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Lawhelp.org/DCWashington DC

Foire aux questions des propriétaires

Authored By: D.C. Bar Pro Bono Center
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Information

1. Responsabilités des propriétaires

Est-ce que je dois obtenir un permis spécial avant de devenir propriétaire ? Est-ce que je dois enregistrer mon bien immobilier quelque part dans le district ?

Oui, dans le District de Columbia, si vous mettez en location un bien immobilier, même une simple chambre de votre domicile, vous devez compléter les démarches suivantes avant la mise en location :

  • Obtenir un certificat d'occupation (« certificate of occupancy ») sauf si le bien immobilier mis en location est un appartement, une unité d'habitation coopérative ou un condominium situé dans un immeuble ayant déjà un certificat d'occupation valide pour tout l'immeuble ou si le bien mis en location est une maison unifamiliale entière
  • Obtenir une licence commerciale d'habitation (housing business license)
  • Déposer une demande d'inscription ou d'exemption d'inscription au programme de stabilisation des loyers (« Rent Stabilization Program »)

Si vous avez déjà mis en location un bien immobilier sans avoir fait ces démarches, vous êtes en infraction avec la loi. Il pourrait être judicieux de consulter un avocat avant de tenter d'inscrire votre bien immobilier pour voir s'il existe un moyen d'éviter les pénalités dont vous êtes passible au moment de votre inscription. Vous trouverez ci-dessous des informations supplémentaires sur la réalisation de ces démarches. Si vous désirez consulter un récapitulatif des exigences d'inscription et des licences obligatoires, cliquez ici.

Comment puis-je savoir si mon bien immobilier est assujetti au contrôle des loyers ?

Le programme de stabilisation des loyers (« Rent Stabilization Program ») s'applique à tous les logements locatifs sauf si vous avez obtenu une exemption du programme. Vous pouvez demander une exemption de contrôle des loyers pour un logement locatif si vous remplissez les conditions suivantes :

  • Vous possédez personnellement (sans l'intermédiaire d'une entreprise), soit seul(e) ou avec un maximum de quatre autres personnes (ne pouvant pas être des entreprises) un maximum de quatre logements locatifs et vous avez déposé une demande d'exemption; ou
  • Vous recevez une subvention fédérale ou locale de loyer ou d'hypothèque pour le logement locatif ; ou
  • Le logement locatif est visé par un permis de construction délivré après le 31 décembre 1975 ou un certificat d'occupation initiale délivré après le 1er janvier 1980, dans la mesure où la construction du nouvel immeuble n'exigeait pas la démolition d'un immeuble à loyers contrôlés comportant un nombre égal ou supérieur de logements locatifs
  • La totalité de l'immeuble dans lequel le logement locatif est situé est continuellement vide depuis le 1er janvier 1985, dans la mesure où après la remise en location, l'immeuble respecte les réglementations d'habitation du District de Columbia.

Même si vous avez droit à une exemption de « petit propriétaire » possédant un maximum de quatre logements locatifs, vous devez déposer un formulaire et obtenir un numéro d'exemption avant de pouvoir augmenter les loyers et réaliser des opérations à titre de propriétaire. Les propriétaires admissibles aux autres types d'exemption doivent aussi remplir un formulaire et obtenir un numéro d'exemption.

Certains types de logements locatifs sont totalement exclus des règles de contrôle des loyers, notamment les hôpitaux, les centres de soins de longue durée, les dortoirs, les logements locatifs exploités par un gouvernement étranger et certains logements locatifs exploités par des organisations sans but lucratif offrant des services sociaux à leurs résidents.

Où dois-je déposer une demande d'inscription ou d'exemption au programme de stabilisation des loyers (« Rent Stabilization Program ») ?

Vous devez contacter la division des loyers (Rental Accommodation Division) au sein du département des services d'habitation et de développement communautaire (Department of Housing and Community Development). Vous pouvez appeler ce bureau au 202-442-9505 ou vous le contacter à l'adresse suivante : 1800 Martin Luther King, Jr. Avenue, SE, Washington, D.C. 20020.

Que dois-je faire pour obtenir un certificat d'occupation (certificate of occupancy) ?

Vous devez contacter le bureau de l'administrateur de zonage (Zoning Administrator) au sein du département des relations avec les consommateurs et des affaires réglementaires (Department of Consumer and Regulatory Affairs). Le numéro de téléphone est le 202-442-4400. Vous devrez présenter un formulaire de demande, une fiche de pré-occupation (pre-occupancy data sheet) et un paiement de 36,30 $. Des frais supplémentaires d'au moins 42,00 $ sont exigés lorsque vous récupérez votre certificat d'occupation. Dans la plupart des cas, une inspection du bien immobilier est nécessaire avant la délivrance du certificat d'occupation. Des informations supplémentaires sont disponibles sur le site Web du département des relations avec les consommateurs et des affaires réglementaires (Department of Consumer and Regulatory Affairs).

Que dois-je faire pour obtenir une licence commerciale d'habitation (housing business license) ?

Les étapes du processus de demande de licence varie selon le type de bien immobilier mis en location.

  • Unités de location unifamiliales : maisons unifamiliales, maisons de ville, duplex, condos individuels et chambres individuelles
  • Unités de location bifamiliales : immeuble contenant deux logements locatifs, notamment une maison avec un appartement indépendant au sous-sol.
  • Immeuble d'habitation : Immeuble contenant au moins trois logements locatifs

Le département des relations avec les consommateurs et des affaires réglementaires (Department of Consumer and Regulatory Affairs) est responsable de l'octroi des licences commerciales. Pour accéder aux documents de demande de licence, il suffit de cliquer ici. Dans la liste de types des types d'entreprise, sélectionnez « One Family Rental » (unité de location unifamiliale), « Two Family Rental » (unité de location bifamiliale) ou « Apartment House » (immeuble d'habitation).

Qui est responsable de réparer les logements locatifs ?

Le propriétaire est responsable de toutes les réparations, incluant celles découlant d'une utilisation normale, sauf les dommages causés par le locataire ou des invités du locataire. Si le logement locatif est en infraction substantielle avec plusieurs dispositions du code d'habitation, il est possible que le locataire puisse refuser de payer une partie ou la totalité du loyer et que vous soyez passible de poursuites civiles et criminelles pour violation du code d'habitation.

Le locataire est responsable de maintenir la propreté du logement locatif, ainsi que d'utiliser correctement les installations et les appareils fournis. Il est en outre interdit au locataire de dégrader ou détruire le logement locatif, ses appareils, ses installations et des équipements, soit de façon intentionnelle, soit par négligence grave.

Voici certaines conséquences potentielles dont sont passibles les propriétaires qui ne corrigent pas les violations au code d'habitation :

