasta que usted haya seguido el proceso del tribunal para desalojar al arrendatario legalmente.

No me gusta mi arrendatario. ¿Necesito una razón legal para desalojarlo?

Sí. En D.C., usted no puede desalojar a su arrendatario solo porque no le caiga bien. Usted debe tener por lo menos una razón legal para desalojar legalmente a un arrendatario. Las razones legales más comunes incluyen no pagar el alquiler y violar otra parte del contrato (por ejemplo, tener un perro cuando el contrato lo prohíbe).

¿Cuáles son las razones legales que puedo usar para desalojar a un arrendatario?

Para desalojar legalmente a un arrendatario, usted debe poder probar ante el tribunal que por lo menos una (1) de las siguientes razones es verdadera:

  • El arrendatario no pagó el alquiler.
  • El arrendatario o un ocupante violó alguna otra parte del contrato de arrendamiento (por ejemplo, mantener un perro cuando el contrato lo prohíbe o tener personas viviendo en la unidad cuando no se les permite estar allí) o el código de vivienda (por ejemplo, dañar la propiedad o no mantenerla limpia).
  • El arrendatario o un ocupante violó la ley dentro de la propiedad.
  • El arrendatario o un ocupante mantiene un refugio de drogas dentro de la propiedad.
  • Usted desea recuperar la propiedad para su uso inmediato y personal.
  • Usted tiene la intención de renovar la propiedad y no puede hacerlo con seguridad si el arrendatario vive allí.
  • Usted tiene la intención de demoler la propiedad.
  • La propiedad tiene que ser rehabilitada o renovada sustancialmente.
  • La propiedad ya no va a ser utilizada como vivienda de alquiler.

¿Puedo desalojar al arrendatario cuando termine el período de arrendamiento?

No. En D.C., una vez que el período de arrendamiento termina, el arrendamiento automáticamente pasa a ser de mes a mes. Todas las otras partes del contrato de arrendamiento permanecen iguales (incluido el monto del alquiler, a menos que usted le dé al arrendatario un aviso por escrito).

Por ejemplo, si usted firmó un contrato de arrendamiento de un (1) año el 1 de enero de 2016 y el período de arrendamiento termina el 31 de diciembre de 2016, el plazo de arrendamiento será de mes a mes a partir del 1 de enero de 2017, INCLUSO si usted no está de acuerdo en renovar el contrato con el arrendatario. En otras palabras, usted no puede desalojar al arrendatario cuando el período de arrendamiento termina a menos que tenga otra razón legal.

No firmé un contrato por escrito con mi arrendatario o mi contrato es de "mes a mes". ¿Puedo desalojar al arrendatario?

No, a menos que haya alguna otra razón legal para desalojar al arrendatario. Solo puede desalojar al arrendatario si tiene una razón legal para hacerlo, incluso si no hay un contrato escrito o si el arrendatario tiene un contrato de mes a mes.

Quiero presentar una demanda para desalojar a mi arrendatario. ¿Se requiere una notificación de 30 días antes de que pueda presentar la demanda?

En D.C., el primer aviso legal que un arrendador debe dar a un arrendatario antes de presentar una demanda por desalojo se llama "aviso de desalojo" o "aviso de remediación o desalojo". Este aviso es necesario antes de que usted pueda desalojar legalmente a un arrendatario por cualquier razón que no sea la falta de pago del alquiler o porque el arrendatario está manteniendo un refugio de drogas. En la mayoría de los casos, se requiere un aviso de 30 días, pero en algunos tipos de casos, se requiere que el arrendador le dé al arrendatario un aviso de hasta 90, 120 o 180 días antes de que se pueda presentar una demanda de desalojo.

Si usted está buscando desalojar a un arrendatario porque el arrendatario está manteniendo un refugio para drogadictos, no es necesario que le dé este aviso al arrendatario.

Si usted está buscando desalojar a un arrendatario porque el arrendatario no pagó el alquiler, es posible que no tenga que enviar este aviso. Lea el contrato de arrendamiento para ver si el arrendatario ha aceptado renunciar al derecho de recibir este aviso antes de ser demandado por desalojo. El contrato de arrendamiento puede indicar algo como: "Este contrato de arrendamiento actuará como aviso de desalojo del arrendador, por lo que usted renuncia a cualquier requisito de que el arrendador notifique al arrendatario mediante un aviso adicional antes del desalojo".

  • Si el contrato de arrendamiento indica esto, usted no está obligado a darle al arrendatario un aviso de desalojo si el desalojo se basa en la falta de pago del alquiler. El arrendatario solo puede estar de acuerdo en renunciar al derecho de recibir este aviso en un caso de falta de pago del alquiler.
  • Si el contrato no indica esto, entonces el arrendatario no ha acordado renunciar al derecho de recibir este aviso y usted debe enviarle un aviso de desalojo.
  • Si no está seguro de si su arrendatario ha renunciado al derecho de recibir un aviso por falta de pago del alquiler, debe hablar con un abogado.

Recuerde que, aunque este aviso le diga al arrendatario que debe desalojar la propiedad, usted no puede forzar al arrendatario a que se vaya hasta que haya recibido un fallo por posesión del tribunal.

¿Existen ciertos requisitos para los avisos de desalojo o remediación por violaciones del arrendamiento?

