Responsabilidades de los Arrendadores, Alquiler y Depositos de Seguridad

Antes de convertirme en arrendador, ¿necesito tener una licencia? ¿Tengo obligación de inscribir mi propiedad ante el Distrito?

Sí, en el Distrito de Columbia, si usted ofrece en alquiler una propiedad residencial, incluso si se trata de una sola habitación en su casa, usted tiene obligación de hacer lo siguiente, antes de comenzar a ofrecer su propiedad en alquiler:

• Obtener un certificado de ocupación, a menos que la propiedad que desea ofrecer en alquiler sea un apartamento, una unidad cooperativa o un condominio, ubicado en un edificio que ya tiene un certificado de ocupación para todo el edificio, o si la propiedad en alquiler es una casa entera para vivienda de una sola familia.
• Obtener una licencia para el negocio de las viviendas;
• Presentar una inscripción o un reclamo de exención del Programa de Estabilización de Alquileres (control de alquileres);

Si usted ya está alquilando la propiedad y no ha cumplido con estos requisitos, usted está violando la ley. Quizás necesite hablar con un abogado antes de intentar inscribir su propiedad, para ver si puede evitar incurrir en penalidades al inscribirla. A continuación, se detalla información sobre como completar este proceso. Para un resumen de los requisitos de concesión e inscripción, haz clic aquí,

¿Cómo puedo saber si la propiedad está bajo el control de alquileres?

El programa de Estabilización de Alquileres (control de alquileres) se aplica a todas las unidades de alquiler residenciales, a menos que usted haya presentado el correspondiente reclamo de exención del programa. Usted tiene derecho a reclamar una exención del control de alquileres para una unidad de alquiler si:

• Si usted es dueño, personalmente, (no a través de una firma comercial o negocio), ya sea por su cuenta o con otras cuatro personas, o menos (que no sean una firma comercial o negocio), cuatro unidades de alquiler o meno y ha presentado el reclamo de exención; o
• Usted está recibiendo un subsidio de alquiler o subsidio de hipoteca local o federal por la unidad; o
• La unidad de alquiler tiene un permiso de edificio que fue emitido después del 31 de diciembre de 1975, o tiene un certificado de ocupación inicial, emitido después del 1º de enero de 1980, siempre que la construcción de este nuevo edificio no requiriera la demolición de un edificio de renta controlada, con la misma cantidad de unidades o más
• Todo el edificio donde está ubicada la unidad estuvo desocupado ininterrumpidamente desde el 1º de enero de 1985, siempre que, al momento de volver a alquilar dicha unidad, el edificio cumpla con las Reglamentaciones de Vivienda del D.C.

Incluso si tiene derecho a una exención como “pequeño arrendador” por tener cuatro o menos unidades de alquiler, usted debe presentar la documentación debida para obtener un número de exención a fin de poder aumentar el alquiler y realizar negocios como arrendador. Los arrendadores que tienen derecho a las demás exenciones también pueden presentar su documentación para recibir un número de exención.

Algunos tipos de unidades están excluidas del control de alquileres, totalmente. Éstas incluyen: hospitales, hogares de reposo, dormitorios, unidades de alquiler operadas por un gobierno extranjero y ciertas unidades operadas por organizaciones sin fines de lucro que ofrecen servicios sociales a los residentes.

¿Dónde debo presentar una declaración de inscripción o un reclamo de exención del programa de Estabilización de Alquileres (control de alquileres)?

Usted deberá contactar a la División de Conversiones y Arreglos de Alquileres ("Rental Accommodation y Conversion Division") del Departamento del Consumidor y Asuntos Regulatorios. Su número de teléfono es (202) 442-9505, y su oficina se encuentra en 1800 Martin Luther King Jr. Avenue, SE, Washington D.C. 20020.

¿Cómo puedo obtener un Certificado de Ocupación?

Contacte al Oficina del Administrador de Zonificación del Consumidor y Asuntos Regulatorios. Su número de teléfono es (202) 442-4400. Deberá presentar una solicitud, una hoja de datos previos a la ocupación, y pagar una cuota de solicitud de $36.30. También deberá pagar una cuota adicional de -al menos- $42.00 cuando recoja el Certificado de Ocupación. En la mayoría de los casos, se requiere una inspección de la propiedad, antes de la emisión del Certificado de Ocupación. Hay información adicional en el sitio del Departamento del Consumidor y Asuntos Regulatorios en Internet.