  • Le locataire peut demander qu'un inspecteur d'habitation visite le bien immobilier et dresse une liste de toutes les infractions au code d'habitation. L'inspecteur vous enverra une copie de son rapport et vous demandera de réaliser les réparations à l'intérieur d'un certain délai. Si les réparations ne sont pas réalisées dans le délai fixé, vous risquez des amendes.
  • Le locataire peut porter plainte au Bureau des conditions d'habitation (Housing Conditions Calendar), au sein de la Direction des poursuites civiles (Civil Actions Branch) de la Cour supérieure, demandant que la Cour vous ordonne d'exécuter les réparations. Le locataire ne peut pas demander à ce tribunal une ordonnance de remboursement de loyer mais il peut déposer une plainte séparée à la Cour des petites créances (Small Claims Court) pour un montant maximum de 10 000 $. Pour savoir comment porter plainte auprès du Bureau des conditions d'habitation, cliquez ici.
  • Le locataire peut intenter une poursuite ordinaire auprès de la Direction des poursuites civiles (Civil Actions Branch), demandant que vous réalisiez les réparations et demandant un remboursement de loyer en faisant valoir qu'il a payé un loyer excessif durant les mois des violations du code d'habitation. (Si la poursuite vise seulement à obtenir de l'argent sans demander d'ordonnance de réparation, le locataire doit demander plus de 10 000 $, faute de quoi sa plainte doit être formulée à la Cour des petites créances.)
  • Si les violations du code d'habitation sont graves (p. ex. absence de chauffage en hiver), le locataire peut immédiatement intenter une poursuite à la Direction des poursuites civiles (Civil Actions Branch) de la Cour supérieure et demander une ordonnance restrictive temporaire (Temporary Restraining Order) pour restaurer le chauffage, dans le cadre d'une plainte déposée au Bureau des conditions d'habitation ou d'une poursuite civile ordinaire.
  • Si les violations du code d'habitation sont moins graves, le locataire peut déposer une plainte auprès de la Division des logements locatifs (Rental Accommodations Division). Cet organisme permet aux locataires d'intenter des poursuites contre leur propriétaire. Les règles et les procédures sont très informelles, de sorte que les locataires et les propriétaires n'ont généralement pas besoin d'avocat pour défendre leur cause.
  • Le locataire peut intenter une poursuite auprès de la Cour des petites créances (Small Claims Court). Si un locataire estime que vous devez lui rembourser des dépenses qu'il a réalisé pour régler des problèmes dans son logement locatif ou que vous lui devez de l'argent après qu'il ait payé un loyer injustifié durant des périodes d'infractions au code d'habitation, le locataire peut intenter une poursuite à la Cour des petites créances pour un montant pouvant atteindre 10 000 $.
  • Le locataire peut arrêter de payer le loyer. Puisque seuls les propriétaires peuvent intenter une poursuite auprès du Tribunal des propriétaires et des locataires (Landlord Tenant Court), la seule façon pour un locataire de comparaître devant un juge de ce tribunal est de retenir ses paiements de loyer jusqu'à ce que leur propriétaire leur intente une poursuite. Lorsque vous êtes devant un juge du Tribunal des propriétaires et des locataires, le locataire peut lui demander de vous ordonner de faire les réparations nécessaires. Le locataire peut aussi demander une réduction des loyers dus.

Que dois-je faire pour demander une inspection de logement ?

Si vous désirez demander qu'un inspecteur visite un logement pour prouver que des réparations ont été faites, qu'elles ne sont pas nécessaires ou que le locataire viole le code d'habitation, vous pouvez demander une inspection de logement. Pour demander un rendez-vous, composez le 202-442-4400. Il est préférable que vous soyez présent lors de cette inspection pour montrer à l'inspecteur les diverses violations ou réparations.

 

2. Augmentations de loyer

Est-ce que je peux augmenter le loyer d'un bien immobilier ?

Vous ne pouvez pas augmenter le loyer si vous avez convenu d'un certain montant de loyer avec votre locataire, généralement dans un contrat de bail. Habituellement, ces ententes sur un montant spécifique sont valides pour une certaine durée. Lorsque cette durée prend fin, vous pouvez augmenter le loyer après un préavis écrit de 30 (trente) jours. Si votre entente avec le locataire ne précise pas de durée spécifique, vous pouvez habituellement augmenter le loyer après un préavis écrit de 30 (trente) jours.

Si vous avez le droit d'augmenter le loyer, le montant et la fréquence des augmentations dépendent de l'assujettissement ou non du logement locatif au programme de contrôle des loyers. Si le logement locatif est exonéré du programme de contrôle des loyers, vous pouvez augmenter le loyer du montant de votre choix lorsque vous le désirez, à la condition de ne pas augmenter le loyer pour une raison illégale, notamment pour vous venger d'un locataire ayant fait appel à la justice, par exemple pour signaler des infractions au code d'habitation ou pour demander des réparations. Vous devez donner au locataire un préavis écrit d'au moins 30 jours avant la date souhaitée d'entrée en vigueur de l'augmentation de loyer.

Si le logement locatif est assujetti au contrôle des loyers, vous pouvez augmenter le loyer si :

  • La dernière augmentation de loyer remonte à moins 12 mois (sauf si le logement locatif a cessé d'être occupé)
  • Le logement locatif est dûment enregistré auprès de la Division des logements locatifs (Rental Accommodations Division)
  • Le logement locatif et les éléments communs de l'immeuble d'habitation respectent substantiellement les réglementations d'habitation
  • Vous avez donné un préavis écrit de 30 jours de votre augmentation de loyer

En général, l'augmentation de loyer des logements locatifs assujettis au contrôle des loyers ne doit pas dépasser un certain pourcentage annuel. Cette augmentation ne peut pas aller au-delà de 10 % mais le pourcentage maximum d'augmentation de loyer est déterminé chaque année par la Commission des loyers en fonction de l'augmentation de l'indice des prix à la consommation. Pour connaître le pourcentage maximum d'augmentation de loyer, vous pouvez appeler la Commission des loyers au 202-442-8949.

Si votre bien immobilier ne vous procure pas un rendement sur investissent d'au moins 12 %, vous pouvez demander à la Division des logements locatifs (Rental Accommodation Division) au sein du Département de l'habitation et du développement communautaire (Department of Housing and Community Development) de vous autoriser à augmenter le loyer au-delà du montant approuvé par la Commission des loyers, au lieu de procéder à une augmentation de loyer annuelle ordinaire. Pour cela, vous devez déposer une demande d'exonération pour difficulté financière (« hardship petition ») indiquant le capital que vous avez investi dans le bien immobilier, vos dépenses d'exploitation, les loyers que vous percevez et d'autres renseignements financiers pertinents. Pour savoir comment déposer une demande d'exonération pour difficulté financière (« hardship petition »), veuillez contacter la Division des logements locatifs au 202-442-9505.

Finalement, si vous réalisez certains types d'améliorations à l'immeuble, vous pouvez demander une autorisation d'augmentation de loyer spéciale pour aider à couvrir le coût des améliorations. Si vous désirez procéder à une augmentation de loyer pour un tel motif, vous devez avoir l'autorisation de la Division des logements locatifs (Rental Accommodation Division) au sein du Département de l'habitation et du développement communautaire (Department of Housing and Community Development). Veuillez contacter la Division des logements locatifs au 202-442-9505.

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3. Dépôts de garantie

Quel montant puis-je demander à titre de dépôt de garantie ?

Vous ne pouvez pas demander plus qu'un mois de loyer et ce montant ne peut être exigé qu'une seule fois.

Dois-je conserver ce dépôt dans un compte spécial ?

Vous devez conserver le dépôt dans un compte rapportant des intérêts, au sein d'une institution financière située dans le District de Columbia. Ce compte doit être réservé à la conservation de dépôts de garantie. Les dépôts de garantie de plusieurs immeubles peuvent être conservés dans un même compte. Si le locataire loue le logement locatif pendant au moins douze mois, vous devez lui verser les intérêts accumulés sur son dépôt de garantie, auxquels peuvent s'appliquer des déductions autorisées par la loi. Le taux d'intérêt est ajusté tous les six mois (le 1er janvier et le 1er juillet) sur les relevés d'épargne de la banque où le compte est ouvert.

Lorsqu'un locataire quitte un logement locatif, dans quel délai dois-je lui retourner son dépôt de garantie ?

Vous avez 45 jours pour lui retourner son dépôt de garantie avec les intérêts accumulés ou pour l'avertir par écrit de votre intention de conserver le dépôt pour couvrir des dépenses appropriées. Les intérêts doivent être payés uniquement à la fin d'une location d'une année ou plus.

À quelles fins puis-je utiliser un dépôt de garantie ?

En général, un propriétaire peut utiliser un dépôt de garantie pour s'assurer que le locataire a rempli toutes les obligations de son bail. Le propriétaire doit préciser par écrit toutes les utilisations possibles d'un dépôt de garantie, soit dans le contrat de bail soit dans le reçu écrit du dépôt de garantie. Par exemple, vous pouvez déclarer que le dépôt pourra servir à la réparation de dommages causés au logement locatif ou à couvrir des loyers en souffrance lors du départ du locataire.

Vous avez l'obligation de payer les réparations nécessaires au logement locatif, tant que le problème n'est pas causé par le locataire ou des invités du locataire. Si un logement locatif est endommagé par son locataire ou un invité du locataire, à cause d'une négligence ou d'un accident, le locataire doit payer les réparations. Vous avez l'obligation de payer l'entretien normal et la réparation des dommages qui n'ont pas été causés par le locataire ou des invités du locataire.

Que dois-je faire si je désire garder une partie ou la totalité d'un dépôt de garantie ?