Sí. Los requisitos para estos avisos son muy estrictos. Usted debe enviarle al arrendatario un aviso apropiado para poder seguir adelante con el proceso de desalojo. De lo contrario, el caso podría ser desestimado en el tribunal. Los requisitos incluyen:

Darle al arrendatario información muy específica sobre cómo violó el contrato de arrendamiento o el código de vivienda.

Darle al arrendatario información muy específica sobre cómo corregir las violaciones.

Darle al arrendatario por lo menos 30 días para arreglar las violaciones.

Que el aviso esté escrito en inglés y en español.

Puede encontrar un aviso en blanco con instrucciones aquí.

¿Tengo que entregarle al arrendatario el aviso de desalojo/aviso de remediación o desalojo de una cierta manera?

Sí. Puede dar o enviar el aviso al arrendatario usted mismo o puede pedirle a otra persona que tenga al menos 18 años que lo haga por usted. Usted puede hacer esto mediante:

Notificación personal: la copia del aviso se entrega directamente al arrendatario.

Notificación sustituida: la copia del aviso se entrega a una persona mayor de 16 años que vive en la unidad.

Correo certificado: la copia se envía al arrendatario por correo certificado. Si usted usa correo certificado, el arrendatario debe firmar el aviso por sí mismo y usted debe poder obtener una prueba de la oficina de correos de que el arrendatario realmente firmó el aviso.

Publicación: después de dos (2) intentos de entregar el aviso personalmente al arrendatario, usted puede pegar con cinta adhesiva, clavar o adjuntar una copia del aviso a la puerta del arrendatario. Debe enviarse otra copia al arrendatario por correo de primera clase dentro de los tres (3) días calendario de la fecha de publicación en la puerta del arrendatario.

Excepto en los casos de falta de pago del alquiler, también debe enviar una copia del aviso al Administrador de Alquileres dentro de los 5 días calendario después de haber enviado el aviso al arrendatario en la Administración de Regulación de Viviendas, 1800 Martin Luther King, Jr. Avenue, SE, Washington, D.C. 20020. El número de teléfono es (202) 442-9505. Si su arrendatario está recibiendo asistencia para pagar el alquiler del programa de vales de elección de vivienda de la Sección 8, debe enviar una copia del aviso a la Autoridad de Vivienda de Washington, D.C., 1133 North Capitol Street, NE Washington, DC 20002.

Le di a mi arrendatario un aviso de desalojo, pero él no se mudó. ¿Qué puedo hacer ahora?

Después de darle al arrendatario un aviso de desalojo, usted debe esperar hasta que pase el tiempo indicado en el aviso.

Si su aviso se refería a la falta de pago del alquiler y el arrendatario no se puso al día con el alquiler (ya sea durante el tiempo indicado en el aviso o incluso en algún momento después de eso), entonces usted puede presentar una demanda por posesión de bienes raíces en la Oficina de Arrendadores y Arrendatarios del Tribunal Superior de Washington, D.C. para solicitar un fallo por posesión.

Si su aviso se refería a una violación de un contrato de arrendamiento por escrito o del código de vivienda, y el arrendatario no solucionó el problema dentro del plazo establecido en el aviso, incluso si lo solucionó después del plazo establecido en el aviso, puede presentar una demanda por posesión de bienes raíces en la Oficina de Arrendadores y Arrendatarios del Tribunal Superior de Washington, D.C. para solicitar un fallo por posesión.

¿Existen ciertos requisitos para una "reclamación"?

Sí. Usted debe usar un formulario estándar del tribunal que debe ser completado apropiadamente para que el caso siga adelante. Usted debe hacer lo siguiente:

  • Usar el formulario correcto para el tipo de caso que está presentando. Hay tres formularios para los arrendadores residenciales.
  • El formulario 1A es para los arrendadores que están desalojando a un arrendatario porque el arrendatario está atrasado en el pago del alquiler.
  • El formulario 1B es para arrendadores que están desalojando a un arrendatario después de entregar un aviso de remediación o desalojo a un arrendatario que mantiene un refugio de drogas, y algunas otras razones.
  • El formulario 1C es para los arrendadores que están desalojando a un arrendatario porque el arrendatario está atrasado en el pago del alquiler y por alguna otra razón.
  • Complete una citación usando el formulario 1S.
  • Escriba el nombre y la dirección del arrendatario correctamente (incluido el número de apartamento o habitación, si lo hay) y el cuadrante (NE, NO, SE o SO).
  • Indique específicamente las razones por las cuales usted está demandando al arrendatario por desalojo.
  • Demande por posesión, no solo por dinero.
  • Haga notarizar su firma.
  • Adjunte cualquier documento que se requiera en el formulario, como una copia del aviso de desalojo y una declaración jurada de que el aviso se entregó correctamente.

El costo de la presentación de la reclamación es de $15,00.

Usted debe presentar la reclamación en la Oficina del Secretario de la División de Arrendadores y Arrendatarios, que se encuentra en la sala 110 del Edificio B del Tribunal Superior de Washington, D.C., 510 4th Street, NW, Washington, D.C. 20001.

Todos los formularios y las instrucciones para completar cada formulario están disponibles aquí.

¿Cuándo iré al tribunal?

Cuando usted acuda al tribunal para presentar la reclamación, el secretario le asignará una fecha de audiencia inicial que será por lo menos tres semanas a partir del día en que usted presente la reclamación. Si usted está presentando un caso por refugio de drogas, se le puede asignar una fecha más temprano.

