Arrendadores: Antes los Tribunales

Presenté una demanda para desalojar al arrendatario. ¿Qué sucede ante los Tribunales?

Asegúrese de llegar y sentarse en la sala del Tribunal antes de las 9:00 AM. El juez explicará cómo funciona el proceso y qué tipo de ayuda puede estar disponible. Si usted no habla inglés o es sordo o tiene una deficiencia auditiva, asegúrese de comunicárselo al Oficial judicial antes de que comience el anuncio.

Después, el Oficial leerá los nombres de todas las partes involucradas o litigantes que fueron citados a comparecer. Usted deberá responder "aquí" o "presente" y decir su nombre cuando lo llamen. Asegúrese de poder oír al Oficial claramente. Si usted no puede oírle, levante su mano y hágaselo saber al Oficial.

Si usted no oye su nombre durante el llamado de la lista o llega tarde a los Tribunales y no está seguro si su nombre fue llamado, deberá ir a la ventana número 4 en la oficina del Oficial (Sala 110), una vez que haya terminado el llamado de la lista y asegurarse de que el Oficial sabe que usted está presente.

Una vez que el Oficial completa el llamado de la lista, usted puede decidir hacer alguna de las siguientes opciones:

• Arreglar el caso con el arrendatario o el abogado del arrendatario.
• Pedirle al juez que conceda un fallo en su caso. Si usted tiene una razón legal para solicitar el desalojo del arrendatario y éste no tiene una defensa para reclamar en su favor, el juez puede emitir un fallo de posesión y, si usted tiene derecho a uno, un juicio por los alquileres que se le deben, inmediatamente luego de la audiencia inicial. Si el arrendatario tiene una defensa, el caso probablemente se programe para un juicio, para un día diferente.
• Hacer "mediar" su caso a través de un mediador designado por el Tribunal. El mediator hablará con ambas partes y tratará de ayudar a arreglar el caso. No obstante, usted no tiene obligación de arreglar el caso, y si usted no comprende alguna parte de la mediación o lo que el mediador le está explicando, será mejor que consulte a un abogado.
• Solicitar una orden de protección o reservar sus derechos de un orden de protección si el arrendatario solicita una continuación o un juicio. Si usted se "reserva sus derechos", entonces cuando se presenta una orden de protección, ésta puede tener carácter retroactivo al día en que la solicitó.

Tanto usted como el arrendatario (o el abogado del arrendatario) pueden pedir que se establezca una "Orden de protección", que le exija al arrendatario el depósito de todos los alquileres futuros en una cuenta de consignación del Registro del Tribunal. Consulte la sección llamada "Órdenes de protección" para más información.

Para más información sobre su primer día ante el Tribunal, haz clic aquí.

¿Qué sucede si no puedo comparecer ante el Tribunal en la fecha programada?

Deberá llamar de inmediato al Oficial Judicial, llamando al (202) 879-4879 y explicarle por qué no puede comparecer. Pregúntele el nombre al Oficial y anótelo. También deberá llamar de inmediato a su arrendatario o al abogado del arrendatario para comunicarle que usted no podrá comparecer. Si usted tiene tiempo de comparecer ante el Tribunal otro día, antes del día en que fue citado, entonces puede presentar una notificación ante el Tribunal explicando que no podrá comparecer en esa fecha y solicita entonces una fecha nueva. Si el Oficial no le da otra fecha para comparecer ante el Tribunal, vaya a los Tribunales lo antes posible y averigüe qué sucedió. Incluso si usted llama al Tribunal, el juez aún puede denegar su caso. Si su caso es denegado o cancelado porque usted no está allí, se llama "anulación de la intención de un proceso judicial", y normalmente, usted puede entregar una moción para reabrir el caso o presentar un caso nuevo.

¿Qué sucede si el arrendatario no comparece ante el Tribunal?