Si vous décidez de conserver un dépôt de garantie pour couvrir des dépenses admissibles, vous devez en informer le locataire par écrit, dans un avis remis en personne ou par courrier recommandé. Dans un délai de 30 jours après communication de cet avis, vous devez envoyer au locataire une liste détaillée des réparations et des autres utilisations du dépôt, avec le coût de chaque élément.

Quels sont les recours d'un locataire contre moi si je décide de conserver son dépôt de garantie ?

Le locataire peut intenter une poursuite, généralement devant la Cour des petites créances (Small Claims Court) pour vous obliger à lui retourner son dû. Si vous perdez votre cause, un jugement pécuniaire pourrait être prononcé contre vous, vous obligeant à verser le dépôt de sécurité plus un montant pour dommages.

Est-ce que je risque des pénalités si je ne retourne pas un dépôt de sécurité et/ou si je ne transmets pas un avis ?

Si vous ne retournez pas un dépôt de garantie ou si vous ne transmettez pas des avis obligatoires et que le locataire vous poursuit pour le montant non retourné d'un dépôt de garantie, vous devrez prouver que le locataire n'a pas droit au remboursement total de son dépôt de garantie et des intérêts. Si le tribunal détermine que vous avez agi de mauvaise foi, le locataire pourrait avoir droit à des « treble damages » ou dommages-intérêts au triple du montant dû. Vous pouvez être considéré de « mauvaise foi » si vous n'avez pas de motif fondés ou si vous avez des raisons malhonnêtes de refuser le remboursement du dépôt de garantie. Si vous oubliez de rembourser un dépôt de garantie, si vous faites une erreur de jugement ou si vous avez honnêtement cru être dans votre bon droit, vous ne serez considéré de « mauvaise foi ».

Que puis-je faire pour obtenir le paiement de dommages dépassant le montant du dépôt de garantie ?

Pour obtenir le paiement de dommages dépassant le montant du dépôt de garantie, vous pouvez intenter une poursuite contre le locataire, généralement devant la Cour des petites créances (Small Claims Court).

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4. Expulsions

Que dois-je faire pour faire expulser un locataire ?

Les expulsions manu militari sont illégales dans le District de ColumbiaDans le District de Columbia, vous devez intenter une poursuite contre le locataire et recevoir un « jugement de possession » pour le faire expulser. Lorsque vous avez un jugement de possession, vous devez organiser l'expulsion avec le U.S. Marshals Service.Il est illégal de sortir les biens du locataire, de changer les serrures, de couper le chauffage, l'eau ou d'autres services ou de faire quelque autre type de pression pour expulser un locataire sauf organiser une expulsion avec le U.S. Marshals Service.

Si vous expulsez un locataire sans un jugement de posesssion et sans utiliser le U.S. Marshals Service, vous risquez de devoir payer des dommages-intérêts au locataire, plus des amendes pour infraction à la loi. Le tribunal pourrait aussi vous obliger à laisser le locataire se réinstaller dans le logement jusqu'à ce que vous ayez suivi toutes les procédures légales d'expulsion.

Je n'aime pas mon locataire. Dois-je invoquer des motifs légaux pour l'expulser ?

Oui. Dans le District de Columbia, il est interdit d'expulser un ou une locataire simplement parce que vous ne l'aimez pas. Vous devez invoquer au moins un motif légal pour expulser un locataire. Les motifs légaux les plus souvent invoqués sont les retards de paiement de loyer et la violation d'une autre clause du contrat de bail (p. ex. garder un chien lorsque le bail l'interdit).

Quels motifs légaux puis-je invoquer pour expulser un locataire ?

Pour expulser légalement un locataire, vous devez pouvoir prouver devant un tribunal qu'au moins une des conditions suivantes est remplie :

  • Le locataire n'a pas payé son loyer
  • Le locataire ou un autre occupant a violé une autre clause du contrat de bail (p. ex. garder un chien lorsque le bail l'interdit ou laisser certaines personnes habiter dans le logement alors qu'elles y sont interdites) ou une règle du code d'habitation (p. ex. endommager le logement ou omettre de le garder propre)
  • Le locataire ou un autre occupant a violé une loi alors qu'il était dans le logement
  • Le locataire ou un autre occupant conserve de la drogue dans le logement
  • Vous avez besoin du logement pour un usage personnel immédiat
  • Vous désirez rénover le logement et il vous est impossible de le faire avec sécurité lorsqu'il est occupé
  • Vous avez l'intention de démolir le bien immobilier
  • Le bien immobilier doit être substantiellement rénové
  • Le bien immobilier ne sera plus utilisé comme logement locatif

Est-ce que je peux expulser un locataire à la fin d'un bail ?

Non. Dans le District de Columbia, lorsqu'un bail se termine, il est automatiquement renouvelé de mois en mois. Toutes les autres clauses du bail demeurent inchangées (incluant le montant du loyer, sauf si vous remettez au locataire un préavis écrit d'augmentation de loyer).

Par exemple, si vous avez signé un bail d'une année le 1er janvier 2018 et que le bail se termine le 31 décembre 2018, le bail est automatiquement renouvelé de mois en mois à compter du 1er janvier 2019, MÊME SI vous ne souhaitez pas renouveler le bail avec ce locataire. En d'autres termes, vous ne pouvez pas expulser un locataire à la fin de son bail à moins d'avoir un motif légal admissible.

Je n'ai pas signé de bail écrit avec mon locataire ou j'ai un bail de « mois en mois ». Est-ce que je peux expulser le locataire ?

Non, à moins que vous ayez un motif légal admissible pour justifier l'expulsion du locataire. Vous pouvez expulser un locataire uniquement si vous avez un motif légal admissible, même si vous n'avez pas de bail écrit ou si vous avez un bail de « mois en mois ».

Je désire intenter une poursuite afin de faire expulser un locataire. Est-ce que je dois fournir un préavis de 30 jours avant d'intenter la poursuite ?

Dans le District de Columbia, le premier avis légal qu'un propriétaire doit fournir à un locataire avant d'intenter une poursuite d'expulsion est appelé « Notice to Quit » (Avis d'éviction), « Notice to Quit or Vacate » (Avis d'éviction ou de désoccupation), « Notice to Cure or Vacate » (Avis de résolution ou de désoccupation) ou « Notice to Correct or Vacate » (Avis de correction ou de désoccupation). Cet avis doit être transmis avant que vous puissiez légalement expulser un locataire pour quelque raison que ce soit, sauf si le loyer n'est pas payé ou que de la drogue est conservée dans le logement. Dans la plupart des cas, un préavis de 30 jours est obligatoire mais dans certains cas, le propriétaire doit transmettre à son locataire un préavis de 90, 120 voire 180 jours avant de pouvoir intenter une poursuite d'expulsion.

Si vous désirez expulser un locataire parce qu'il conserve de la drogue dans le logement, ce préavis n'est pas obligatoire.

Si vous désirez expulser un locataire parce qu'il n'a pas payé son loyer, il est possible que ce préavis ne soit pas obligatoire. Vérifiez dans le contrat de bail si le locataire a accepté de renoncer au droit de recevoir cet avis avant d'être poursuivi pour expulsion. Certains contrats de bail contiennent une clause ressemblant à celle-ci : « This lease will act as Tenant's notice to quit or vacate thereby waiving any requirement that Landlord serve Tenant with further notice before eviction. » (Ce contrat de bail fera office d'avis d'éviction ou de désoccupation, annulant de ce fait toute obligation faite au propriétaire de transmettre un avis au locataire avant de demander son expulsion).

  • Si le bail contient une clause semblable, vous n'avez pas l'obligation de remettre au locataire un avis d'expulsion en cas de non-paiement de loyer. Le locataire peut renoncer à son droit de recevoir un avis d'expulsion uniquement en cas de non-paiement de loyer.
  • Si le contrat de bail ne contient pas de clause semblable, le locataire n'a pas accepté de renoncer au droit de recevoir cet avis et vous devez lui envoyer un avis d'éviction.
  • Si vous ne savez pas vraiment si votre locataire a renoncé à l'avis d'éviction en cas de non-paiement de son loyer, vous devriez consulter un avocat.

N'oubliez pas que même si cet avis informe le locataire qu'il doit libérer les lieux, vous ne pouvez pas le forcer à partir tant que vous n'avez pas obtenu un jugement de possession délivré par la Cour.

