Arrendadores: Desalojos y Defensas

¿Cómo desaloja a mi inquilino o arrendatario?

El desalojo de auto-ayuda es ilegal en el D.C. En el D.C., usted deberá presentar una demanda judicial contra su arrendatario y obtener un "juicio o fallo de posesión" para desalojar al arrendatario. Después que obtiene un fallo de posesión, deberá coordinar el desalojo a través del Servicio de Fiscales Generales de los EE.UU. Es ilegal quitar los efectos personales del arrendatario, cambiar las cerraduras, apagar la calefacción, el suministro de agua u otros servicios o hacer alguna otra cosa para obligar al arrendatario a desocupar la unidad excepto programar un desalojo a través del Servicio de Fiscales Generales de los EE.UU..

Si usted desaloja a un arrendatario sin un juicio o fallo de posesión o sin usar el Servicio de Fiscales Generales de los EE.UU., usted puede ser responsable de pagarle al arrendatario por daños de propiedad, además de dinero por daños por violar la ley. El Tribunal también puede ordenarle que le permita al arrendatario regresar a la propiedad, hasta que usted siga el procedimiento del Tribunal para desalojar al arrendatario legalmente.

No me gusta mi inquilino o arrendatario. ¿Necesito una razón legal para desalojarlo?

Sí. En el D.C., usted no puede desalojar a su arrendatario sólo porque no le agrada. Necesita tener al menos una razón legal para poder desalojar a un arrendatario, legalmente. Las razones legales más comunes incluyen la falta de pago del alquiler y la violación de alguna otra parte del contrato de locación (por ejemplo, si tiene un perro cuando el contrato lo prohíbe).

¿Cuáles son las razones legales que puedo usar para desalojar a un arrendatario?

Para desalojar legalmente a un arrendatario, usted debe ser capaz de probar ante el Tribunal que al menos una (1) de las siguientes razones, es verdad:

• El arrendatario no pagó el alquiler;
• El arrendatario o un ocupante de la propiedad violaron alguna otra parte del contrato (por ejemplo, tienen un perro cuando el contrato lo prohíbe o hay otras personas viviendo en la unidad cuando no tienen permiso para estar allí) o violaron el código de viviendas (por ejemplo, dañaron la propiedad o no la mantienen limpia);
• El arrendatario o un ocupante de la propiedad violaron la ley dentro de la propiedad;
• El arrendatario o un ocupante de la propiedad mantiene un paraíso de drogas dentro de la propiedad;
• Usted necesita tomar posesión de la propiedad nuevamente, para su uso inmediato y personal;
• Usted tiene intención de renovar la propiedad y no puede hacerlo de un modo seguro si el arrendatario está viviendo allí;
• Usted tiene intención de demoler la propiedad;
• La propiedad tiene que ser rehabilitada o renovada sustancialmente; o
• La propiedad ya no será usada como una vivienda de alquiler.

¿Puedo desalojar al arrendatario cuando finaliza el periodo del contrato de alquiler?

No. En el D.C., una vez que el periodo del contrato finaliza, dicho contrato pasa a ser, automáticamente, un contrato mes a mes. Todas las demás partes del contrato permanecen igual (incluyendo el monto del alquiler, a menos que usted le dé al arrendatario un aviso escrito).

Por ejemplo, si usted firmó un contrato de un (1) año de duración, el 1º de enero de 2016 y el periodo del contrato finalizó el 31 de diciembre de 2016, el contrato pasará a ser un contrato mes a mes a partir del 1º de enero de 2017, AUN SI usted no está de acuerdo en renovar el contrato con el arrendatario. En otras palabras, usted no puede desalojar al arrendatario cuando finaliza el periodo del contrato, a menos que tenga otra razón legal para hacerlo.

Yo no firmé ningún contrato de alquiler o locación con mi arrendatario o mi contrato ya es un contrato "mes a mes". ¿Puedo desalojar al arrendatario?

No, a menos que haya alguna otra razón legal para desalojar al arrendatario. Usted sólo puede desalojar al arrendatario si tiene una razón legal para hacerlo, incluso si no hay ningún contrato escrito o si el arrendatario tiene un alquiler mes a mes.

Quiero presentar una demanda judicial para desalojar a mi arrendatario. ¿Es obligatorio dar un aviso escrito previo de 30 días, antes de presentar la demanda judicial?

En el D.C., el primer aviso legal que un arrendador tiene obligación de enviar a un arrendatario, antes de presentar una demanda de desalojo, se llama: "Aviso de Desalojo", "Aviso de Desalojo o Desocupación", "Aviso de Saneamiento o Desocupación" o "Aviso de Corrección o Desocupación". Es obligatorio enviar este aviso antes que usted puede desalojar legalmente a un arrendatario por cualquier otra razón que no sea por falta de pago del alquiler o porque el arrendatario mantiene un paraíso de drogas en la unidad. En la mayoría de los casos, se requiere un aviso previo de 30 días, pero en algunos tipos de casos, se requiere que el arrendador le dé al arrendatario al menos 90, 120 o 180 días de aviso previo antes de presentar una demanda de desalojo.