¿Tengo que entregarle la "reclamación" al arrendatario de cierta manera?

Sí. Usted no puede dar o enviar una copia de la reclamación directamente. Otra persona (el "agente judicial") que tenga al menos 18 años de edad debe servir al arrendatario. Puede entregarle la reclamación al arrendatario de la siguiente forma:

  • Notificación personal: entrega directa de una copia de la reclamación al arrendatario.
  • Notificación sustituida: entrega directa de una copia de la reclamación a una persona mayor de 16 años que vive en el hogar.
  • Publicación: después de dos (2) intentos de entregar el aviso personalmente al arrendatario, el agente judicial puede pegar con cinta adhesiva, clavar o adjuntar una copia de la reclamación a la puerta del arrendatario. Otra copia debe ser enviada al arrendatario por correo de primera clase dentro de los tres (3) días calendario de haberla colocado en la puerta.

Las instrucciones del tribunal para presentar la demanda se encuentran aquí.

Si su arrendatario está recibiendo asistencia para pagar el alquiler del programa de vales de elección de vivienda de la Sección 8, debe enviar una copia de la reclamación a la Autoridad de Vivienda de Washington, D.C., 1133 North Capitol Street, NE Washington, DC 20002.

Después de que su agente judicial haya entregado la reclamación, usted o su agente judicial deben presentar una declaración jurada de entrega ante el secretario explicando exactamente cómo el agente judicial ha entregado la reclamación al arrendatario. La declaración jurada debe ser presentada por lo menos cinco días hábiles antes de la audiencia inicial del caso.

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5. Ir al tribunal por un caso de desalojo

Presenté una reclamación para que desalojaran al arrendatario. ¿Qué pasa cuando voy al tribunal?

Asegúrese de llegar y estar sentado en la sala de audiencias antes de las 9:00 a. m. El juez le explicará cómo funciona el proceso y qué ayuda puede estar disponible. Si usted no habla inglés o es sordo o tiene problemas auditivos, asegúrese de informarle al secretario de la sala de audiencias antes de que comience el anuncio.

Luego, el secretario leerá los nombres de todas las partes o los litigantes que están programados para comparecer. Debe responder "aquí" o "presente" y decir su nombre cuando lo llamen. Asegúrese de que pueda oír claramente al secretario. Si no puede oír, levante la mano y comuníqueselo al secretario. Si dicen su nombre y usted no responde, su caso puede ser desestimado. Si el demandado no contesta cuando se llama el caso, usted puede pedirle al secretario que ingrese una "sentencia en rebeldía" en contra del arrendatario.

Si usted no escucha su nombre durante el pase de lista o llega tarde al tribunal y no está seguro de si dijeron su nombre, debe ir a la ventanilla número 4 en la Oficina del Secretario (sala 110) después de que termine el pase de lista y asegurarse de que el secretario sepa que usted está presente.

Una vez que el secretario complete el pase de lista, usted puede decidir hacer una o más de las siguientes cosas:

  • Resolver el caso con el arrendatario o con el abogado del arrendatario.
  • Pedirle al juez que le conceda un fallo en su caso. Si usted tiene una razón legal para solicitar el desalojo del arrendatario y el arrendatario no tiene una defensa para su reclamación, el juez puede dictar un fallo por posesión y, si usted tiene derecho a uno, un fallo por el alquiler que se le debe, inmediatamente en la audiencia inicial. Si el arrendatario tiene una defensa, el caso probablemente se fijará para un juicio en un día diferente.
  • Mediar su caso a través de un mediador designado por el tribunal. Un mediador hablará con ambas partes y tratará de ayudar a resolver el caso. Sin embargo, usted no está obligado a llegar a un arreglo, y debe hablar con un abogado si no entiende alguna parte de la mediación o lo que le dice el mediador.
  • Pedir una orden de protección o reservarse sus derechos a una orden de protección si el arrendatario solicita un aplazamiento o un juicio. Si usted "se reserva sus derechos", entonces, cuando se ingresa una orden de protección, puede ser retroactiva al día en que usted la solicitó por primera vez.

Usted o el arrendatario (o el abogado del arrendatario) pueden pedir una "orden de protección" que requiere que el arrendatario deposite todo el alquiler futuro en el registro del tribunal. Vea la sección titulada "órdenes de protección" para obtener más información.

Para más información sobre lo que sucede en su primer día en el tribunal, haga clic aquí.

¿Qué sucede si no puedo comparecer ante el tribunal el día de mi cita?

Debe llamar inmediatamente al secretario del tribunal al (202) 879-4879 para explicar por qué no puede comparecer. Pídale al secretario su nombre y anótelo. También debe llamar inmediatamente a su arrendatario o al abogado del arrendatario para decirles que no puede comparecer. Si tiene tiempo para comparecer ante el tribunal otro día antes de la fecha pautada, puede presentar un aviso ante el tribunal para explicar que no puede comparecer ante el tribunal y solicitar una nueva fecha. Si el secretario no le da otra fecha para comparecer ante el tribunal, vaya al tribunal lo antes posible y averigüe qué sucedió. Incluso si usted llama al tribunal, el juez puede desestimar su caso. Si su caso es desestimado porque usted no está allí, se llama "desestimación por falta de procesamiento", y por lo general usted puede presentar una moción para reabrir el caso o presentar un nuevo caso.