¿Cómo obtengo una licencia para el negocio del alquiler de viviendas?

El proceso de autorización y emisión de licencias depende del tipo de propiedad que usted va a ofrecer en alquiler:

• Unidades de alquiler para una sola familia: casas para una sola familia, casas adosadas, dúplex, unidades individuales de condominio, o habitaciones individuales.
• Unidades de alquiler para dos familias: un edificio que cuenta con dos unidades individuales, como una casa con un apartamento en un sótano inglés.
• Casa de Apartamentos: una vivienda que tiene tres, o más, unidades.

El Departamento del Consumidor y Asuntos Regulatorios es responsable de otorgar las licencias comerciales. Haga clic aquí para acceder a los materiales de la solicitud en línea. Del listado de tipos de negocios, seleccione "One Family Rental" (alquileres para una familia), "Two Family Rental" (alquileres para dos familias), o "Apartment House" (Casa de Apartamentos).

¿Quién es responsable de hacer reparaciones a la unidad?

El arrendador es el responsable de las reparaciones, incluyendo aquellas causadas por el desgaste y uso normal, excepto si el arrendatario o los huéspedes del arrendatario causaron los problemas. Si existen importantes violaciones al código de viviendas en la unidad de alquiler, es posible que el arrendatario no tenga obligación de pagar el alquiler o de pagar todo el alquiler, y usted puede quedar sujeto a penalidades por responsabilidad civil y penal por violar el código de viviendas.

El arrendatario es responsable de mantener la unidad limpia y de usar correctamente de los artefactos y los accesorios domésticos. El arrendatario también tiene prohibido destruir o dañar la unidad, los accesorios domésticos, los artefactos de la vivienda y el quitamiento, intencionalmente o por abandono o descuido graves.

Estas son algunas de las consecuencias potenciales por no corregir las violaciones al código de viviendas:

• El arrendatario puede pedir que un inspector de viviendas visite la propiedad y redacte un informe sobre todas las violaciones al código de vivienda. El inspector le enviará una copia del informe de la inspección a su arrendador e instruirá al arrendador para que realice las reparaciones necesarias durante un cierto periodo de tiempo. Si las reparaciones no se efectúan dentro de ese tiempo, usted podrá ser multado.
• El inquilino puede instruir una causa en el Calendario de Condiciones de Vivienda de la Sección de Demandas Civiles del Tribunal Superior solicitando que un juez le ordene hacer reparaciones. Un inquilino no puede obtener un reembolso de alquiler en este Tribunal, pero sí puede entablar una demanda aparte por hasta $10,000 ante el Tribunal de Reclamaciones de Menor Cuantía. Pulse aquí para obtener más información sobre cómo instruir una causa en el Calendario de Condiciones de Vivienda.
• El arrendatario puede presentar una Acción Civil, solicitándole al Tribunal que ordene al arrendador que haga las reparaciones y/o solicitar un reembolso del alquiler, porque el arrendatario pagó demasiado dinero en concepto de alquiler, durante periodos dónde existieron violaciones al Código de Viviendas. (Si el juicio sólo busca obtener dinero, el arrendatario deberá solicitar más de $10,000 o el caso deberá ser presentado ante un Tribunal de Demandas Menores.)
• Si las contravenciones al código de vivienda son graves (por ejemplo, cortar la calefacción durante el invierno), el inquilino puede presentar inmediatamente una petición ante la Sección de Demandas Civiles del Tribunal Superior solicitando una Orden Inhibitoria Temporal para que la calefacción sea restaurada, como parte de una causa instruida en el Calendario de Condiciones de Vivienda o de una demanda civil común y corriente. Si las violaciones al código de vivienda son menos graves, pero aun así son importantes, el arrendatario o inquilino puede presentar una Petición del Arrendatario ante la División de Arreglos de Alquiler ("Rental Accommodations Division" o RAD). Esta agencia les permite a los arrendatarios presentar acciones contra los arrendatarios. Las reglas y procedimientos son muy informales y los arrendatarios, normalmente, no necesitan ningún abogado para proceder.
• El arrendatario puede presentar una acción legal antes un Tribunal de Demandas Menores. Si un arrendatario piensa que usted debe reembolsarle dinero, porque el arrendatario gastó dinero para arreglar los problemas de la unidad de alquiler, o que usted le debe dinero porque el arrendatario pagó demasiado alquiler durante los periodos en que existieron serias violaciones al código de viviendas, el arrendatario puede presentar una acción legal antes un Tribunal de Demandas Menores por hasta $10,000.
• El arrendatario puede dejar de pagar el alquiler o la renta. Dado que sólo los arrendatarios pueden presentar una acción ante el Tribunal de Arrendadores y Arrendatarios, la única manera que los arrendatarios tienen de llegar ante un juez en este Tribunal es retener el pago de su alquiler y esperar a ser demandado por el arrendador. Una vez que está en un Tribunal de Arrendadores y Arrendatarios, el arrendatario puede pedirle al juez que le ordene a usted a hacer las reparaciones. Es posible que el arrendatario obtenga una reducción del alquiler que le debe.

