Sentencias, Mandamientos, y Desalojos - Información para Arrendadores

Esta hoja de información describe las sentencias y el proceso para realizar desalojos en el Tribunal de Arrendadores y Arrendatarios. Esta hoja de información está escrita para los arrendadores. Si usted es un arrendatario, puede consultar la Hoja de Información llamada “Sentencias, órdenes judiciales y cómo detener los desalojos: información para arrendatarios.” Al final de esta hoja de información hay información acerca de dónde encontrar ayuda legal.

¿Qué es una sentencia de posesión?

Una sentencia de posesión significa que usted tiene el derecho legal de desalojar a su arrendatario del lugar que éste le está alquilando a usted.

¿Cómo puedo obtener una sentencia de posesión en contra de mi arrendatario en el Tribunal de Arrendadores y Arrendatarios?

Para obtener una sentencia de posesión deberá presentar una Demanda por Posesión de Bienes Raíces contra su arrendatario en la Secretaría del Tribunal de Arrendadores y Arrendatarios. En caso de que usted gane el caso, obtendrá una sentencia de posesión. Puede obtener instrucciones detalladas para presentar una Demanda en la Secretaría del Tribunal de Arrendadores y Arrendatarios en la sala 110 o en el Centro de Recursos para Arrendadores y Arrendatarios en la sala 208.

Usted puede ganar el caso en una audiencia en la que usted, tanto como su arrendatario, estén presentes, como por ejemplo en la audiencia inicial o en el juicio, si el juez está de acuerdo con usted. También puede ganar el caso y obtener una “sentencia de incomparecencia” si su arrendatario no se presenta a una audiencia

Recibí una sentencia de posesión. ¿Qué debo hacer ahora?

Si recibió una sentencia de posesión y su arrendatario todavía no ha abandonado el lugar alquilado, usted tendrá que pedirle al secretario que apruebe una orden judicial de restitución. Una orden judicial de restitución ordena al Servicio de Marshals de los Estados Unidos que programe el desalojo de su arrendatario. Los desalojos legales deben ser supervisados por el Servicio de Marshals de los Estados Unidos. Puede obtener una hoja de información que contiene detalles acerca de los desalojos en la Secretaría del Tribunal de Arrendadores y Arrendatarios en la sala 110, o en el Centro de Recursos para Arrendadores y Arrendatarios en la sala 208.

Si obtengo una orden judicial de restitución, ¿cuánto tiempo toma antes de que se programe el desalojo?

Es imposible saber exactamente cuánto tiempo tardará. Luego de obtener una sentencia de posesión deberá esperar dos días antes de presentar la orden judicial. La orden judicial tendrá validez o será activa tres días después de su presentación. Las órdenes judiciales duran 75 días, por lo tanto el desalojo se deberá programar dentro de este período.

Luego de que se dicte la sentencia de posesión, ¿el arrendatario puede detener el desalojo mediante el pago de todo lo que debe?

Si el único motivo por el que usted demandó al arrendatario es porque le debía el alquiler, entonces por lo general el arrendatario puede detener el desalojo si le paga todo lo que debe. Esto incluye todo el alquiler, los cargos para pago atrasado aprobados por el juez y los costos del Tribunal. Si se ha presentado una orden judicial de restitución, entonces el arrendatario deberá pagar un cargo de orden judicial. El arrendatario deberá pagar cualquier alquiler y cargos por pago atrasado que han vencido desde que comenzó el caso. No importa si ese dinero no estaba en la queja original.

Por lo general, el arrendatario no puede detener el desalojo mediante el pago del dinero adeudado si el arrendatario ya firmó un acuerdo para: 1) darle una sentencia no rescatable de posesión, 2) ha renunciado al derecho de rescate, o 3) se ha mudado de la propiedad. Si su caso en contra del arrendatario no se trata de falta de pago del alquiler, entonces por lo general el arrendatario no puede detener el desalojo mediante el pago de todo el dinero adeudado. Por ejemplo, si demandó a su arrendatario porque éste tenía un perro y el contrato de alquiler lo prohíbe, entonces el arrendatario no podrá detener el desalojo mediante el pago del alquiler. Es una buena idea hablar con un abogado si no sabe si la sentencia es rescatable.