¿Qué sucede si el arrendatario no acude al tribunal?

Si el arrendatario no comparece ante el tribunal en la fecha de la audiencia inicial, por lo general puede hacer que se ingrese una "sentencia en rebeldía" contra el arrendatario durante el pase de lista matutino. En la mayoría de los casos, esta sentencia significa que se dictará un fallo por posesión después de que usted presente los documentos ante el tribunal que prueban que el acusado no está en las fuerzas armadas. En algunos casos, también se le requiere que presente pruebas (llamadas pruebas exparte) de su caso ante el tribunal antes de que usted pueda obtener un fallo por posesión, incluso si el arrendatario no comparece ante el tribunal o si el arrendatario comparece ante el tribunal pero se retira o no regresa al tribunal para una audiencia continua. Si se requieren pruebas, el juez puede fijar otra fecha para el tribunal aproximadamente dos semanas después de la primera. Si el arrendatario no acude al tribunal, el secretario generalmente le dirá si necesita comparecer ante el juez después de pasar lista. Si no está seguro, puede preguntarle al secretario después de que se haya pasado lista qué debe hacer a continuación.

¿Qué sucede si el arrendatario paga todo el alquiler antes de ir al tribunal?

Si usted está demandando al arrendatario por desalojo porque el arrendatario le debía el alquiler y el arrendatario paga todo el alquiler antes de que el caso vaya al tribunal y se pone completamente al día en cualquier momento después de que usted presente el caso, entonces usted está obligado a desestimar el caso. Si el arrendatario deja de pagar el alquiler de nuevo, incluso si es el mes siguiente, entonces usted puede comenzar el proceso de desalojo de nuevo. El arrendatario no está obligado a pagar los costos del tribunal si el arrendatario paga el alquiler antes de que se dicte el fallo, incluso si su contrato de arrendamiento lo permite. (Los arrendatarios nunca están obligados a pagar los costos legales, incluso si su contrato de arrendamiento lo permite, a menos que un juez lo ordene).

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6. Respuestas y otras contestaciones de los arrendatarios

El arrendatario presentó una respuesta. ¿Qué es una "respuesta"?

Una respuesta pone por escrito las defensas que el arrendatario tiene la intención de presentar en el juicio. Si el arrendatario quiere contrademandarlo, su respuesta puede incluir una "contrademanda", una "recuperación" o una "compensación". Si el arrendatario desea solicitar un juicio con jurado (en lugar de un "juicio sin jurado" ante un juez), la respuesta puede incluir una "demanda con jurado".

¿El arrendatario debe presentar una respuesta?

No es necesario presentar una respuesta ante el Tribunal de Arrendadores y Arrendatarios, a menos que el arrendatario desee presentar una contrademanda, una recuperación o una compensación, o que el arrendatario desee solicitar un juicio con jurado (en lugar de un "juicio sin jurado" ante un juez).

¿Qué es una "contrademanda"?

Si usted está demandando al arrendatario por desalojo porque el arrendatario no pagó el alquiler, el arrendatario puede presentar una "contrademanda" en su contra, alegando que el arrendatario le pagó demasiado en concepto de alquiler debido a violaciones importantes del código de vivienda y solicitando al tribunal que le conceda un reembolso del alquiler y que dicte una sentencia monetaria en su contra por el monto adeudado. El arrendatario puede reclamar un reembolso ya sea por el período en que ha vivido en la unidad de alquiler o por 3 (tres) años, lo que sea menor. Por lo general, los arrendatarios presentan contrademandas solo cuando las condiciones de vivienda de la unidad de alquiler han sido realmente malas durante un largo período de tiempo. Cuesta $10 presentar una contrademanda, a menos que el tribunal excuse al arrendatario de pagar la tarifa.

Si usted no entregó personalmente la reclamación al arrendatario, no podrá obtener una sentencia monetaria contra el arrendatario, excepto si el arrendatario presenta una contrademanda, una recuperación o una compensación. Por lo tanto, incluso si usted no hizo la entrega de forma personal, puede solicitar una sentencia monetaria en contra de un arrendatario si el arrendatario presenta uno de estos reclamos.

¿Qué es una "recuperación"?

Si usted está demandando al arrendatario por desalojo porque el arrendatario no pagó el alquiler, el arrendatario puede presentar una "recuperación", alegando que el arrendatario le pagó demasiado en alquiler debido a violaciones importantes del código de vivienda y solicitando al tribunal que le conceda un reembolso del alquiler. La recuperación pide que la cantidad de este "sobrepago" se deduzca de lo que el arrendatario le debe. El arrendatario puede reclamar esta deducción para todo el período que haya vivido en la unidad de alquiler, incluso si ha vivido en la unidad de alquiler durante más de tres (3) años. Por lo general, los arrendatarios solo presentan una recuperación cuando las condiciones de vivienda de la unidad de alquiler han sido realmente malas durante un largo período de tiempo. No hay ningún cargo por presentar una recuperación.

Si usted no entregó personalmente la reclamación al arrendatario, no podrá obtener una sentencia monetaria contra el arrendatario, excepto si el arrendatario presenta una contrademanda, una recuperación o una compensación. Por lo tanto, incluso si usted no hizo la entrega de forma personal, puede solicitar una sentencia monetaria en contra de un arrendatario si el arrendatario presenta uno de estos reclamos.