Si el arrendatario no comparece ante el Tribunal en la fecha de la audiencia inicial, normalmente usted puede presentar un "incumplimiento o default" en contra del arrendatario durante la llamada de la lista de la mañana. En la mayoría de los casos, el incumplimiento o default significa que se presentará un fallo de posesión, después que usted presente los trámites ante el Tribunal que prueben que el demandado no está en las Fuerzas Armadas. En algunos casos, usted también debe presentar una prueba de su caso al Tribunal (llamada prueba "ex parte"), antes que pueda obtener un fallo de posesión, incluso si el arrendatario no comparece ante el Tribunal o si el arrendatario compareció, pero se fue o no regresó nuevamente al Tribunal para la continuación de una audiencia. Si se requiere una prueba, el juez puede establecer otra fecha, unas dos semanas después de la primera. Si el arrendatario no comparece ante el Tribunal, normalmente el Oficial le dirá si usted necesita comparecer ante el juez después del llamado de la lista. Si usted no está seguro, puede preguntarle al Oficial qué deberá hacer después, una vez que éste haya finalizado el llamado de la lista.

¿Qué sucede si el arrendatario paga todos los alquileres antes de comparecer ante el Tribunal?

Si usted está demandando al arrendatario por desalojo, porque el arrendatario le debía el alquiler y el arrendatario paga todo el alquiler adeudado y los cargos por mora, antes que el caso pase al Tribunal, y salda la cuenta completamente, poniéndola al día, incluso en cualquier momento después que usted presentó el caso, entonces usted tiene obligación de anular el caso. Si el arrendatario deja de pagar el alquiler nuevamente, incluso si esto ocurre al mes siguiente, entonces usted puede iniciar el Proceso de Desalojo otra vez. El arrendatario no tiene obligación de pagar ningún gasto del Tribunal si el arrendatario paga antes que se presente un fallo, incluso si su contrato lo permite. (Los arrendatarios nunca tienen obligación de pagar los gastos legales, incluso si su contrato lo permite, a menos que un juez así lo ordene).

El arrendatario presentó una Contestación. ¿Qué es una "Contestación?"

Una Contestación pone por escrito las defensas que el arrendatario tiene intención de presentar en el juicio. Si el arrendatario desea contra demandarlo, su contestación puede incluir una "Contra demanda", "Resarcimiento" y/o "Compensación". Si el arrendatario desea solicitar un juicio o fallo de un jurado (en lugar de un "juicio sin jurado" ante un juez), la contestación puede incluir una "solicitud de jurado".

¿El arrendatario tiene obligación de presentar una Contestación?

La presentación de una Contestación no es obligatoria en un Tribunal de Arrendadores y Arrendatarios, a menos que el arrendatario desee presentar una "Contra demanda", o un "Resarcimiento" y/o una "Compensación", o si el arrendatario desea solicitar un juicio o fallo de un jurado (en lugar de un "juicio sin jurado" ante un juez).

¿Qué es una "Contra demanda?"

Si usted está demandando al arrendatario por desalojo porque el arrendatario no pagó el alquiler, el arrendatario puede presentar una "Contra demanda" en su contra, reclamando que ya pagó demasiado en concepto de alquiler, debido a importantes violaciones al código de vivienda y solicitar al Tribunal que le otorgue un reembolso del alquiler y un fallo de dinero en su contra por el monto adeudado. El arrendatario puede reclamar un reembolso tanto por el periodo en que vivió en la unidad de alquiler o por 3 (tres) años, lo que resulte menor. Normalmente, los arrendatarios presentan contra demandas, sólo cuando las condiciones de vivienda de la unidad de alquiler han sido realmente muy malas durante un extenso periodo de tiempo. Cuesta $10 presentar una contra demanda, a menos que el Tribunal exima al arrendatario del pago de estos costos.

Si usted no notificó personalmente al arrendatario, usted no puede obtener un fallo de dinero contra él, excepto si el arrendatario presenta una contra demanda, un resarcimiento, o una compensación. Así, incluso si usted no hizo una notificación personal, aún puede solicitar un fallo de dinero contra el arrendatario, siempre que el arrendatario presente una contra demanda, un resarcimiento o una compensación.