¿Qué ocurre si mi arrendatario intenta obtener una suspensión de la orden judicial de restitución?

Una suspensión hace que la sentencia quede temporalmente aplazada. Su arrendatario no podrá ser desalojado mientras haya una suspensión. Por lo general, para obtener una suspensión, su arrendatario debe presentar una Solicitud de Suspensión de la Ejecución de una Orden Judicial de Restitución.

Por lo general, la Solicitud de Suspensión explica los motivos por los cuales su arrendatario piensa que el desalojo debería ser suspendido, como por ejemplo:

• el arrendatario está presentando una Petición para Anular la Sentencia de Incomparecencia;
• el arrendatario está presentando una Petición de Reconsideración o una Apelación;
• el arrendatario le ha pagado todo el dinero que le debía en un caso de falta de pago del alquiler;
• el arrendatario le pagará todo el dinero adeudado u otra persona pagará este dinero por el arrendatario;
• usted aceptó no desalojar al arrendatario.

La Secretaría del Tribunal de Arrendadores y Arrendatarios o el abogado del arrendatario harán un intento de comunicarse con usted, por lo general por teléfono, cuando el arrendatario esté presentando una Solicitud de Suspensión. Es posible que el juez escuche al arrendatario acerca de los motivos por los que desea que se le otorgue una suspensión sin que usted esté presente. En caso de que ocurra esto, por lo general el juez programará otra audiencia para que usted pueda ir al Tribunal para explicar por qué el arrendatario no debería obtener una suspensión.

¿Qué es un fallo de dinero?

Un fallo de dinero es una orden del juez que dirige al arrendatario pagar al arrendador una cierta cantidad de dinero. Un arrendatario también puede obtener un fallo de dinero contra un arrendador si el arrendatario gana una reconvención para que se le devuelva el alquiler que ya pagó. En el Tribunal de Arrendadores y Arrendatarios, los fallos de dinero sólo pueden ser por alquileres sin pagar, cargos por atrasado y costos judiciales. La persona que gana la sentencia puede cobrar el dinero de la persona que pierde el caso y exigir que ese dinero se cobre embargando los sueldos o las cuentas bancarias de la otra parte para pagar la sentencia. La persona que gane la sentencia podrá colocar un embargo en los bienes raíces que posea la otra parte.

¿Qué ocurre si el arrendatario no puede pagar el fallo de dinero?

En algunos casos, los ingresos de una persona son tan escasos que la ley no permite que se le embargue el dinero para el pago de una sentencia. En otros casos, la fuente de ingresos de una persona puede estar protegida por la ley. Por ejemplo, si el único ingreso de la persona es de ciertos tipos de planes de pensión o beneficios públicos, como TANF (asistencia social) o Ingreso de Seguridad Suplementario (Supplemental Security Income, SSI), entonces el dinero de esos beneficios no se toman de la cuenta bancaria de la persona para pagar el fallo de dinero. El fallo no desaparece, pero la persona que tiene el fallo en su contra tiene el derecho de quedarse con su dinero para pagar las necesidades de su vida en vez de pagar el fallo.

Puede obtener una lista completa de los tipos de ingresos que están protegidos, vaya al Centro de Recursos para Arrendadores y Arrendatarios. Si tiene un fallo de dinero en su contra, debe actuar rápidamente para proteger sus ingresos. Si sus ingresos deben ser protegidos, puede presentar una petición ante el tribunal para que no se le embargue el sueldo o las cuentas bancarias.

No puedo pagar el costo de las presentaciones. ¿Qué puedo hacer?

Si los costos de presentación ante el tribunal representan una dificultad para usted, puede presentar una Solicitud para proceder sin el pago previo de los costos o los cargos. Usted deberá presentarse ante un juez y éste decidirá si le otorgará su pedido. En caso de que se le otorgue el pedido, podrá presentar los documentos ante el tribunal sin tener que pagar los costos de presentación.

Cómo buscar asistencia legal

Visite www.LawHelp.org/DC para obtener más información, incluyendo cómo ponerse en contacto con prestadores de servicios legales sin cargo, o diríjase al Centro de Recursos para Arrendadores y Arrendatarios:

This resource has been translated into Spanish, French, and Amharic thanks to the American Bar Endowment.