¿Qué es una "compensación"?

Si usted está demandando al arrendatario por desalojo porque el arrendatario no pagó el alquiler, el arrendatario puede presentar una "compensación" alegando que él hizo reparaciones o compró suministros para mantener la unidad de alquiler según los estándares del código. Esto puede incluir la compra de una estufa nueva o el reemplazo del retrete después de que usted no lo hizo a pesar de que el arrendatario le pidiera muchas veces que hiciera las reparaciones. Una compensación pide que la cantidad que el arrendatario pagó por las reparaciones y compras se deduzca de lo que le debe a usted. El arrendatario puede reclamar estos gastos ya sea para el período en que ha vivido en la unidad de alquiler o por 3 (tres) años, lo que sea menor. No se cobra por presentar una compensación.

Si usted no entregó personalmente la reclamación al arrendatario, no podrá obtener una sentencia monetaria contra el arrendatario, excepto si el arrendatario presenta una contrademanda, una recuperación o una compensación. Por lo tanto, incluso si usted no hizo la entrega de forma personal, puede solicitar una sentencia monetaria en contra de un arrendatario si el arrendatario presenta uno de estos reclamos.

Para obtener más información sobre las respuestas, recuperaciones, compensaciones y contrademandas, haga clic aquí.

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7. Defensas de los arrendatarios

¿Cuáles son las defensas contra un caso de falta de pago de alquiler que el arrendatario podría presentar?

A veces, los arrendatarios no pueden pagar el alquiler porque se han quedado sin trabajo o han tenido que pagar gastos médicos inesperados debido a una enfermedad. El hecho de que el arrendatario no tenga el dinero para pagar el alquiler no es una defensa legal contra una acción de desalojo.

Sin embargo, es posible que el arrendatario pueda presentar defensas legales que lo ayuden a evitar el desalojo, incluso si esa no es la razón principal por la que el arrendatario no pagó el alquiler inicialmente. Algunas defensas legales incluyen:

  • Violaciones del Código de Vivienda: hubo problemas graves en la unidad de alquiler del arrendatario durante el período en que el arrendatario no pagó el alquiler que el arrendador conocía o debería haber conocido, pero que se negó a arreglar o no arregló, y que no fueron causados por el arrendatario o la familia del arrendatario o los huéspedes, incluidos problemas graves con la calefacción, el agua caliente, los electrodomésticos de la cocina, los accesorios del baño, fugas, insectos y roedores, los pisos, las paredes y más.
  • Monto incorrecto: el arrendatario no debe la cantidad de dinero que su arrendador dice porque el arrendador está demandando al arrendatario por dinero que el arrendatario ya ha pagado.
  • Nivel de renta ilegal: el arrendatario no debe la cantidad de dinero que el arrendador dice porque el arrendador le está cobrando al arrendatario un nivel de renta ilegal.
  • No se entregó el aviso de desalojo: el arrendatario no renunció a su derecho a recibir un aviso de desalojo y no recibió un aviso de desalojo antes de ser demandado por desalojo y de que se le entregue la reclamación.
  • Aviso de desalojo: el arrendatario sí recibió un aviso de desalojo antes de ser demandado por desalojo y de que se le entregue la reclamación, pero:
    • El arrendatario no debe la cantidad de dinero que el arrendador dice.
    • El aviso de desalojo no indica cuánto dinero debe el arrendatario.
    • El aviso de desalojo le da al arrendatario menos días de los requeridos en su contrato de arrendamiento o por ley.
    • El arrendador no le proporcionó al arrendatario una copia del aviso de desalojo correctamente.
    • El arrendatario pagó todo el dinero requerido según el aviso de desalojo.
  • Reclamación: el arrendador no le dio al arrendatario una copia de la reclamación correctamente.

¿Cuáles son las defensas en un caso de aviso de desalojo por violaciones del arrendamiento?

Si el arrendatario está siendo demandado por desalojo por alguna otra razón que no sea la falta de pago del alquiler, el arrendatario tiene derecho a recibir un aviso de desalojo/aviso de remediación o desalojo. Las siguientes son algunas defensas legales que el arrendatario puede presentar:

  • No se entregó el aviso de desalojo: el arrendatario no recibió un aviso de desalojo donde se indica por qué el arrendador desea desalojar al arrendatario.
  • Aviso de desalojo: el arrendatario sí recibió un aviso de desalojo que indica los motivos, pero:
    • Las afirmaciones del aviso no son ciertas.
    • El arrendatario arregló los problemas dentro del plazo indicado en el aviso.
    •  Las quejas que incluye el arrendador en el aviso no son violaciones del contrato de arrendamiento ni del código de vivienda.
    • No hay un contrato de arrendamiento por escrito.
    • El arrendador no le proporcionó al arrendatario una copia del aviso de desalojo correctamente.
    • El aviso no le indica al arrendatario qué hizo mal y por qué el arrendador quiere desalojarlo.
    • El aviso no le indica al arrendatario cómo solucionar el problema.
    • El aviso le da al arrendatario menos de 30 días para arreglar el problema.
    • El aviso no está escrito en inglés Y español.
    • El arrendador aceptó el alquiler después de que el arrendatario recibiera el aviso.
  • Reclamación: el arrendador no le dio al arrendatario una copia de la reclamación correctamente.
  • Represalias. La verdadera razón por la que el arrendador quiere desalojar al arrendatario es porque:
    • El arrendatario se quejó de problemas en la residencia al arrendador.
    • El arrendatario se quejó de problemas en la residencia a una agencia gubernamental o a un inspector de vivienda.
    • El arrendatario está ayudando u organizando a otros arrendatarios para mejorar las condiciones en sus residencias o en el complejo de edificios.
  • Discriminación: el arrendador está involucrado en discriminación prohibida por el Distrito de Columbia o la ley federal.
    • La verdadera razón por la que el arrendador quiere desalojar al arrendatario es por su: raza, color, religión, nacionalidad, sexo, edad, estado civil, apariencia personal, orientación sexual, identidad o expresión de género, estado familiar, responsabilidades familiares, discapacidad, matriculación, afiliación política, fuente de ingresos (incluida la dependencia de un vale de elección de vivienda de la Sección 8) o lugar de residencia o negocio.
    • El arrendador trata al arrendatario de manera diferente a otros arrendatarios debido a su raza, color, religión, origen nacional, sexo, edad, estado civil, apariencia personal, orientación sexual, identidad o expresión de género, estado familiar, responsabilidades familiares, discapacidad, matriculación, afiliación política, fuente de ingresos o lugar de residencia o negocio.
    • El arrendatario es una persona con una discapacidad y el arrendador está tratando de desalojarlo a pesar de que el arrendatario tiene derecho a un cambio razonable (o una acomodación razonable) de una póliza, un procedimiento, un término del contrato de arrendamiento o del edificio mismo para que el arrendatario pueda tener la misma oportunidad de usar y disfrutar de su residencia. (Un ejemplo de esta defensa es si una persona necesita un animal de servicio, como un perro que alerta a un arrendatario que es sordo sobre el sonido del timbre de la puerta, las llamadas telefónicas o un detector de humo. En tal caso, el arrendador está obligado a hacer una excepción a la política de "no mascotas" y no puede desalojar al arrendatario por tener un perro).
    • El arrendador está tratando de desalojar al arrendatario debido a la cantidad de personas que viven en la casa, el arrendatario tiene por lo menos un hijo que vive con él y la cantidad de personas que viven en la casa no es más que a) monoambiente: 2 personas; o b) departamento de 2 o más ambientes: 2 veces la cantidad de habitaciones más 1.

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8. Órdenes de protección y cargos del tribunal

¿Qué es una "orden de protección"?

Usted o su arrendatario (o el abogado del arrendatario) pueden pedir que se establezca una "orden de protección" que requiere que el arrendatario deposite todo el alquiler futuro en el registro del tribunal.

¿Cuánto debe pagar el arrendatario?

Por lo general, se requiere que el arrendatario pague el monto total del alquiler mensual cada mes hasta que el caso termine. Si la orden de protección se dicta después del comienzo del mes, el juez solo puede hacer que el arrendatario pague una parte de ese mes.

Si hay violaciones mayores del código de vivienda en el apartamento, el arrendatario puede pedirle al juez que fije la orden de protección en un monto menor porque el apartamento no vale el alquiler completo. El juez puede fijar una audiencia separada para determinar cuánto se debe pagar de alquiler durante el caso. Si se establece la necesidad de esta audiencia separada, tendrá que estar preparado para demostrarle al juez que no hay problemas en su apartamento informándole al juez sobre la condición del apartamento o llevando fotos o testigos al tribunal. Si hay problemas en el apartamento pero el arrendatario nunca le habló de ellos o usted los arregló en un tiempo razonable, también puede explicarle eso al juez.

Incluso si se permite que el arrendatario pague menos de la cantidad total del alquiler mensual, al final del caso, un juez o jurado tomará una decisión final sobre cuánto debería haber pagado el arrendatario durante el caso. Si el juez o el jurado decide que la orden de protección era demasiado baja, es posible que el arrendatario tenga que pagar el saldo para evitar el desalojo. Si el juez o el jurado decide que la orden de protección era demasiado alta, el dinero puede ser acreditado a la cuenta de alquiler del arrendatario o reembolsado al arrendatario.

¿Qué pasa si el arrendatario no paga la "orden de protección"?

Si el arrendatario no hace un pago de la orden de protección o no hace el pago a tiempo, usted puede presentar una moción solicitando al tribunal que dicte un fallo de posesión en contra del arrendatario.

Sin embargo, en la mayoría de los casos, si el arrendatario pide un poco más de tiempo para pagar la orden de protección antes de que usted presente su moción o si el arrendatario llega a la audiencia de su moción y tiene el dinero y está listo para pagar, el juez generalmente dejará que el arrendatario pague tarde.

Para más información sobre las órdenes de protección, haga clic aquí.

¿Qué sucede si no puedo pagar los honorarios del tribunal?

Si usted no puede pagar los costos u honorarios relacionados con su caso, puede presentar una "solicitud para proceder sin pago anticipado de costos, honorarios o garantías", comúnmente conocida como "IFP" o "in forma pauperis". Se le pedirá que complete el formulario del tribunal y que jure la información sobre sus asuntos financieros. Una vez que haya completado la solicitud y la declaración jurada, comparecerá ante el juez, quien decidirá si concede su solicitud.

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9. Acuerdos

¿Qué debo saber sobre llegar a un acuerdo con el arrendatario?