¿Cómo puedo solicitar una inspección de vivienda?

Si usted desea solicitar que un inspector de viviendas visite la propiedad, ya sea para tener una constancia de que se han efectuado las reparaciones o que éstas no son necesarias porque el arrendatario está violando el código de viviendas, usted puede pedir una inspección de vivienda. Para coordinar una cita, llame al 202.442.4400. Es mejor que usted esté presente durante la inspección para mostrarle al inspector todas las violaciones o reparaciones.

¿Puedo incrementar el alquiler?

Usted no puede incrementar el alquiler si usted y el arrendatario han acordado un monto determinado, normalmente bajo un contrato escrito. Por lo general, usted y el arrendatario acordarán un monto determinado por un periodo de tiempo específico. Una vez que ese periodo de tiempo finaliza, usted puede incrementar el alquiler, mediante previo aviso escrito de 30 (treinta) días de antelación. Si usted y el arrendatario nunca acordaron acerca de un periodo de tiempo específico, normalmente usted puede incrementar el alquiler con un aviso escrito previo de 30 (treinta) días de antelación.

Si usted tiene permitido incrementar el alquiler, entonces la cantidad y la frecuencia que usted puede incrementar sobre el alquiler, dependerá si la unidad está sujeta al control de alquileres. Si la unidad está exenta del control de alquileres, entonces usted puede incrementar el alquiler en cualquier monto y en cualquier momento, siempre que usted no incremente el alquiler por alguna razón ilegal, como para tomar represalias contra el arrendatario porque éste tomó alguna acción legal como denunciar violaciones al código de viviendas o solicitar reparaciones. Usted deberá darle al arrendatario un aviso previo de 30 días de antelación, como mínimo, antes de la fecha en que desea que el incremento del alquiler entre en vigor.

Si la unidad está sujeta al control de alquileres, entonces usted puede incrementar el alquiler si:

• El último incremento del alquiler fue, como mínimo, 12 meses atrás (a menos que la unidad esté desocupada);
• La unidad está inscrita correctamente ante la RAD;
• La unidad de alquiler y los elementos comunes de las comodidades de la vivienda cumplen correctamente con las reglamentaciones de vivienda;
• Usted le proporciona un aviso previo por escrito de 30 días de antelación, informándole el incremento del alquiler.

En general, usted puede incrementar el alquiler solamente de una unidad bajo control de alquiler, conforme a un cierto porcentaje, cada año. Ese porcentaje no puede superar el 10% y el monto exacto en que usted puede incrementar el alquiler cada año lo determina el Comisión de Viviendas de Alquiler, y se basa en el Índice de Precios al Consumidor. Usted deberá contactar al Comisión de Viviendas de Alquiler, llamando al (202) 442-8949, para averiguar cuánto puede incrementar el alquiler.

Si su propiedad de alquiler no le produce un beneficio de, al menos, el 12% de interés de ganancias, usted puede pedirle la División de Arreglos de Alquiler ("Rental Accommodations Division" o RAD) del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario que le permita incrementar el alquiler en más del monto aprobado por el Departamento del Consumidor y Asuntos Regulatorios, en lugar de aplicar el aumento regular anual de alquiler. Para hacer esto, usted deberá presentar una "Petición de Dificultad Económica", mostrando el capital o valor neto que tiene la propiedad, los gastos operativos, cuánto alquiler está cobrando y otra información financiera. Usted deberá contactar al Departamento del Consumidor y Asuntos Regulatorios, llamando al (202) 442-9505para averiguar cómo presentar una Petición de Dificultad Económica.

