Arrendadores: Jucios o Fallos, Actas o Escritos y al Proceso de Desalojo

Obtuve un fallo de posesión. ¿Cuánto tiempo pasará hasta que el arrendatario sea desalojado?

Después que usted consigue un fallo de posesión, deberá esperar dos días hábiles enteros antes de presentar un Acta de Restitución. El Acta de Restitución es un documento que autoriza al Servicio de Fiscales Generales de los EE.UU. a programar el desalojo del arrendatario.

Una vez presentada el Acta de Restitución, la Oficina del Oficial envía dicha acta al Servicio de Fiscales Generales de los EE.UU. El Servicio de Fiscales Generales le envía una copia del acta al arrendatario. El Servicio de Fiscales Generales lo llamará para coordinar el desalojo. Lo más pronto que puede ocurrir un desalojo es al cuarto día hábil después que se presentó el acta. El acta es válida por 75 días. Si el arrendatario no es desalojado dentro de los 75 días, entonces usted deberá presentar un acta nueva (o "alias").

Recuerde, es ilegal que usted desaloje al arrendatario, excepto que coordine su desalojo a través del Servicio de Fiscales Generales de los EE.UU. Los Fiscales General deberán estar presentes durante el desalojo.

¿Qué sucede si el arrendatario trata de pagarme todo el dinero que debe después que obtuve un fallo, pero antes que se lleve a cabo el desalojo?

Si usted demandó al arrendatario por desalojo, basado en la falta de pago del alquiler, el arrendatario tiene derecho a "redimir" o salvar su derecho de quedarse en la propiedad pagándole todo el dinero que le debe, hasta la fecha en que se efectúa el pago. Es posible que usted oiga al juez referirse al monto del dinero que el arrendatario debe, como monto "Trans-Lux", que es una manera breve de decir la cantidad de dinero que el arrendatario le debe a usted para poder saldar su cuenta y ponerla al día.

Si el arrendatario pone su cuenta completamente al día, hasta la fecha en que se efectúa el pago, incluyendo todos los alquileres, costos y gastos judiciales, y cualquier cargo por mora aprobado por el Tribunal que se deba hasta esa fecha, entonces usted no podrá continuar con el desalojo. Usted tiene permiso para solicitarle al arrendatario que pague todos los alquileres adeudados desde que se inició el juicio, más el costo del Acta de Restitución.

El arrendatario tiene derecho a redimir su locación, incluso si usted no solicitó el dinero del caso e incluso, si usted no inició el caso, dándole al arrendatario un aviso previo de 30 días. Lo único que importa es que la razón del desalojo fue que el arrendatario no pagó el alquiler.

Si el arrendatario deja de pagar el alquiler nuevamente, incluso si esto ocurre al mes siguiente, usted puede iniciar el Proceso de Desalojo nuevamente. Usted no tiene derecho a rechazar el pago completo en efectivo, orden de pago o fondos certificados. Si usted acepta pagos parciales del arrendatario, deberá asegurarse de darle al arrendatario un recibo que muestre siempre el saldo adeudado, para que el arrendatario no crea que el pago parcial podrá detener el desalojo.

Obtuve un fallo de posesión de la propiedad, pero ¿cómo recupero los alquileres que el arrendatario me debe?

Usted puede pedirle al juez que le conceda un "fallo de dinero", por el monto de los alquileres que el arrendatario le debe. Un fallo de dinero significa que el arrendatario tiene obligación, legalmente, de pagarle esa cantidad de dinero más intereses. Si el arrendatario no le paga, usted puede pedir que se retenga dinero del salario del arrendatario o de sus cuentas bancarias, a fin de pagar la deuda. Esto se conoce como "embargo" del salario del arrendatario o de sus cuentas de banco.

Si usted desea obtener un fallo de dinero, deberá solicitarlo en la demanda que presente contra el arrendatario y deberá declarar la cantidad de dinero que se le debe, a la fecha en que jura y firma la demanda. El juez sólo puede presentar un fallo de dinero contra el arrendatario, si la Demanda y las Citaciones fueron entregadas al arrendatario en persona, directamente en mano, o si el arrendatario presentó una contra demanda, un resarcimiento o una compensación en su contra.