Existe-t-il des exigences s'appliquant aux avis « Notice to Quit » (Avis d'éviction), « Notice to Quit or Vacate » (Avis d'éviction ou de désoccupation) ou « Notice to Cure or Vacate » (Avis de résolution ou de désoccupation) en cas de violation de bail ?

Oui. Les exigences associées à ces avis sont très strictes. Vous devez envoyer au locataire un avis approprié avant de pouvoir entamer une procédure d'expulsion. Autrement, votre demande pourra être refusée par le tribunal. Voici les principales exigences associées à ces avis :

Vous devez expliquer de façon très détaillée comment le locataire a violé le bail ou le code d'habitation

Vous devez expliquer au locataire de façon très détaillée comment il doit corriger la situation

Vous devez donner au locataire un délai d'au moins 30 jours pour corriger la situation

L'avis doit être rédigé en anglais et en espagnol

Un modèle d'avis accompagné d'instructions est disponible ici.

Existe-t-il des exigences déterminant comment je dois remettre à un locataire un avis « Notice to Quit » (Avis d'éviction), « Notice to Quit or Vacate » (Avis d'éviction ou de désoccupation) ou « Notice to Cure or Vacate » (Avis de résolution ou de désoccupation) ?

Oui. Vous pouvez remettre ou envoyer l'avis au locataire vous-même ou vous pouvez demander à une personne ayant au moins 18 ans de le faire pour vous. Plusieurs méthodes de remise sont possibles :

Remise personnelle : Un exemplaire de l'avis est remis en main propre au locataire

Remise indirecte : Un exemplaire de l'avis est remis à une personne ayant au moins 16 ans qui habite le logement

Courrier recommandé : L'avis est envoyé au locataire par courrier recommandé  (si vous utilisez le courrier recommandé, le locataire doit signer lui-même la réception de l'avis et vous devez obtenir de la poste une preuve que le locataire a signé la réception de l'avis)

Placardage et livraison par la poste : Après deux (2) tentatives de remise personnelle au locataire, vous pouvez scotcher, clouer ou attacher un exemplaire de l'avis sur la porte du locataire, et un autre exemplaire de l'avis doit être posté au locataire par courrier de première classe dans un délai de trois (3) jours de calendrier après avoir placardé l'avis sur la porte du locataire

Sauf dans les cas de non-paiement de loyer, vous devez également envoyer une copie de l'avis à l'administrateur des loyers (Rent Administrator) dans un délai de 5 jours de calendrier après l'avoir remis au locataire, dont les bureaux sont situés à l'adresse suivante : Housing Regulation Administration, 1800 Martin Luther King, Jr. Avenue, SE, Washington, D.C. 20020. Le numéro de téléphone est le 202-442-9505. Si votre locataire reçoit une aide de loyer du programme « Section 8 Housing Choice Voucher », vous devez aussi envoyer une copie de votre avis à l'adresse suivante : D.C. Housing Authority, 1133 North Capitol Street, NE Washington, DC 20002.

J'ai remis à mon locataire un avis « Notice to Quit » (Avis d'éviction), « Notice to Quit or Vacate » (Avis d'éviction ou de désoccupation) ou « Notice to Cure or Vacate » (Avis de résolution ou de désoccupation) mais il n'est pas parti. Que puis-je faire maintenant?

Lorsque vous avez remis à votre locataire l'avis « Notice to Quit » (Avis d'éviction), « Notice to Quit or Vacate » (Avis d'éviction ou de désoccupation) ou « Notice to Cure or Vacate » (Avis de résolution ou de désoccupation), vous devez d'abord attendre l'expiration du délai accordé.

Si vous avez remis l'avis pour non-paiement de loyer et que le locataire ne se met pas complètement à jour de ses paiements de loyer (durant le délai de l'avis ou un peu après), vous pouvez déposer une plainte de possession de bien immobilier (Complaint for Possession of Real Estate) auprès de la Direction des propriétaires et des locataires de la Cour supérieure du District de Columbia, et demander un jugement de possession.

Si vous avez remis l'avis pour violation de bail écrit ou du code d'habitation et que le locataire ne règle pas le problème durant le délai de l'avis, et même s'il le fait après le délai de l'avis, vous pouvez déposer une plainte de possession de bien immobilier (Complaint for Possession of Real Estate) auprès de la Direction des propriétaires et des locataires de la Cour supérieure du District de Columbia, et demander un jugement de possession.

Existe-t-il des exigences s'appliquant à ces plaintes ?

Oui. Vous devez utiliser un formulaire standard du tribunal, le quel doit être correctement rempli pour que l'affaire soit entendue. Vous devez :

  • Utiliser le formulaire approprié pour le type de plainte que vous désirez présenter. Trois formulaires peuvent être utilisés par les propriétaires résidentiels :
  • Le Formulaire 1A s'adresse aux propriétaires désirant expulser un locataire en retard dans ses paiements de loyer.
  • Le Formulaire 1B s'adresse aux propriétaires désirant expulser un locataire après lui avoir remis un avis d'éviction/désoccupation parce qu'il conserve de la drogue dans son logement ou pour une autre raison.
  • Le Formulaire 1C s'adresse aux propriétaires désirant expulser un locataire parce qu'il est en retard dans ses paiements de loyer et pour une autre raison.
  • Remplir une demande d'assignation à comparaître, sur un Formulaire 1S.
  • Inscrire correctement le nom et l'adresse du locataire (avec le numéro d'appartement ou de chambre, le cas échéant) et l'indication de « quadrant » (NE, NW, SE, or SW)
  • Donner les détails des raisons pour lesquelles vous désirez faire expulser le locataire
  • Poursuivre pour reprendre possession du logement, pas seulement pour obtenir de l'argent.
  • Faire notarier votre signature.
  • Joindre les documents devant être annexés, notamment une copie de l'avis d'éviction et une attestation de remis de l'avis.

Les frais de dépôt de plainte sont de 15,00 $.

Vous devez déposer votre plainte au bureau du greffier de la Direction des propriétaires et des locataires (Landlord and Tenant Branch Clerk's Office), situé à l'adresse suivante : D.C. Superior Court, Building B (Room 110), 510 4th Street, NW, Washington, D.C. 20001.

Tous les formulaires et les instructions pour les remplir sont disponibles ici.

Quand serai-je entendu par le tribunal ?

Lorsque vous vous présenterez au tribunal pour déposer votre plainte, le greffier vous communiquera une date d'audience initiale, qui sera au moins trois semaines après la date de dépôt de votre plainte. Si vous déposez une plainte pour conservation de drogue dans le logement, il est possible que votre audience vous soit accordée plus tôt.

Est-ce que je dois remettre au locataire une copie de ma « plainte » d'une manière quelconque ?

Oui. Vous ne pouvez pas lui remettre ou lui envoyer directement une copie de la plainte. Une autre personne (un huissier) ayant au moins 18 ans doit remettre le document au locataire. Les méthodes de remise suivantes peuvent être utilisées :

  • Remise en personne : Une copie de la plainte est remise en main propre au locataire
  • Remise indirecte : Une copie de la plainte est remise en main propre à une personne ayant au moins 16 ans qui habite dans le logement
  • Placardage et livraison par la poste : Après deux (2) tentatives de remise personnelle au locataire, l'huissier peut scotcher, clouer ou attacher un exemplaire de la plainte sur la porte du locataire, et un autre exemplaire de la plainte doit être posté au locataire par courrier de première classe dans un délai de trois (3) jours de calendrier après avoir placardé la plainte sur la porte du locataire

Les instructions du tribunal pour remettre une copie de plainte sont disponibles ici.

Si votre locataire reçoit une aide de loyer du programme « Section 8 Housing Choice Voucher », vous devez aussi envoyer une copie de la plainte à l'adresse suivante : D.C. Housing Authority, 1133 North Capitol Street, NE Washington, DC 20002.

Lorsque votre huissier a remis la copie de la plainte, vous ou l'huissier devez déposer une attestation de remise (Affidavit of Service) auprès du greffier, décrivant exactement comment l'huissier a remis la plainte au locataire. Cette attestation doit être déposée au moins cinq jours ouvrables avant l'audience initiale de l'affaire.

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5. Aller en cours pour une demande d'expulsion

J'ai déposé une plainte pour faire expulser un locataire. Que se passera-t-il le jour de l'audience au tribunal ?