Una opción que tiene después de demandar a su arrendatario para el desalojo es resolver su caso con el abogado del arrendatario o del arrendatario. Usted no está obligado a llegar a un acuerdo, ni se lo debe presionar para que lo haga. También es probable que no quiera aceptar los términos que no puede cumplir.

He acordado llegar a un acuerdo con el arrendatario. ¿Cómo puedo poner por escrito los términos del acuerdo?

Fallo por posesión por consentimiento/formulario 4A

La mayoría de los arrendadores requieren que los arrendatarios que deseen llegar a un acuerdo utilicen un formulario llamado "fallo por posesión por consentimiento" o "formulario 4A". Puede obtener una copia del formulario aquí. Este formulario implica inmediatamente un fallo por posesión en contra del arrendatario una vez que es firmado por ambas partes y aprobado por el Secretario de entrevistas y juicios. Una vez más, un fallo por posesión significa que usted tiene derecho a desalojar al arrendatario. Sin embargo, el fallo se pospone o "suspende" y usted se compromete a no desalojar al arrendatario siempre y cuando el arrendatario cumpla con el acuerdo.

Por lo general, estos acuerdos establecen planes de pago que permiten al arrendatario pagar el alquiler atrasado durante un período de tiempo. Sin embargo, el arrendatario debe pagar todos los montos enumerados en el acuerdo a tiempo. Si el arrendatario no paga el monto total o si se retrasa un día, usted puede desalojar al arrendatario. A veces, los arrendadores acuerdan reparar las violaciones del código de vivienda de acuerdo con un programa determinado que figura en el acuerdo. Puede encontrar aquí un anexo del formulario 4A en el que las partes enumeran una lista de las reparaciones. Sin embargo, incluso si usted no arregla estas violaciones al código de vivienda en el tiempo acordado, el arrendatario debe pagar el monto total indicado en el acuerdo a tiempo o enfrentar el desalojo.

Si usted no hace las reparaciones que ha acordado en el formulario 4A, el arrendatario puede presentar un "aviso para demostrar causa" y pedirle al juez que le ordene que complete las reparaciones, que le imponga una multa o que reduzca el alquiler futuro del arrendatario.

Acuerdo extrajudicial/formulario 4B

Usted y su arrendatario también pueden celebrar un "acuerdo extrajudicial" o "formulario 4B" que establece un plan de pago pero que NO establece automáticamente un "fallo por posesión". Una copia del formulario 4B está disponible aquí. Si el arrendatario no cumple con el acuerdo, usted tendrá que presentar una "moción de fallo", y ambos tendrán la oportunidad de comparecer ante el juez para explicar su postura.

Usted y el arrendatario pueden acordar que usted hará ciertas reparaciones como parte de un formulario 4B. Puede encontrar un anexo para hacer una lista de las reparaciones aquí.

Otros acuerdos

Usted y su arrendatario también pueden llegar a otro tipo de acuerdo, ya sea por su cuenta o con la ayuda de un mediador designado por el tribunal. El tribunal proporciona formularios en blanco llamados "praecipes" que usted puede utilizar para redactar cualquier otro tipo de acuerdo al que llegue con su arrendatario. Asegúrese de que cualquier acuerdo se presente ante el tribunal. Algunos tipos de acuerdos deben ser aprobados por el juez antes de ser presentados.

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10. Fallos, órdenes de restitución y proceso de desalojo

Tengo un fallo por posesión. ¿Cuánto tiempo tomará hasta que el arrendatario sea desalojado?

Después de obtener un fallo por posesión, debe esperar dos días hábiles completos antes de poder presentar una orden de restitución. Una orden de restitución es un documento que autoriza al Servicio de Alguaciles de EE. UU. a programar el desalojo del arrendatario.

Después de que se presenta la orden de restitución, la Oficina del Secretario envía la orden al Servicio de Alguaciles de EE. UU. El Servicio de Alguaciles de EE. UU. envía una copia de la orden judicial al arrendatario. El Servicio de Alguaciles de EE. UU. lo llamará para programar el desalojo. Lo más pronto que se puede llevar a cabo un desalojo es en el cuarto día hábil después de que se presenta la orden judicial. La orden judicial tiene una validez de 75 días. Si el arrendatario no es desalojado en los 75 días, entonces tendrá que presentar una nueva orden judicial.

Recuerde, es ilegal que usted desaloje al arrendatario, excepto programando un desalojo a través del Servicio de Alguaciles de EE. UU. El Servicio de Alguaciles de EE. UU. debe estar presente durante el desalojo.

¿Qué sucede si el arrendatario trata de pagarme todo el dinero que se me debe después del fallo pero antes de que ocurra el desalojo?

Si usted demandó al arrendatario por desalojo por falta de pago del alquiler, el arrendatario tiene derecho a "redimirse" o salvar su derecho a permanecer en la propiedad pagándole todo el dinero que le debe al día en que se hace el pago. Puede que el juez se refiera al monto como "trans-lux", que es una forma abreviada de referirse a la cantidad de dinero que el arrendatario le debe a usted con el fin de ponerse al día completamente.

Si el arrendatario pone su cuenta completamente al día a partir del día en que se hace el pago, incluidos todos los costos de alquiler y judiciales que se adeuden a partir de ese día, entonces no se le permite seguir adelante con el desalojo. Se le permite exigirle al arrendatario que pague el alquiler que ha vencido desde que se dictó el fallo y el costo de la orden judicial de restitución.

