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Sentencias, Mandamientos, y Cómo detener Desalojos - Información para Arrendatarios

Por: D.C. Bar Pro Bono Center
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Información

Esta hoja de información describe las sentencias y el proceso para detener los desalojos en el Tribunal de Arrendadores y Arrendatarios. Esta hoja de información está escrita para los arrendatarios. Si usted es un arrendador, puede consultar la Hoja de Información llamada “Sentencias, órdenes judiciales y desalojos: información para arrendador”. Al final de esta hoja de información hay información acerca de dónde encontrar ayuda legal.

¿Qué es una sentencia de posesión (en inglés, “judgment of posession”)?

Una sentencia de posesión significa que el arrendador tiene el derecho de desalojarlo.

¿Qué es una orden judicial de restitución (en inglés, “writ of restitution”)?

Si usted recibió una orden judicial de restitución, su arrendador tiene una sentencia de posesión y usted puede ser desalojado. Una orden judicial de restitución le ordena al Servicio de Marshals de los Estados Unidos que programe su desalojo.

¿Cómo puede mi arrendador obtener una sentencia de posesión en mi contra en el Tribunal de Arrendadores y Arrendatarios?

Para obtener una sentencia de posesión su arrendador deberá presentar una Demanda por Posesión de Bienes Raíces en su contra en la Secretaría del Tribunal de Arrendadores y Arrendatarios. En caso de que el arrendador gane el caso, su arrendador obtendrá una sentencia de posesión.

Su arrendador puede ganar el caso en la audiencia inicial o después de un juicio. Si usted no se presenta ante el tribunal, o si llega tarde, su arrendador puede ganar el caso sin ninguna otra audiencia del tribunal.

No me presenté a mi audiencia ante el tribunal y ahora se ha dictado una sentencia. ¿Qué debo hacer?

Actúe rápidamente. Llame a la Secretaría del Tribunal de Arrendadores y Arrendatarios al 202-879-4879 entre las 8:30 a.m. y las 5 p.m. para averiguar si usted está en la lista de desalojos. Si está en la lista de desalojos, vaya de inmediato al tribunal para solicitar una suspensión. Una suspensión hace que la sentencia quede suspendida temporalmente hasta que el juez pueda decidir si retirará la sentencia de su caso. (Vea más abajo, “¿Cómo obtengo una suspensión de la orden judicial de restitución?”)

Para que la sentencia sea cancelada por completo de su caso, debe presentar una Petición para Anular la Sentencia de Incomparecencia, y una Respuesta.

  • Una Petición para Anular la Sentencia de Incomparecencia: explica porqué no se presentó a la audiencia ante el tribunal
  • Una Respuesta: explica los motivos legales por los que podría ganar el caso

A menos que usted tenga una suspensión de la sentencia de posesión, usted puede ser desalojado, aún si usted haya presentado una Petición para Anular la Sentencia de Incomparecencia

Hay una sentencia en mi contra, pero pienso que el juez cometió un error. ¿Qué puedo hacer?

Si el juez pronunció una sentencia a favor del arrendador en la audiencia inicial, en el juicio o en una audiencia de una moción, por lo general hay dos cosas que puede hacer si piensa que el juez cometió un error:

  • Presentar una Petición de Reconsideración y solicitar al juez que cambie su propia decisión.
  • presentar una Apelación y solicitar al Tribunal de Apelaciones del Distrito de Columbia que determine si el juez aplicó la ley.

A menos que tenga una suspensión de la sentencia de posesión, usted podrá ser desalojado, aún si usted haya presentado una Petición de Reconsideración o una Apelación. (See below: “How do I get a stay of the writ of restitution?”) 

Las Peticiones de Reconsideración se deben presentar dentro de los diez (10) días hábiles luego de la sentencia. Las Apelaciones se deben presentar dentro de los treinta días del calendario después de la sentencia.

¿Cuánto tiempo tengo hasta que me desalojen?

Luego de que se dicte una sentencia de posesión, su arrendador deberá presentar una orden judicial de restitución para desalojarlo. Su arrendador deberá esperar dos días luego de que se dicte la sentencia para presentar la orden judicial. La orden judicial tendrá validez o será activa tres días después de su presentación. Las órdenes judiciales rigen por 75 días, y usted puede ser desalojado en el transcurso de este período.

¿Cómo puedo saber si estoy en la lista de los desalojos?

Consulte a la Oficina de la Secretaría del Tribunal de Arrendadores y Arrendatarios para averiguar si se presentó una orden judicial de restitución. Usted debe recibir una copia de la orden judicial de restitución por correo. Si recibe la orden judicial, llame diariamente a la Secretaría del Tribunal de Arrendadores y Arrendatarios al 202- 879-4879 de 8:30 a.m. a 5 p.m. para averiguar si está en la lista de desalojos para el día siguiente.

¿Puedo evitar el desalojo pagándole al arrendador todo lo que le debo si ya se ha dictado una sentencia?