Si usted no puede obtener un fallo de dinero ante un Tribunal de Arrendadores y Arrendatarios, o si el arrendatario le debe más dinero del que usted podría cobrar a través de un Tribunal de Arrendadores y Arrendatarios, entonces, normalmente puede presentar un caso por separado ante un Tribunal de Demandas Menores (siempre que el monto sea de $10,000.00 o menos) o ante la División de Acciones Civiles (si el monto es superior a $10,000.00). Si el caso se trata del alquiler, entonces deberá presentarse dentro de tres (3) años a partir de la fecha en que el alquiler vencido no fue pagado.

¿Cómo puedo hacer cumplir un fallo de dinero y obligar al demandado a pagarme?

Si el demandado no le paga, voluntariamente, usted deberá esperar diez (10) días después de presentar un fallo de dinero antes de tomar medidas para embargar el salario del arrendatario o sus cuentas bancarias. Si la sentencia permanece impaga después de diez días, entonces usted puede tomar acciones para ejecutar el fallo de dinero. Si usted desea embargar el salario del arrendatario, entonces puede presentar un "Acta de Embargo de Ejecución de Carácter Laboral". Si usted desea embargar las cuentas bancarias del arrendatario, deberá presentar un "Acta de Embargo sobre Otros Ingresos que no sean Jornales, ni Salarios ni Comisiones". Cada Acta tiene un costo de $10 por presentación y usted deberá entregar y notificar el Acta a través de la persona notificadora del proceso, ante el empleador o el banco del arrendatario.

No sé dónde trabaja el arrendatario ni dónde tiene sus cuentas bancarias. ¿Cómo puedo cobrar un juicio o fallo de dinero?

Usted puede programar una indagatoria oral solicitando una citación judicial al Oficial y pagando un cargo de $10. En la indagatoria oral, usted puede preguntarle al arrendatario, bajo juramento, acerca de dónde trabaja y dónde tiene sus cuentas bancarias u otros bienes. Usted puede pedirle también al arrendatario que traiga documentos que muestren de dónde provienen los ingresos del arrendatario o dónde los guarda (declaraciones de impuestos, resúmenes de cuenta del banco, declaraciones de pagos, etc.). Usted deberá pedir a la persona notificadora del proceso que notifique y entregue al arrendatario la citación judicial. La citación judicial deberá indicar qué documentos desea que el arrendatario traiga al Tribunal.

¿Existe algún tipo de ingresos que estén protegidos contra las cobranzas?

En algunos casos, incluso si usted obtiene un fallo de dinero contra el arrendatario, es posible que tenga prohibido por ley tomar dinero del arrendatario, si éste proviene de ciertas fuentes. Algunas fuentes de ingresos protegidas incluyen:

• Seguro Social
• Seguridad de Ingreso Suplementario (SSI)
• Seguro por Discapacidad del Seguro Social (SSDI)
• Beneficios de los Veteranos de guerra
• Beneficios de Retiro del Servicio Civil Federal
• Rentas Vitalicias de los Sobrevivientes del Servicio Civil Federal
• Beneficios por Discapacidad
• Asistencia Pública / Beneficios TANF (Asistencia Temporal para Familias Necesitadas)
• Beneficios de Desempleo
• Pagos bajo planes de jubilación o retiro, pensión y rentas vitalicias*
• Pensión alimenticia, ayuda o mantenimiento separado*
• Compensación Laboral
• Pagos concedidos por un Tribunal en un caso civil o penal*
• Beneficios de la Ley de Jubilación de los Empleados de Ferrocarriles
• Rentas Vitalicias a los Sobrevivientes de Jueces Federales
• Beneficios de la Ley de Compensación de Zonas Costeras del Litoral y Puertos (Longshore y Harborworkers' Compensation Act)
• Salarios de Marineros o Maestres o Pescadores
• Beneficios por Neumoconiosis de los Mineros (Black Lung).

*Es posible que corresponda aplicar ciertas limitaciones.