Si usted quiere desalojar a un arrendatario porque el arrendatario mantiene un paraíso de drogas en la propiedad, usted no necesita darle al arrendatario este aviso.

Si usted desea desalojar a un arrendatario porque el arrendatario no pagó el alquiler, es posible que no necesite enviarle este aviso. Lea el contrato de locación para ver si el arrendatario acordó renunciar al derecho de recibir este aviso antes de ser demandado por desalojo. El contrato de alquiler puede contener algunas frases como: "Este contrato actuará como aviso de desalojo o desocupación para el arrendatario, eliminando por consiguiente, cualquier requisito de que el arrendador deba notificar al arrendatario con otros avisos antes del desalojo".

• Si el contrato de locación contiene este tipo de frases, usted no tiene obligación de darle al arrendatario ningún aviso de desalojo, siempre que el desalojo se base en la falta de pago del alquiler. El arrendatario sólo puede aceptar renunciar al derecho de recibir este aviso ante un caso de falta de pago del alquiler.
• Si el contrato de locación no contiene este tipo de frases, entonces el arrendatario no ha acordado renunciar al derecho de recibir este aviso y usted deberá enviarle al arrendatario un aviso de desalojo.
• Si usted no está seguro si su arrendatario ha renunciado al derecho de recibir un aviso de desalojo por falta de pago del alquiler, será mejor que consulte a un abogado.

Recuerde, aunque este aviso le informa al arrendatario que debe desocupar la propiedad, usted no puede forzar al arrendatario a dejar la unidad hasta que usted haya obtenido un juicio o fallo de posesión del Tribunal.

¿Existen ciertos requisitos para un "Aviso de Desalojo", "Aviso de Desalojo o Desocupación" o "Aviso de Saneamiento o Desocupación" por violación(es) al contrato?

Sí. Los requisitos para estos avisos son muy estrictos. Usted deberá enviar al arrendatario un aviso adecuado para poder continuar con un procedimiento de desalojo. De lo contrario, el caso podría ser denegado en los Tribunales. Los requisitos incluyen:

• Dar al arrendatario información muy específica acerca de cómo violó el contrato de alquiler o el código de viviendas;
• Dar al arrendatario información muy específica acerca de cómo subsanar la(s) violación(es);
• Dar al arrendatario 30 días, como mínimo, para subsanar la(s) violación(es); y
• Que el aviso esté escrito tanto en inglés como en español.

Un aviso en blanco con instrucciones está disponible aquí.

¿Tengo que entregar el "Aviso de Desalojo", "Aviso de Desalojo o Desocupación" o "Aviso de Saneamiento o Desocupación" para notificar al arrendatario de cierta manera?

Sí. Usted puede dárselo personalmente o enviarle el aviso al arrendatario en persona, o usted puede enviar a otra persona, mayor de 18 años de edad, para que lo haga en su nombre. Usted puede hacerlo de la siguiente manera:

• Entrega personal: consiste en entregar una copia del aviso directamente al inquilino;
• Entrega sustituta: consiste en entregar una copia del aviso a una persona mayor de 16 años que viva en la unidad; o
• Entrega por correo certificado: consiste en enviar una copia al arrendador por correo certificado.  Si utiliza este método, el propio inquilino debe firmar acusando recibo del aviso y usted debe poder conseguir un comprobante de la oficina postal de que el inquilino así lo hizo.
• Publicación y envío por correo - Después de dos (2) intentos de notificación personal al arrendatario, usted puede colocar el aviso en su puerta con cinta adhesiva, u otro elemento como un clavo, o anexar una copia del aviso a la misma. Y otra copia deberá ser enviada por correo de clase primera al arrendatario, dentro de los tres (3) días calendario a partir de la publicación en su puerta.

Excepto en los casos de falta de pago del alquiler, usted también deberá enviar una copia del aviso al Administrador de Alquileres, dentro de un periodo de 5 días calendario, después de notificar al arrendatario. Esta copia deberá enviarse a la Administración de Reglamentaciones de Vivienda -"Housing Regulation Administration", 1800 Martin Luther King, Jr. Avenue, SE, Washington, D.C. 20020. Su número de teléfono es (202) 442-9505. Si su arrendatario recibe ayuda de alquiler bajo el programa de Vales de Opción de Vivienda de la Sección 8, entonces también deberá enviar una copia del aviso a la Autoridad de Vivienda del D.C. - "D.C. Housing Authority", 1133 North Capitol Street, NE Washington, DC 20002.

Le entregué a mi arrendatario un "Aviso de Desalojo", "Aviso de Desalojo o Desocupación" o "Aviso de Saneamiento o Desocupación" pero no se mudó. ¿Qué puedo hacer ahora?