Si la única razón por la que lo demandó su arrendador es la falta de pago del alquiler, por lo general puede detener el desalojo mediante el pago de todo lo que debe. Tiene que pagar todo el alquiler, los cargos por atraso en el pago aprobados por el juez y los costos del tribunal, incluyendo el cargo de la orden judicial si se presentó una orden judicial de restitución. Debe pagar todo el monto del alquiler y los cargos por atraso adeudados que se hayan acumulado desde que comenzó el caso, incluso si este dinero no formó parte de la queja original. Deberá pagar con dinero en efectivo, un giro postal o un cheque certificado. Asegúrese de obtener un recibo que diga claramente “Pago total” con “Saldo de $0”.

Por lo general no se puede detener el desalojo mediante el pago del dinero adeudado al arrendador si hay una sentencia no rescatable de posesión o si usted aceptó: 1) renunciar al derecho de rescate, o 2) mudarse. Si el caso en su contra no se trata de falta de pago del alquiler, entonces por lo general no puede detener el desalojo mediante el pago de todo el dinero adeudado. Por ejemplo, si fue demandado porque usted tenía un perro y el contrato de alquiler lo prohíbe, entonces no podrá detener el desalojo mediante el pago del alquiler adeudado.

¿Cómo obtener una suspensión de la orden judicial de restitución?

Una suspensión hace que la sentencia quede temporalmente aplazada. No puede ser desalojado mientras tiene una suspensión. Por lo general, para obtener una suspensión, debe presentar una Solicitud de Suspensión de la Ejecución de una Orden Judicial de Restitución. Su Solicitud de una Suspensión debe ser presentada ante la Secretaría en la sala 110 antes del mediodía del día en que desea ver al juez.

La Solicitud de Suspensión debe incluir las razones por las que no debe ser desalojado, como por ejemplo:

  • está presentando una Petición para Anular la Sentencia de Incomparecencia, una Petición de Reconsideración o una Apelación;
  • usted le ha pagado o le puede pagar al arrendador todo el dinero que le debe
  • el arrendador ha aceptado no desalojarlo

¿Qué es un fallo de dinero?

Un fallo de dinero es una orden del juez que dirige al arrendatario pagar al arrendador una cierta cantidad de dinero. Un arrendatario también puede obtener un fallo de dinero en contra de un arrendador si el arrendatario gana una reconvención. En el Tribunal de Arrendadores y Arrendatarios, los fallos de dinero sólo pueden ser por alquileres atrasados, cargos atrasados y costos judiciales. La persona que gana la sentencia puede cobrar el dinero de la persona que perdió el caso y exigir que ese dinero se cobre embargando los sueldos o las cuentas bancarias de la otra parte para pagar la sentencia. La persona que gane la sentencia podrá colocar un embargo en los bienes raíces que posea la otra parte.

¿Qué ocurre si no puedo pagar el fallo de dinero?

En algunos casos, los ingresos de una persona son tan escasos que la ley no permite que se le embargue el dinero para el pago de una sentencia. Además, si el único ingreso de la persona proviene de fuentes como TANF (asistencia social) o Ingreso de Seguridad Suplementario (Supplemental Security Income, SSI), el dinero de esos beneficios no se podrá tomar para el pago de la sentencia.

Puede obtener una lista de los tipos de ingresos que están protegidos en el Centro de Recursos para Arrendadores y Arrendatarios. Si sus ingresos están protegidos, puede presentar una petición ante el tribunal para que no se le embargue el sueldo o las cuentas bancarias.

¿Cuáles son los costos de las presentaciones? ¿Qué ocurre si no puedo pagarlos?

Los cargos de las presentaciones (a menos que el tribunal no los exija) se deberán pagar en dinero en efectivo, giro postal o cheque certificado:

  • Solicitud de Suspensión de la Ejecución de una Orden Judicial de Restitución: sin cargo
  • Petición para Anular la Sentencia de Incomparecencia: $10
  • Respuesta: sin cargo, a menos que se solicite un juicio por jurado ($75) o Reconvención ($10)
  • Petición de Reconsideración: $10
  • Apelación: $100

Si los costos de presentación ante el tribunal representan una dificultad para usted, puede presentar una solicitud para proceder sin el pago previo de los costos o los cargos. Usted deberá presentarse ante un juez y éste decidirá si le otorgará su pedido. En caso de que se le otorgue el pedido, podrá presentar los documentos ante el tribunal sin tener que pagar los costos de presentación.

Cómo buscar asistencia legal

Visite www.LawHelp.org/DC para obtener más información, incluyendo cómo ponerse en contacto con prestadores de servicios legales sin cargo, o diríjase al Centro de Recursos para Arrendadores y Arrendatarios:

 
Landlord Tenant Resource Center (LRTC)
Tribunal Superior del Distrito de Columbia
510 4th Street NW
Edificio B, Sala 208
Washington DC 20001

Teléfono: 202-508-1710
Abierto desde las 9:15 a. m. hasta el mediodía, de lunes a viernes, excepto los feriados legales.

Aviso:

El D.C. Bar Pro Bono Program solamente provee información general. Esta información no es asesoría legal. Solo un abogado le puede proveer asesoría legal. Si necesita asesoría legal para una situación específica, debe ponerse en contacto con un abogado. Nosotros hacemos todo lo posible para asegurar que nuestros materiales legales educativos se conforman con las leyes actuales, pero la ley cambia frecuentemente. Por eso, el D.C. Bar Pro Bono Program no puede garantizar la exactitud de esta información.

Última revisión y actualización: May 16, 2019