Assurez-vous d'être présent et assis dans la salle du tribunal (Courtroom) avant 9 h 00. Le juge expliquera le déroulement du processus et les types d'aide disponibles. Si vous ne parlez pas anglais, si vous êtes sourd ou malentendant, vous devez en informer le greffier du tribunal avant le début des annonces.

Ensuite, le greffier lira les noms de toutes les parties devant comparaître. Lorsque votre nom est appelé, vous devez dire « here » ou « présent » et énoncer votre nom. Assurez-vous de pouvoir entendre clairement le greffier. Si vous ne pouvez pas entendre, levez la main et informez-en le greffier. Si vous manquez votre nom et omettez de répondre, votre cause pourra être rejetée. Si le défendeur ne répond pas lorsque votre affaire est appelée, vous pouvez demander au greffier d'enregistrer un jugement par défaut contre le locataire.

Si vous n'entendez pas votre nom durant l'appel ou si vous arrivez en retard au tribunal et que vous ne savez pas si votre nom a été appelé, présentez-vous au guichet 4 dans le bureau du greffier (Room 110) après la fin de l'appel et assurez-vous que le greffier est au courant de votre présence.

Lorsque le greffier a terminé l'appel, vous pouvez choisir une ou plusieurs des conduites suivantes :

  • Régler l'affaire avec le locataire ou son avocat.
  • Demander au juge de prononcer un jugement concernant votre affaire. Si vous avez un motif légal de demander l'expulsion du locataire et que le locataire n'a pas de défense concernant votre plainte, le juge peut rendre un jugement de possession et, si vous y avez droit, un jugement pour les loyers qui vous sont dus, immédiatement lors de l'audience initiale. Si le locataire a des arguments de défense, l'affaire sera probablement renvoyée pour un procès à une date ultérieure.
  • Demander l'intervention d'un médiateur nommé par le tribunal. Ce médiateur parlera aux deux parties pour tenter de trouver un règlement à l'affaire. Cependant, vous n'avez pas l'obligation de régler l'affaire et vous ne devez pas hésiter à consulter un avocat si vous ne comprenez pas une partie du processus de médiation ou ce que le médiateur vous dit.
  • Demander une ordonnance de protection ou faire valoir votre droit à une ordonnance de protection si le locataire demande une prorogation ou un procès. Si vous « faites valoir vos droits » et qu'une ordonnance de protection est ensuite prononcée, cette ordonnance pourra s'appliquer rétroactivement à compter de la date de votre demande.

Vous, votre locataire ou l'avocat de votre locataire, pouvez demander une « ordonnance de protection » exigeant au locataire de déposer tous les loyers  futurs au greffe du tribunal. Pour de plus amples informations, reportez-vous à la section intitulée « Ordonnances de protection ».

Si vous désirez des informations supplémentaires sur le déroulement de votre première journée au tribunal, cliquez ici.

Que dois-je faire si je ne peux pas me présenter au tribunal le jour de mon audience ?

Vous devez immédiatement appeler le greffier du tribunal au 202-879-4879 et expliquer pourquoi vous ne pouvez pas vous présenter. Demandez au greffier de vous donner son nom et notez-le. Vous devriez aussi appeler immédiatement votre locataire ou son avocat pour l'informer que vous ne pouvez pas vous présenter. Si vous avez la possibilité de vous rendre au tribunal un autre jour avant la date de votre audience, vous pouvez déposer un préavis au tribunal expliquant pourquoi vous ne pouvez pas vous présenter et demandant une nouvelle date d'audience. Si le greffier ne vous donne pas une autre date d'audience, allez au tribunal le plus tôt possible après l'audience pour savoir ce qui s'est passé. Il est possible que le juge décide de rejeter votre demande même si vous aviez averti de votre impossibilité de vous présenter. Si votre demande est rejetée à cause de votre absence, cette décision est appelée « dismissal for want of prosecution » (prononcé de péremption d'instance) et vous pouvez ensuite généralement demander une reprise de l'affaire ou déposer une nouvelle demande.

Que se passe-t-il si le locataire ne se présente pas au tribunal ?

Si le locataire ne se présente pas au tribunal le jour de l'audience initiale, vous pouvez généralement obtenir un « jugement par défaut » contre le locataire dès l'appel du matin. Dans la plupart des cas, le jugement par défaut signifie que vous pouvez obtenir un jugement de possession après avoir rempli un formulaire du tribunal attestant que le défendeur n'est pas militaire. Dans la plupart des cas, vous devez également présenter au tribunal des preuves de vos revendications (appelée preuves « ex parte ») avant de pouvoir obtenir un jugement de possession, même si le locataire ne s'est pas présenté au tribunal ou si le locataire s'est présenté et qu'il est parti ou qu'il n'est pas revenu après une pause. Si une preuve est requise, le juge peut programmer une autre date d'audience, environ deux semaines après votre première comparution. Si le locataire ne se présente pas au tribunal, le greffier peut généralement vous dire après l'appel du matin si vous devez ou non vous présenter devant le juge. Si vous avez un doute, attendez la fin de l'appel du matin et demandez au greffier ce que vous devez faire.

Que se passe-t-il si le locataire paie la totalité des loyers dus avant l'audience du tribunal ?

Si vous intentez contre votre locataire une poursuite d'expulsion par qu'il vous devait des loyers et qu'il paie tous les loyers avant que l'affaire arrive devant le juge sans plus rien vous devoir après le dépôt de votre plainte, vous devez retirer votre plainte. Ensuite, si le locataire cesse à nouveau de payer son loyer, même durant le mois suivant, vous pouvez reprendre depuis le début tout le processus d'expulsion. Si le locataire paie ce qu'il doit avant la date du jugement, il n'a pas l'obligation de payer les frais de justice, même si votre contrat de bail indique le contraire. (Les locataires ne sont jamais tenus de payer les frais de justice, même si votre bail indique le contraire, à moins qu'un juge l'exige.)

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6. Réponse du locataire

Le locataire a déposé une réponse. Qu'est-ce qu'une réponse (Answer) ?

Une réponse est un document écrit annonçant les arguments que le locataire compte faire valoir en cour. Si le locataire désire vous contre-attaquer, sa réponse peut inclure une demande reconventionnelle (counterclaim), une demande de dédommagement (recoupment) et/ou une demande de compensation (set-off). Si le locataire désire demander un procès devant jury (jury trial) au lieu d'un procès devant juge seul (bench trial), sa réponse peut inclure une demande de jury (jury demand).

Est-ce que le locataire a l'obligation de déposer une réponse ?

Il n'est pas obligatoire de déposer une réponse devant le Tribunal des propriétaires et des locataires sauf si le locataire désire déposer une demande reconventionnelle (counterclaim), une demande de dédommagement (recoupment) et/ou une demande de compensation (set-off) ou s'il veut demander un procès devant jury (jury trial) au lieu d'un procès devant juge seul (bench trial).

Qu'est-ce qu'une demande reconventionnelle (counterclaim) ?

Si vous intentez contre votre locataire une poursuite d'expulsion parce qu'il n'a pas payé son loyer, il peut déposer une « demande reconventionnelle » contre vous, affirmant vous avoir trop payé de loyer à cause de violations graves au code d'habitation et demandant au tribunal une décision de remboursement de loyer, ainsi qu'un jugement pécuniaire contre vous pour le montant dû. Le locataire peut demander au maximum le remboursement des loyers payés depuis son installation dans le logement locatif ou durant les trois dernières années, selon la plus courte de ces deux périodes. En général, les locataires déposent une demande reconventionnelle uniquement lorsque le logement locatif est en très mauvais état depuis longtemps. Il en coûte 10 $ pour déposer une demande reconventionnelle, sauf si le tribunal exonère le locataire du paiement de ces frais.

Si vous n'avez pas fait une remise personnelle de votre plainte au locataire, vous ne pouvez pas obtenir un jugement pécuniaire contre le locataire sauf si le locataire dépose une demande reconventionnelle (counterclaim), une demande de dédommagement (recoupment) ou une demande de compensation (set-off). Donc, même si vous n'avez pas fait de remise personnelle, vous pouvez demander un jugement pécuniaire contre un locataire si ce dernier dépose une demande reconventionnelle (counterclaim), une demande de dédommagement (recoupment) ou une demande de compensation (set-off).

Qu'est-ce qu'une demande de dédommagement (recoupment) ?