Después que le ha dado al arrendatario una notificación de "Aviso de Desalojo", "Aviso de Desalojo o Desocupación" o "Aviso de Saneamiento o Desocupación", usted deberá esperar hasta que finalice el plazo del aviso.

Si su aviso fue por falta de pago del alquiler y el arrendatario no saldó totalmente su cuenta de alquiler, poniéndola al día, (ya sea, durante el plazo del aviso o incluso, algún tiempo después del mismo), entonces usted puede presentar una Demanda de Posesión de Inmueble ante la División de Arrendadores y Arrendatarios de la Corte Superior del D.C. para solicitar un juicio o fallo de posesión.

Si su aviso fue debido a una violación de un contrato escrito o del código de viviendas, y el arrendatario no solución el problema dentro del plazo del aviso, incluso si solucionó el problema después del plazo del aviso, entonces usted puede presentar una Demanda de Posesión de Inmueble ante la División de Arrendadores y Arrendatarios de la Corte Superior del D.C. para solicitar un juicio o fallo de posesión.

¿Existen ciertos requisitos para una "Demanda?"

Sí, usted debe utilizar un formulario judicial estándar que hay que llenar debidamente para que la causa proceda. Usted debe:

• Utilizar el formulario adecuado para el tipo de causa que esté entablando; existen tres formularios para los arrendadores residenciales.
• El formulario 1A es para los arrendadores que estén desalojando al inquilino por atrasarse en el pago del alquiler.
• El formulario 1B es para los arrendadores que, tras hacerle llegar un aviso para subsanar el incumplimiento o desalojar, estén echando a un inquilino que mantenga un punto de venta de drogas o por otros motivos determinados.
• El formulario 1C es para los arrendadores que estén desalojando al inquilino por atrasarse en el pago del alquiler y por algún otro motivo.
• Llene un emplazamiento usando el formulario 1S.
• Indique el nombre y la dirección correctos del inquilino (incluyendo el número de apartamento o de habitación, si alguno), y el cuadrante de la ciudad (noreste, noroeste, sureste o suroeste);
• Especifique el o los motivos por los cuales está demandando al inquilino para que desaloje; y
• Demande por la tenencia o posesión, no sólo por dinero.
• Notarice su firma.
• Adjunte todos los documentos exigidos en el formulario, tal como una copia del Aviso para Subsanar el Incumplimiento o Desalojar, o una declaración jurada de entrega del aviso.

El costo de presentación de la demanda es de $15.00.

Usted deberá presentar la demanda en la Oficina Administrativa de la División de Arrendadores y Arrendatarios, que se encuentra en la sala 110 del Edificio B de la Corte Superior del D.C., en: 510 4th Street, NW, Washington, D.C. 20001.

Se puede encontrar aquí todos los formularios y las instrucciones para completar cada formularia.

¿Cuándo deberé presentarme ante los Tribunales?

Cuando vaya al Tribunal a presentar la demanda, el Oficial le asignará una fecha para la audiencia inicial que se coordinará para tres semanas después (como mínimo) a partir del momento en que presentó la demanda. Si usted está presentando una denuncia por un caso de drogas, es posible que le asignen una fecha más temprana.

¿Tengo que notificar al arrendatario sobre la "Demanda" de cierta manera?

Sí. Usted no puede no puede entregar al arrendatario una copia de la Demanda directamente. Otra persona (la "notificadora del proceso"), quién deberá tener como mínimo 18 años de edad, deberá notificar al arrendatario. Usted puede notificar al arrendatario de la siguiente manera:

• Servicio Personal - Entregando directamente una copia de la demanda al arrendatario;
• Una notificación a un Sustituto - Entregando directamente una copia de la demanda a una persona mayor de 16 años de edad, que viva en el hogar; o
• Publicación y envío por correo - Después de dos (2) intentos de notificación personal al arrendatario, usted puede colocar una copia de la demanda en su puerta con cinta adhesiva, u otro elemento como un clavo, o anexar una copia de la demanda a su puerta. Y otra copia deberá ser enviada al arrendatario por correo de primera clase, dentro de los tres (3) días calendario a partir de la publicación en su puerta.

Las instrucciones del Tribunal para notificar el arrendatario sobre la demanda están ubicadas aquí:

Si su arrendatario recibe ayuda de alquiler bajo el programa de Vales de Opción de Vivienda de la Sección 8, usted deberá enviar una copia de la demanda a la Autoridad de Vivienda del D.C. "D.C. Housing Authority" a: 1133 North Capitol Street, NE Washington, DC 20002.

Después que la persona notificadora del proceso ha notificado la demanda, usted o esta persona deberán presentar una Declaración Jurada de Servicio ante el Oficial, explicando exactamente cómo procedió la persona notificadora del proceso para notificar la demanda al arrendatario. La declaración jurada deberá presentarse, como mínimo, cinco días hábiles antes de la audiencia inicial del caso.