El arrendatario tiene el derecho de redimir su deuda aunque usted no haya pedido el dinero en el caso, e incluso si usted comenzó el caso dándole al arrendatario un aviso de 30 días. Lo único que importa es que la razón del desalojo es que el arrendatario no pagó el alquiler.

Si el arrendatario deja de pagar el alquiler de nuevo, incluso si es el mes siguiente, usted puede comenzar el proceso de desalojo de nuevo. Usted no tiene derecho a rechazar el pago total en efectivo, giro postal o fondos certificados. Si acepta pagos parciales del arrendatario, debe asegurarse de darle al arrendatario un recibo que muestre el saldo adeudado para que el arrendatario no piense que el pago parcial detendrá el desalojo.

Tengo un fallo por posesión de la propiedad, pero ¿cómo obtengo el alquiler atrasado que el arrendatario me debe?

Usted puede pedirle al juez que le dé una "sentencia monetaria" por la cantidad del alquiler que el arrendatario le debe. Una sentencia monetaria significa que el arrendatario está obligado legalmente a pagarle esa cantidad de dinero más intereses. Si el arrendatario no le paga, usted puede hacer que le retengan dinero del salario o de las cuentas bancarias del arrendatario para pagar la deuda. Esto se llama "embargar" el salario o las cuentas bancarias del arrendatario.

Si desea una sentencia monetaria, debe solicitarlo en la reclamación que presente contra el arrendatario, y debe declarar la cantidad de dinero que se le adeuda a partir de la fecha en que jura la reclamación. El juez solo puede dictar una sentencia monetaria contra el arrendatario si la reclamación y la citación fueron entregadas al arrendatario directamente o si el arrendatario presentó una contrademanda, una recuperación o una compensación.

Si no puede obtener una sentencia monetaria en el Tribunal de Arrendadores y Arrendatarios o si el arrendatario le debe más dinero del que podría cobrar en el Tribunal de Arrendadores y Arrendatarios, por lo general puede presentar un caso por separado en el Tribunal de Demandas Menores (si el monto es de $10 000,00 o menos) o en la Oficina de Acciones Civiles (si el monto es superior a $10 000,00). Si el caso se trata del alquiler, debe presentarse dentro de los tres (3) años de la fecha de vencimiento del alquiler que no se pagó.

¿Cómo puedo hacer cumplir una sentencia monetaria y hacer que el arrendatario me pague?

Si el demandado no le paga voluntariamente, usted debe esperar diez (10) días hábiles después del ingreso de la sentencia monetaria antes de que pueda tomar medidas para embargar el salario o las cuentas bancarias del arrendatario. Si la sentencia sigue sin pagarse después de diez días, entonces puede tomar medidas para ejecutar la sentencia monetaria. Si quiere embargar el salario del arrendatario, puede presentar una "orden de embargo sobre un fallo". Si desea embargar las cuentas bancarias del arrendatario, puede presentar una "orden de embargo sobre salarios, sueldos y comisiones". Hay un cargo de $10 por cada orden judicial, y usted debe entregar la orden judicial por medio de un agente judicial al empleador o el banco del arrendatario.

No sé dónde trabaja el arrendatario o dónde tiene cuentas bancarias. ¿Cómo puedo cobrar una sentencia monetaria?

Usted puede programar un interrogatorio oral solicitando una citación de la Secretaría y pagando una tarifa de $10. En un interrogatorio oral, usted puede interrogar al arrendatario bajo juramento sobre donde trabaja y donde tiene cuentas bancarias u otros activos. También puede pedirle al arrendatario que traiga documentos que muestren de dónde provienen o dónde se conservan los ingresos del arrendatario (declaraciones de impuestos, extractos de cuentas bancarias, extractos de pago, etc.). Usted debe tener un agente judicial que le entregue la citación al arrendatario. La citación debe decir qué documentos quiere que el arrendatario presente ante el tribunal.

¿Existe algún tipo de ingreso que esté protegido de la recolección?

En algunos casos, incluso si usted tiene una sentencia monetaria contra el arrendatario, la ley puede prohibirle que tome el dinero del arrendatario si proviene de ciertas fuentes. Las fuentes de ingresos protegidas incluyen:

  • Seguridad Social
  • Seguridad de Ingreso Suplementario (SSI)
  • Seguro de Discapacidad del Seguro Social (SSDI)
  • Beneficios para veteranos
  • Beneficios de jubilación del Servicio Civil Federal
  • Anualidades para sobrevivientes del Servicio Civil Federal
  • Beneficios por discapacidad
  • Asistencia pública/beneficios de TANF
  • Beneficios por desempleo
  • Pagos en virtud de planes de jubilación, pensiones y rentas vitalicias*
  • Pensión alimenticia, apoyo o mantenimiento separado*
  • Indemnización laboral
  • Pagos otorgados por un tribunal en un caso civil o penal*
  • Beneficios de la Ley de Jubilación Ferroviaria
  • Anualidades para los sobrevivientes de jueces federales
  • Beneficios de la Ley de Compensación de Trabajadores Portuarios
  • Sueldos de marinero, capitán o pescador
  • Beneficios por neumoconiosis del minero

* Pueden aplicarse limitaciones.

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Última revisión y actualización: Mar 17, 2017