Si vous intentez contre votre locataire une poursuite d'expulsion parce qu'il n'a pas payé son loyer, il peut déposer une demande de dédommagement (recoupment) contre vous, affirmant vous avoir trop payé de loyer à cause de violations graves au code d'habitation et demandant au tribunal une décision de remboursement de loyer. Dans une demande de dédommagement (recoupment), le locataire demande que le « paiement en trop » soit déduit du montant qu'il vous doit. Le locataire peut demander cette déduction pour toute la période qu'il a occupé le logement locatif, même si cette durée dépasse trois (3) ans. En général, les locataires déposent une demande de dédommagement uniquement lorsque le logement locatif est en très mauvais état depuis longtemps. Aucun frais n'est demandé pour déposer une demande de dédommagement.

Si vous n'avez pas fait une remise personnelle de votre plainte au locataire, vous ne pouvez pas obtenir un jugement pécuniaire contre le locataire sauf si le locataire dépose une demande reconventionnelle (counterclaim), une demande de dédommagement (recoupment) ou une demande de compensation (set-off). Donc, même si vous n'avez pas fait de remise personnelle, vous pouvez demander un jugement pécuniaire contre un locataire si ce dernier dépose une demande reconventionnelle (counterclaim), une demande de dédommagement (recoupment) ou une demande de compensation (set-off).

Qu'est-ce qu'une demande de compensation (set-off) ?

Si vous intentez contre votre locataire une poursuite d'expulsion parce qu'il n'a pas payé son loyer, il peut déposer une demande de compensation (set-off) contre vous, affirmant avoir réalisé des réparations et/ou avoir acheté du matériel pour maintenir le logement locatif « habitable ». Il peut notamment déclarer avoir acheté une cuisinière ou remplacé une toilette après que vous ayez omis de le faire malgré des demandes répétées. Dans une demande de compensation (set-off), le locataire demande que les sommes qu'il a payées pour les réparations et les achats soient déduites du montant qu'il vous doit. Le locataire peut réclamer ces dépenses depuis son installation dans le logement locatif ou depuis les trois dernières années, selon la plus courte de ces deux périodes. Aucun frais n'est demandé pour déposer une demande de compensation.

Si vous n'avez pas fait une remise personnelle de votre plainte au locataire, vous ne pouvez pas obtenir un jugement pécuniaire contre le locataire sauf si le locataire dépose une demande reconventionnelle (counterclaim), une demande de dédommagement (recoupment) ou une demande de compensation (set-off). Donc, même si vous n'avez pas fait de remise personnelle, vous pouvez demander un jugement pécuniaire contre un locataire si ce dernier dépose une demande reconventionnelle (counterclaim), une demande de dédommagement (recoupment) ou une demande de compensation (set-off).

Si vous désirez des informations supplémentaires sur les réponses, les demandes reconventionnelles, les demandes de dédommagement et les demandes de compensation, cliquez ici.

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7. Arguments de défense des locataires

Quels sont les arguments qu'un locataire peut invoquer pour justifier le non-paiement de son loyer ?

Il arrive parfois que des locataires soient incapables de payer leur loyer à cause d'une perte d'emploi ou d'une maladie ayant généré des dépenses médicales imprévues. Le fait qu'un locataire n'ait pas suffisamment d'argent pour payer son loyer ne constitue pas un argument de défense valable contre une demande d'expulsion.

Cependant, le locataire peut faire valoir des arguments de défense susceptibles de lui faire éviter l'expulsion même si ces raisons ne constituent pas le motif principal de non-paiement du loyer. Voici quelques exemples d'arguments pouvant être invoqués :

  • Violations du code d'habitation - Le locataire peut faire état de problèmes graves dans son logement pendant la période de non-paiement du loyer que le propriétaire connaissait ou aurait dû connaître, mais qu'il a refusé ou omis de régler et qui n'ont pas été causés par le locataire, sa famille ou ses invités, notamment des problèmes graves de chauffage, d'eau chaude, d'électroménagers de cuisine, d'installations de salle de bains, de fuite d'eau, d'insectes/rongeurs, de plancher, de murs, etc.
  • Montant erroné - Le locataire peut affirmer ne pas devoir le montant réclamé par le propriétaire car il aurait déjà payé cette somme.
  • Niveau de loyer illégal - Le locataire peut affirmer ne pas devoir le montant réclamé par le propriétaire car son loyer atteindrait un niveau illégal.
  • Avis d'éviction non remis ou non renoncé - Le locataire peut affirmer ne jamais avoir renoncé à son droit de recevoir un avis d'éviction et ne pas avoir reçu un tel avis avant d'être poursuivi et de recevoir copie de la plainte.
  • Avis d'éviction - Le locataire a reçu un avis d'éviction avant d'être poursuivi et de recevoir copie de la plainte, mais :
    • Le locataire affirme ne pas devoir le montant réclamé par le propriétaire ; ou
    • L'avis d'éviction ne stipule pas le montant dû par le locataire ; ou
    • L'avis d'éviction accorde au locataire moins de jours que le délai requis dans son bail ou selon les lois en vigueur ; ou
    • Le propriétaire n'a pas correctement remis au locataire une copie de son avis d'éviction ; ou
    • Le locataire a déjà payé la totalité du montant réclamé dans l'avis d'éviction.
  • Plainte - Le propriétaire n'a pas correctement remis au locataire une copie de sa plainte.

Quels arguments de défense peuvent être invoqués contre un « avis d'éviction » pour violation de bail ?

Si le locataire fait l'objet d'une demande d'expulsion pour d'autres raisons que le non-paiement du loyer, il a le droit de recevoir un « avis d'éviction » (notice to quit) ou un « avis de résolution ou de désoccupation » (notice to cure or vacate). Voici quelques arguments de défense pouvant être invoqués par un locataire :

  • Absence d'avis d'éviction - Le locataire n'a pas reçu d'avis d'éviction indiquant pourquoi le propriétaire souhaite l'expulser.
  • Avis d'éviction incorrect - Le locataire a reçu un avis d'éviction indiquant pourquoi le propriétaire souhaite l'expulser, mais :
    • Les faits mentionnés dans l'avis sont faux ; ou
    • Le locataire a corrigé ce qui lui était reproché avant l'expiration du délai accordé dans l'avis ; ou
    •  Les motifs invoqués par le propriétaire dans l'avis ne constituent pas des violations du bail ou du code d'habitation ; ou
    • Il n'existe aucun bail écrit ; ou
    • Le propriétaire n'a pas correctement remis au locataire une copie de son avis ; ou
    • L'avis ne précisait pas les reproches faits au locataire ni les raisons pour lesquelles le propriétaire souhaite expulser le locataire ; ou
    • L'avis n'indiquait pas ce que le locataire doit faire pour corriger la situation ; ou
    • L'avis accorde au locataire moins de 30 jours pour régler le ou les problèmes ; ou
    • L'avis n'était pas rédigé en anglais et en espagnol ; ou
    • Le propriétaire a accepté un paiement de loyer après la réception de l'avis par le propriétaire.
  • Plainte - Le propriétaire n'a pas correctement remis au locataire une copie de sa plainte.
  • Représailles - Le propriétaire souhaite faire expulser le locataire surtout parce que
    • Le locataire s'est plaint au propriétaire de certains problèmes concernant son logement ; ou
    • Le locataire s'est plaint à un organisme gouvernemental ou à un inspecteur au sujet de certains problèmes concernant son logement ; ou
    • Le locataire aider d'autres locataires ou organise un regroupement de locataires en vue de faire améliorer les conditions d'habitation dans leur logement ou leur complexe d'habitation.
  • Discrimination - Le propriétaire exerce une discrimination interdite dans le District de Columbia et/ou par une loi fédérale.
    • Le propriétaire souhaite faire expulser le locataire avant tout à cause de certaines caractéristiques personnelles, notamment sa race, sa couleur de peau, sa religion, son origine ethnique, son sexe, son âge, son état civil, son apparence personnelle, son orientation sexuelle, son identité ou son expression de genre, sa situation familiale, ses responsabilités familiales, un handicap, son immatriculation, son affiliation politique, ses sources de revenus (notamment sa dépendance envers le programme d'aide au logement « Section 8 Housing Choice Voucher »), son lieu de résidence ou son lieu de travail.
    • Le propriétaire traite le locataire différemment des autres locataires à cause de certaines caractéristiques personnelles, notamment sa race, sa couleur de peau, sa religion, son origine ethnique, son sexe, son âge, son état civil, son apparence personnelle, son orientation sexuelle, son identité ou son expression de genre, sa situation familiale, ses responsabilités familiales, un handicap, son immatriculation, son affiliation politique, ses sources de revenus (notamment sa dépendance envers le programme d'aide au logement « Section 8 Housing Choice Voucher »), son lieu de résidence ou son lieu de travail.
    • Le locataire est une personne handicapée et le propriétaire tente de l'expulser malgré que le locataire ait droit à une modification ou à un arrangement raisonnable à une politique, une procédure, une clause de bail ou à l'immeuble qui lui procurerait un droit égal d'utiliser et profiter de son logement. (Par exemple, si le locataire est sourd et requiert un chien de service pour l'alerter lorsqu'une personne frappe à la porte, lorsque le téléphone sonne ou lorsque le détecteur de fumée se déclenche, le propriétaire a l'obligation de faire exception à une interdiction des animaux de compagnie et ne peut pas expulser son locataire parce qu'il a un chien.)
    • Le propriétaire tente de faire expulser un locataire à cause du nombre de personnes habitant dans le logement alors que le locataire a un ou plusieurs enfants habitant avec lui et que le nombre de personnes habitant dans le logement ne dépasse pas (a) dans un studio, 2 personnes ; ou (b) dans un appartement ayant une ou plusieurs chambres à coucher, 2 fois le nombre de chambres plus 1 personne.