¿Qué es un "Resarcimiento?"

Si usted está demandando al arrendatario por desalojo, porque el arrendatario no pagó el alquiler, éste puede presentar un "Resarcimiento", reclamando que le pagó demasiado en concepto de alquiler, debido a importantes violaciones al código de vivienda, y solicitar al Tribunal que le conceda un reembolso del alquiler. Un resarcimiento pide que el monto del "sobrepago" sea deducido de lo que el arrendatario le debe. El arrendatario puede reclamar esta deducción por todo el periodo en que ha vivido en la unidad de alquiler, incluso si ha vivido en la unidad de alquiler por más de tres (3) años. Normalmente, los arrendatarios presentan un resarcimiento sólo cuando las condiciones de vivienda de la unidad de alquiler han sido realmente malas, por un periodo de tiempo prolongado. No existe ningún costo para presentar un resarcimiento.

Si usted no notificó personalmente al arrendatario, usted no puede obtener un fallo de dinero contra el arrendatario, excepto si el arrendatario presenta una contra demanda, un resarcimiento o una compensación. Así, incluso si usted no hizo una notificación personal, aún puede solicitar un fallo de dinero contra el arrendatario, siempre que el arrendatario presente una contra demanda, un resarcimiento o una compensación.

¿Qué es una "Compensación?"

Si usted está demandando al arrendatario por desalojo, porque el arrendatario no pagó el alquiler, el arrendatario puede presentar una "Compensación" reclamando que hizo reparaciones o compró ciertos elementos o suministros para mantener la unidad de alquiler como lo especifica el "código". Esto puede incluir la compra de una nueva cocina de cocinar o el reemplazo de la tasa del baño, una vez que usted no lo hizo aunque el arrendatario se lo pidió varias veces que hiciera esas reparaciones. Una compensación solicita que el monto que el arrendatario pagó por las reparaciones y las compras, sea deducido de lo que él le debe. El arrendatario puede reclamar estos gastos, tanto por el periodo en que vivió en la unidad de alquiler o por 3 (tres) años, lo que resulte menor. No existe ningún costo para presentar una compensación.

Si usted no notificó personalmente al arrendatario, entonces no puede obtener un fallo de dinero contra el arrendatario, excepto si el arrendatario presenta una contra demanda, un resarcimiento o una compensación. Así, incluso si usted no hizo una notificación personal, aún puede solicitar un fallo de dinero contra el arrendatario, siempre que el arrendatario presente una contra demanda, un resarcimiento o una compensación.

Para más información sobre contestaciones, resarcimientos, compensaciones, y contra demandas, haz clic aquí.

¿Cuáles son algunas de las defensas que el arrendatario puede presentar por un caso de falta de pago del alquiler?

A veces los arrendatarios no pueden pagar su alquiler porque se han quedado sin empleo o han tenido que pagar gastos médicos inesperados debido a una enfermedad. El hecho de que el arrendatario no tenga dinero para pagar el alquiler no es una defensa legal ante una acción de desalojo.

No obstante, el arrendatario podrá presentar defensas legales que lo ayuden o eviten su desalojo, incluso si ésa no es la razón principal por la que el arrendatario retuvo el alquiler en un principio. Algunas defensas legales incluyen:

• Violaciones al código de viviendas- Hubo varios problemas serios en la unidad de alquiler del arrendatario durante el periodo en que éste no pagó el alquiler, y el arrendador sabía acerca de esto o debería haberlo sabido, pero rehusó solucionar los problemas o no los solucionó, y estos no fueron causados por el arrendatario ni por familiares o huéspedes el arrendatario, incluyendo serios problemas con la calefacción, el agua caliente, los accesorios domésticos o artefactos de cocina y baño, pérdidas, insectos y roedores, pisos, paredes y otros.
• Monto Incorrecto- El arrendatario no debe la cantidad de dinero que el arrendador reclama, porque el arrendador está demandado al arrendatario por dinero que el arrendatario ya ha pagado.
• Nivel de Alquiler ilegal- El arrendatario no debe la cantidad de dinero que el arrendador reclama porque el arrendador le está cobrando al arrendatario un nivel de alquiler ilegal.
• No le notificó ni renunció  el "Aviso de Desalojo" - El arrendatario no renunció a su derecho de recibir el Aviso de Desalojo y el arrendatario no recibió ningún Aviso de Desalojo antes de ser demandado por desalojo y notificado de una Demanda.
• El "Aviso de Desalojo" - El arrendatario recibió el Aviso de Desalojo antes de ser demandado por desalojo y notificado de una Demanda, pero:
  • El arrendatario no debe la cantidad de dinero que el arrendador reclama; o
  • El Aviso de Desalojo no le explica al arrendatario cuánto dinero debe; o
  • El Aviso de Desalojo le da al arrendatario menos días que los que estipula su contrato o como lo estipula la ley; o
  • El arrendador no le entregó al arrendatario una copia del Aviso de Desalojo correctamente; o
  • El arrendatario pagó todo el dinero requerido en el Aviso de Desalojo.
• Demanda- El arrendador no proporcionó al arrendatario una copia de la demanda, correctamente.

¿Cuáles son las defensas ante un caso de "Aviso de Desalojo" por violación(es) al contrato?

Si el arrendatario es demandado por desalojo por alguna otra razón que no sea la falta de pago del alquiler, el arrendatario tiene derecho a recibir un "Aviso de Desalojo" o un "Aviso de Saneamiento o Desocupación". A continuación, citamos algunas de las defensas legales que el arrendatario puede presentar:

• No le fue notificado del Aviso de Desalojo- El arrendatario no recibió ningún Aviso de Desalojo explicándole por qué el arrendador desea desalojar al arrendatario.
• El Aviso del Desalojo - El arrendatario recibió un Aviso de Desalojo explicándole por qué el arrendador desea desalojar al arrendatario, pero:
  • Las declaraciones del Aviso no son verdaderas; o
  • El arrendatario subsanó el (los) problema(s) antes de cumplirse el lapso del Aviso; o
  • El arrendador se queja de algo en el aviso que no viola el contrato de alquiler o el código de viviendas; o
  • No existe ningún contrato escrito; o
  • El arrendador no le proporcionó al arrendatario una copia del aviso, correctamente; o
  • El aviso no le explicó al arrendatario qué fue lo que hizo mal y por qué el arrendador desea desalojar al arrendatario; o
  • El aviso no le explicó al arrendatario cómo solucionar el (los) problema(s); o
  • El aviso le dio al arrendatario menos de 30 días para solucionar el (los) problema(s); o
  • El aviso no estaba escrito tanto en inglés como en español; o
  • El arrendador aceptó el alquiler después que el arrendatario recibió el aviso.
• Demanda -El arrendador no proporcionó al arrendatario una copia de la Demanda, correctamente.
• Represalias- La verdadera razón por la que el arrendador desea desalojar al arrendatario es porque
  • El arrendatario se quejó acerca de los problemas en la residencia, ante el arrendador; y/o
  • El arrendatario se quejó acerca de los problemas en la residencia, ante una agencia gubernamental o un inspector de viviendas; y/o
  • El arrendatario está ayudando u organizando junto a otros arrendatarios, para mejorar las condiciones de las residencias y/o del complejo edilicio.
• Discriminación – El arrendador está involucrado en discriminación prohibida por el Distrito de Columbia y/o la ley federal.
  • La verdadera razón por la que el arrendador desea desalojar al arrendatario es debido a ciertas características del arrendatario, por ejemplo: raza, color, religión, nacionalidad de origen, sexo, edad, estado civil, composición familiar, responsabilidades familiares, discapacidad, matriculación, filiación política, fuente de ingresos (incluyendo un Vale de Opción de Vivienda bajo el amparo de la Sección 8), o lugar de residencia o negocios.
  • El arrendador trata al arrendatario de un modo diferente de cómo trata a otros arrendatarios debido a su: raza, color, religión, nacionalidad de origen, sexo, edad, estado civil, composición familiar, responsabilidades familiares, discapacidad, matriculación, filiación política, fuente de ingresos o lugar de residencia o negocios.
  • El arrendatario es una persona discapacitada y el arrendador está tratando de desalojarlo aunque el arrendatario tiene derecho a reclamar un cambio razonable (o arreglo especial) respecto de la política, el procedimiento, los términos del contrato, o del edificio en sí mismo, para que el arrendatario pueda tener igual oportunidad de usar y disfrutar de su residencia. (Un ejemplo de esta defensa si una persona necesita un animal de servicio, como un perro que le alerte a un arrendatario sordo, acerca de los sonidos como el timbre de la puerta, el teléfono o un detector de humo. En tal caso, el arrendador tiene obligación de hacer una excepción a su política de "no se permiten mascotas" y no puede desalojar al arrendatario por tener un perro.)
  • El arrendador está tratando de desalojar al arrendatario debido a la cantidad de personas que viven en la unidad, y el arrendatario tiene al menos un hijo viviendo con él/ella y la cantidad de personas que viven en la unidad no es mayor que (en un apartamento de un ambiente, 2 personas) o (en un apartamento de uno o más dormitorios, 2 veces la cantidad de dormitorios más uno).