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8. Ordonnances de protection et frais de justice

Qu'est-ce qu'une « ordonnance de protection » (Protective Order) ?

Vous, votre locataire ou l'avocat de votre locataire, pouvez demander une « ordonnance de protection » qui obligera le locataire à déposer tous les loyers futurs au greffe du tribunal.

Combien le locataire doit-il payer ?

Le locataire doit généralement payer le montant total de chaque loyer mensuel, tous les mois jusqu'à ce que l'affaire soit résolue. Si l'ordonnance de protection est enregistrée après le début du mois, le juge peut seulement obliger le locataire à payer la partie de mois correspondante.

Si les violations au code d'habitation sont majeures, le locataire peut demander au juge de prononcer l'ordonnance de protection à un montant moindre parce que le logement ne vaut pas un loyer complet. Le juge peut ordonner une autre audience, appelée « audience de cloche » (bell hearing) pour déterminer le montant de loyer que le locataire devra payer jusqu'à la résolution de l'affaire. Si vous êtes convoqué à une audience de cloche, vous devez vous préparer à démontrer au juge qu'il n'y a aucun problème majeur dans l'appartement en décrivant l'état de l'appartement ou en arrivant avec des photos et/ou des témoins. S'il y a des problèmes dans l'appartement mais que le locataire ne vous l'a jamais dit ou que vous les avez réglés à l'intérieur d'un délai raisonnable, vous pouvez aussi l'expliquer au juge.

Même si le locataire est autorisé à payer moins que le mois complet de loyer, à la fin de l'affaire, le juge ou le jury rendra une décision finale sur le montant qui aurait dû être payé dans l'intérim. Si le juge ou le jury détermine que le montant de l'ordonnance de protection était trop bas, le locataire devra payer la différence pour éviter l'expulsion. Si le juge ou le jury détermine que le montant de l'ordonnance de protection était trop élevé, la différence sera créditée au montant dû par le locataire ou sera directement versée au locataire.

Que se passe-t-il si le locataire ne paie pas ce que l'ordonnance de protection lui demande de verser ?

Si le locataire ne verse pas un paiement d'ordonnance de protection ou verse un paiement en retard, vous pouvez déposer une motion demandant au tribunal de prononcer un jugement de possession contre le locataire.

Cependant, dans la plupart des cas, si le locataire demande un peu plus de temps pour verser un paiement d'ordonnance de protection avant que vous déposiez votre motion ou si le locataire se présente à l'audience de votre motion avec l'argent en poche et qu'il est prêt à payer, le juge accepte généralement que le locataire paie en retard.

Si vous désirez des informations supplémentaires sur les ordonnances de protection, cliquez ici.

Que se passe-t-il si je n'ai pas les moyens de payer les frais de justice ?

Si vous n'avez pas les moyens de payer les frais de justice de votre litige propriétaire/locataire, vous pouvez déposer une demande de traitement sans paiement préalable de coûts, frais ou dépôt de garantie, communément appelée « In Forma Pauperis » ou « IFP ». Vous devrez remplir un formulaire du tribunal et jurer sous serment avoir révélé toute la vérité sur votre situation financière. Lorsque vous aurez rempli le formulaire de demande ou d'attestation, vous devrez comparaître devant un juge qui décidera s'il vous accorde ou non votre requête.

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9. Règlements

Que dois-je savoir sur le règlement hors cour de mon litige avec le locataire ?

Après avoir intenté votre poursuite d'expulsion contre votre locataire, vous avez toujours la possibilité de régler directement le litige avec le locataire ou avec son avocat. Vous n'avez aucune obligation de régler le litige hors cour et vous ne devez accepter aucune pression en ce sens. En outre, vous ne voudrez sûrement pas accepter un règlement que vous ne pourriez pas honorer.

J'ai convenu d'un règlement du litige avec mon locataire. Que dois-je faire pour transcrire cette entente sur un document écrit ?

Jugement de possession par consentement (formulaire 4A)

La plupart des propriétaires exigent que leurs locataires désirant régler le litige hors cour utilisent un formulaire de « jugement de possession par consentement » ou « formulaire 4A ». Un exemplaire de ce formulaire est disponible ici. Ce formulaire permet d'enregistrer immédiatement un jugement de possession contre le locataire, dès qu'il est signé par les deux parties et approuvé par le « greffier des entrevues et des jugements » (Interview & Judgment Clerk). Il convient ici de rappeler qu'avec un jugement de possession vous avez le droit de faire expulser le locataire mais que dans la situation présente, mais que dans le cas présent, le jugement est « suspendu » et vous acceptez de ne pas faire expulser le locataire tant qu'il respecte ses engagements de l'entente.

En général, ces ententes établissent un calendrier de paiements permettant au locataire de payer ce qu'il doit sur une certaine période de temps. Cependant, il est essentiel que le locataire paie à temps tous les montants de l'entente. Si le locataire ne paie pas la totalité d'un montant ou s'il paie avec un seul jour de retard, vous avez le droit de le faire expulser. Parfois, les propriétaires acceptent de réparer les violations au code d'habitation selon un calendrier précisé dans l'entente. Un addenda au formulaire 4A, permettant aux parties d'annexer un calendrier de réparations, est disponible ici. Cependant, même si vous ne réalisez pas toutes les réparations des violations au code d'habitation, le locataire doit toujours payer la totalité des montants de l'accord sans aucun retard pour éviter l'expulsion.

Si vous ne réalisez pas certaines réparations que vous aviez promis de compléter dans le formulaire 4A, le locataire peut déposer une demande de justification (Notice to Show Cause) et demander au juge de vous ordonner de réaliser les réparations, de vous imposer une amende ou de réduire les loyers futurs du locataire.

Entente de règlement (formulaire 4B)

Vous et votre locataire pouvez convenir d'une « entente de règlement » (Settlement Agreement), consignée sur un formulaire 4B, laquelle n'enregistre PAS automatiquement un « jugement de possession ». Un exemplaire du formulaire 4B est disponible ici. Si le locataire ne respecte pas ses engagements de l'entente, vous devrez déposer une demande de jugement (Motion for Judgment) et vous aurez tous les deux la possibilité de comparaître devant un juge pour plaider votre cause.

Le formulaire 4B permet d'annexer une liste de réparations dont l'exécution est convenue entre le propriétaire et le locataire. Un addenda permettant de noter un calendrier de réparations est disponible ici.

Autres ententes

Il est aussi possible que vous et votre locataire conveniez d'un autre type d'entente, avec ou sans l'aide d'un médiateur nommé par le tribunal. Le tribunal peut vous offrir un formulaire vierge appelé « praecipes » (prononcez « press-u-pize ») que vous pouvez utiliser pour transcrire tout autre type d'entente conclue avec votre locataire. Assurez-vous qu'une copie de toute entente est déposée au tribunal. Certaines catégories d'ententes doivent être approuvées par le juge avant d'être acceptées par le tribunal.

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10. Jugements, ordonnances et processus d'expulsion

J'ai obtenu un jugement de possession. Combien de temps faudra-t-il avant que le locataire soit expulsé ?

Lorsque vous avez obtenu un jugement de possession, vous devez attendre deux jours ouvrables entiers avant de pouvoir demander une ordonnance de restitution (Writ of Restitution). Une ordonnance de restitution est un document autorisant le U.S. Marshals Service à programmer une procédure d'expulsion du locataire.

Lorsqu'une demande d'ordonnance de restitution est déposée, le bureau du greffier envoie le document d'ordonnance directement au U.S. Marshals Service. Le U.S. Marshals Service envoie ensuite une copie de l'ordonnance au locataire. Un représentant du U.S. Marshals Service vous contactera pour organiser l'expulsion. L'expulsion ne peut avoir lieu avant le quatrième jour ouvrable après le dépôt de l'ordonnance. L'ordonnance est valide 75 jours. Si le locataire n'est pas expulsé dans ce délai de 75 jours, vous devrez demander une autre ordonnance (ou « alias »).

Il ne faut pas oublier qu'il est illégal d'expulser vous-même un locataire sans la coordination du U.S. Marshals Service. Un représentant du U.S. Marshals Service doit être présent durant l'expulsion.

Que dois-faire faire si le locataire essaie de me régler la totalité de ce qu'il me doit entre le jour où j'obtiens le jugement de possession et l'expulsion?

Si vous avez intenté une poursuite d'expulsion contre le locataire pour non-paiement de loyer, le locataire peut légalement « racheter » ou conserver son droit de rester dans le logement en vous versant le total des sommes dues jusqu'au jour du paiement. Il est possible que vous entendiez le juge utiliser le mot « Trans-Lux » pour désigner le montant total que le locataire vous doit pour être entièrement à jour de ses paiements.

Si le locataire se met complètement à jour de tout ce qu'il vous doit jusqu'au jour du paiement, incluant tous les mois de loyer et tous les frais de justice dus à ce jour, vous n'avez plus le droit de poursuivre la procédure d'expulsion. Vous avez le droit de demander au locataire le paiement des loyers arrivés à échéance depuis la date du jugement, ainsi que vos frais d'ordonnance de restitution.

Le locataire a le droit de racheter son privilège d'occupation du logement même si vous ne demandez pas l'argent qu'il vous doit dans la poursuite et même si vous avez débuté l'affaire en remettant au locataire un préavis de 30 jours. La seule chose qui importe, c'est que l'expulsion ait été demandée pour non-paiement de loyer.

Ensuite, si le locataire cesse à nouveau de payer son loyer, même durant le mois suivant, vous pouvez reprendre depuis le début tout le processus d'expulsion. Vous n'avez pas le droit de refuser un paiement total en espèces, par mandat ou par chèque certifié. Si vous acceptez un paiement partiel de votre locataire, assurez-vous de lui remettre un reçu indiquant le montant qu'il reste à payer, afin que le locataire ne croit pas qu'un paiement partiel bloquera l'expulsion.

J'ai obtenu un jugement de possession sur le logement locatif. Que puis-je faire maintenant pour percevoir les loyers en retard que le locataire me doit ?

Vous pouvez demander au juge de vous accorder un « jugement pécuniaire » (money judgment) d'un montant correspondant aux loyers que le locataire vous doit. Un jugement pécuniaire crée pour le locataire l'obligation juridique de vous verser le montant ordonné, plus les intérêts. Si le locataire ne vous paie pas, vous pouvez demander une saisie sur sa paie ou ses comptes bancaires, afin que sa dette soit réglée. Cette procédure de saisie de paie ou de comptes bancaires est appelée « garnishing ».

Si vous désirez un jugement monétaire, vous devez le demander dans la plainte que vous déposez contre le locataire et vous devez indiquer le montant qui vous est dû à la date où vous attestez sous serment les faits de votre plainte. Le juge peut prononcer un jugement monétaire contre le locataire si la plainte et l'assignation à comparaître ont été remis directement en main propre au locataire ou si le locataire a déposé contre vous une demande reconventionnelle (counterclaim), une demande de dédommagement (recoupment) ou une demande de compensation (set-off).

Si vous ne pouvez pas obtenir un jugement pécuniaire au tribunal des propriétaires et des locataires (Landlord and Tenant Court) ou si le locataire vous doit plus d'argent que ce que vous pouvez demander devant ce tribunal, vous pouvez généralement intenter une poursuite séparée à la Cour des petites créances (Smalls Claims Court) si vous ne réclamez pas plus de 10 000 $ ou à la Direction des poursuites civiles (Civil Actions Branch) si vous réclamez plus de 10 000 $. Si la poursuite porte sur des loyers, la poursuite doit être intentée moins de 3 ans après la date d'échéance normale des loyers non payés.

Que dois-je faire pour faire appliquer un jugement pécuniaire et forcer mon locataire à me payer ?

Si le défendeur ne vous paie pas volontairement, vous devez attendre dix (10) jours ouvrables après l'enregistrement du jugement pécuniaire avant d'entreprendre une procédure de saisie de paie ou de compte bancaire contre votre locataire. Si le jugement est toujours impayé après dix jours, vous pouvez prendre des mesures pour faire exécuter le jugement. Si vous désirez demander une saisie sur la paie du locataire, vous devez demander une « Ordonnance de saisie pour un jugement » (Writ of Attachment on a Judgment). Si vous désirez demander une saisie sur les comptes bancaires du locataire, vous devez demander une « ordonnance de saisie sur la paie, le salaire et les commissions » (Writ of Attachment on Wages, Salary and Commissions). Des frais de 10 $ sont exigés pour chaque ordonnance et vous devez transmettre l'ordonnance par huissier à l'employeur ou à l'institution financière du locataire.

Je ne sais pas où mon locataire travaille ni à quelle banque il a un compte. Que dois-je faire pour recevoir l'argent d'un jugement pécuniaire ?

Vous pouvez solliciter un examen oral. Pour cela, vous devez demander au greffier d'envoyer au locataire une assignation à comparaître qui vous coûtera 10 $ de frais. Lors de l'examen oral, vous pouvez interroger le locataire sous serment sur son employeur, sur ses comptes bancaires et sur l'endroit où il conserve ses autres actifs. Vous pouvez aussi exiger du locataire qu'il apporte des documents montrant l'origine de ses revenus (déclarations d'impôts, relevés bancaires, relevés de paie, etc.). Vous devez demander qu'un huissier se charge de remettre l'assignation à comparaître du locataire. L'assignation à comparaître doit indiquer les documents que vous demandez au locataire d'apporter au tribunal.

 

Existe-t-il des types de revenus à l'abri des procédures de recouvrement ?

Dans certains cas, même si vous avez un jugement pécuniaire contre un locataire, il est possible que la loi vous interdise de prendre l'argent du locataire s'il provient de certaines sources de revenus, notamment :

  • Sécurité sociale
  • Supplément de revenu garanti (Supplemental Security Income / SSI)
  • Assurance invalidité de la sécurité sociale (Social Security Disability Insurance / SSDI)
  • Prestations d'ancien combattant (Veterans' Benefits)
  • Prestations de retraite de la fonction publique fédérale
  • Annuités de survivant de la fonction publique fédérale
  • Prestations d'invalidité
  • Prestations d'assistance publique / TANF
  • Prestations de chômage
  • Paiements d'un régime de retraite, de pension ou d'annuités*
  • Pension alimentaire, de subsistance ou de séparation de biens*
  • Indemnités d'accidents de travail
  • Paiements accordés par un tribunal dans une affaire criminelle ou civile*
  • Prestations de retraite des chemins de fer (Railroad Retirement Act)
  • Annuités de survivant de juges fédéraux
  • Prestations de dockers (Longshore and Harbor Workers' Compensation Act)
  • Rémunérations de marin (Seaman's or Master's or Fisherman's wages)
  • Prestations de pneumoconiose des mineurs (Black Lung)

*Certaines restrictions peuvent s'appliquer.

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Last Review and Update: Mar 17, 2017