¿Qué es una "Orden de protección?

Usted o su arrendatario (o el abogado del arrendatario) pueden pedir que se establezca una "Orden de protección", que requiere que el arrendatario deposite todos los alquileres futuros en una cuenta de consignación del Registro del Tribunal.

¿Cuánto debe pagar el arrendatario?

Normalmente, el arrendatario está obligado a pagar la totalidad del monto del alquiler mensual, cada mes, hasta que el caso haya finalizado. Si la orden de protección se presenta después de comenzar el mes, el juez puede obligar al arrendatario a pagar solamente una parte de ese mes.

Si hay violaciones al código de viviendas mayores, en el apartamento, el arrendatario puede pedirle al juez que establezca una orden de protección por un monto menor, porque el apartamento no vale el valor del alquiler completo. El juez puede coordinar una audiencia por separado, llamada audiencia "Bell" para determinar cuánto alquiler deberá pagar el arrendatario durante el caso. Si su caso se programa para una audiencia Bell, deberá estar preparado para mostrarle al juez que no hay problemas en el apartamento, y deberá explicarle al juez las condiciones del apartamento o traer fotografías o testigos al Tribunal. Si hay problemas en el apartamento, pero el arrendatario nunca le dijo acerca de ellos o usted solucionó los problemas en un tiempo razonable, entonces también puede explicarle esto al juez.

Incluso si el arrendatario tiene permiso para pagar menos que el monto total del alquiler mensual, al finalizar el caso, un juez tomará la decisión final acerca de qué cantidad debería haber pagado el arrendatario durante el caso. Si el juez o el jurado decide que la orden de protección fue demasiado baja, el arrendatario deberá pagar el saldo para evitar el desalojo. Si el juez o el jurado decide que la orden de protección fue demasiado alta, el dinero puede ser acreditado a la cuenta de alquiler del arrendatario o reembolsado al mismo.

¿Qué sucede si el arrendatario no paga la "Orden de protección?"

Si el arrendatario no paga una orden de protección o no realiza el pago a tiempo, usted puede presentar una moción pidiéndole al Tribunal que presente un fallo de posesión contra el arrendatario.

En la mayoría de los casos, no obstante, si el arrendatario pide un tiempo adicional para pagar la orden de protección antes de que usted presente su moción o si el arrendatario se presenta a la audiencia de su moción y tiene el dinero y está dispuesto a pagar, normalmente el juez le permitirá al arrendatario pagar con demora.

Para más información sobre órdenes de protección, haz clic aquí.

¿Qué sucede si no puedo pagar ningún gasto de los Costos Judiciales?

Si usted no puede pagar ningún gasto de los costos o gastos relativos a su caso de Arrendador vs. Arrendatario, usted puede presentar una "Solicitud para Proceder Sin Pago Previo de Costos o gastos", comúnmente llamada "IFP" o "In Forma Pauperis" (acogerse al beneficio de la defensa jurídica gratuita.) Se le pedirá que complete una "Declaración Jurada" declarando sus problemas financieros. Una vez que complete la Solicitud y la Declaración Jurada, deberá comparecer ante el juez, quien decidirá si le concederá su pedido.

¿Qué debo saber acerca de cómo llegar a un arreglo en mi caso con el arrendatario?

Una opción que usted tiene después de demandar a su arrendatario por desalojo, es arreglar su caso con su inquilino o arrendatario o con el abogado de su arrendatario. Usted no tiene obligación de arreglar su caso y no podrá ser presionado para hacerlo. Además, es probable que usted no desee acordar sobre los términos que no puede cumplir.

Yo llegué a un acuerdo con el inquilino sobre nuestro caso. ¿Cómo puedo poner los términos del acuerdo por escrito?

Juicio o Fallo de Posesión por Consentimiento o Formulario 4A

La mayoría de los arrendadores requieren que los arrendatarios que desean arreglar sus casos, usen un formulario llamado "Fallo de Posesión por Consentimiento" o "Formulario 4A." Puede encontrar una copia del formulario aquí. Este formulario presenta, inmediatamente, un fallo de posesión en contra del arrendatario una vez que es firmado por ambas partes y aprobado por el "Oficial de Entrevistas y Sentencias.” De nuevo, un fallo de posesión significa que usted tiene derecho a desalojar al arrendatario. No obstante, el fallo será pospuesto o "suspendido" y usted aceptará no desalojar al arrendatario siempre que el arrendatario cumpla con el acuerdo o arreglo judicial.

Normalmente, estos acuerdos establecen planes de pago que le permitirán al arrendatario pagar los alquileres atrasados, durante cierto periodo de tiempo. No obstante, el arrendatario deberá pagar a tiempo los montos completos detallados en el acuerdo. Si el arrendatario no paga los montos totales o si se retrasa un día, usted puede desalojar al arrendatario. A veces, los arrendadores acordarán reparar las violaciones al código de viviendas conforme a cierto cronograma citado en el acuerdo. Puede encontrar aquí un suplemento a forma 4A donde los partidos puede hacer una lista del programa de arreglos. No obstante, incluso si usted no repara estas violaciones al código de vivienda en el tiempo acordado, el arrendatario aún deberá pagar el monto total detallado en el acuerdo, en tiempo y forma, o enfrentará el desalojo.

Si usted no realiza las reparaciones, el arrendatario puede presentar una "Aviso para Mostrar Causas", y pedirle al juez que le ordene completar las reparaciones o le aplique una multa o que reduzca los alquileres futuros del arrendatario.

Acuerdo de Arreglo o Formulario 4B

Usted y su arrendatario también pueden celebrar un " Acuerdo de Arreglo" o "Formulario 4B" que establece un plan de pagos, pero NO presenta automáticamente un "juicio o fallo de posesión.” Una copia del Formulario B está disponible aquí. Si el arrendatario no cumple con el acuerdo, usted deberá presentar una "Moción de Sentencia" y ambos tendrán oportunidad de comparecer ante el juez para explicar su versión de los hechos.

Hay un parte de la forma 4B donde usted y el inquilino pueden llegar a un acuerdo que usted hará ciertos arreglos. Puede encontrar aquí un suplemento a forma 4B donde los partidos puede hacer una lista del programa de arreglos.

Otros Acuerdos

Usted y su arrendatario también puede acordar celebrar otros tipos de acuerdos, ya sea por su cuenta o con la ayuda de un mediador designado por el Tribunal. El Tribunal proporciona formularios en blanco llamados "praecipes" que puede usar para presentar un escrito de cualquier otro tipo de acuerdo que pueda acordar con el arrendatario. Asegúrese de presentar cualquier acuerdo ante el Tribunal. Algunos tipos de acuerdos deben ser aprobados por el juez, antes de ser presentados.