Finalmente, si usted está efectuando algunas mejoras de capital al edificio, entonces puede solicitar un permiso para incrementar el alquiler y así ayudar a pagar estas mejoras. Usted necesitará permiso de la División de Arreglos de Alquiler del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario para incrementar el alquiler por esta razón. Contacte al la División de Arreglos de Alquiler, llamando al (202) 442-9505.

¿Qué monto puede cobrar por un depósito de seguridad?

Usted no puede cobrar más que el monto de un mes de alquiler, y sólo puede cobrarlo una vez.

¿Tengo obligación de guardar en dinero en una cuenta especial?

Usted debe guardar el depósito en una cuenta que genere intereses, de una institución financiera del Distrito de Columbia. La cuenta debe abrirse para el sólo propósito de guardar los Depósitos de Seguridad. Usted puede usar la misma cuenta para más de un edificio. Si el arrendatario alquila la unidad por doce meses, como mínimo, usted tiene obligación de pagarle al arrendatario los intereses acumulados sobre el depósito de seguridad, sujeto a cualquier deducción legal. La tasa de interés se ajusta cada seis meses (el 1º de enero y el 1º de julio) según el interés de las libretas de depósitos del banco donde se abrió la cuenta.

Después que el arrendatario desocupa la unidad de alquiler, ¿cuánto tiempo tengo para devolverle el depósito?

Usted tiene 45 días para devolverle el depósito con los intereses vencidos, o notificar al arrendatario, por escrito, acerca de su intención de retener el depósito y aplicarlo al costo de los gastos que se incurrieron oportunamente. El interés sólo deberá pagarse al término de los alquileres de un año o más.

¿Para qué puedo usar el depósito?

En general, un arrendador puede usar un depósito de seguridad para asegurarse de que el inquilino haya cumplido con las obligaciones que le impone el contrato de arriendo. El arrendador tiene la obligación de declarar por escrito para qué puede utilizarse el depósito, ya sea en un contrato de alquiler o en el recibo del depósito de garantía. Usted puede, por ejemplo, indicar que un depósito puede usarse para pagar daños hechos a la unidad de alquiler o si el inquilino se muda debiéndole dinero del alquiler.

Usted es responsable de pagar por las reparaciones a su unidad de alquiler, siempre y cuando los problemas no hayan sido causados por el inquilino ni por los invitados de éste. Si el inquilino o sus invitados dañan la unidad de alquiler, aunque sea accidentalmente o por descuido, entonces el inquilino es responsable por el pago de las reparaciones. Usted es responsable de pagar el mantenimiento normal y de reparar los daños que no hayan sido ocasionados por el inquilino o sus invitados.

¿Qué sucede si decido retener una parte o todo el depósito de seguridad?

Si usted retiene el depósito de seguridad para cubrir los costos de los gastos incurridos en la propiedad, deberá proporcionar un aviso por escrito al arrendatario, entregado personalmente o por correo certificado. Dentro de un periodo de 30 días, después de darle este aviso, deberá proporcionar al arrendatario un resumen detallado de las reparaciones pagadas y otros usos a los que aplicó el dinero, junto con el costo de cada ítem.

¿Puedo ser multado por no devolver el depósito y/o por no proporcionar el aviso?

Si usted no devuelve el depósito o no proporciona los avisos que corresponden, ese incumplimiento significa que usted deberá probar que el arrendatario no tiene derecho a recibir la devolución total del depósito y los intereses. Si usted no devuelve el depósito ni proporciona los avisos que corresponden y esto ha sido de mala fe, es posible que se vea obligado a pagarle al arrendatario el triple del monto del depósito de seguridad.

¿Qué acción legal puede tomar el arrendatario en mi contra si yo retengo su depósito de seguridad?

El arrendatario puede presentar una demanda, normalmente ante un Tribunal de Demandas Menores, para tratar de obligarlo a usted a que le devuelva el monto que corresponde. Si usted pierde el caso, podrá presentarse un fallo de dinero en su contra, por el monto del depósito de seguridad, más daños. El arrendatario podría tener derecho a lo que se denomina “daños triples” o triplicar el dinero que se le debe, si el tribunal determina que usted actuó de mala fe. El término “mala fe” se refiere a cualquier razón deshonesta o infundada para no regresar el depósito. Olvidar regresar el depósito, mal juicio o la creencia honesta del arrendador de haber actuado correctamente no se consideran mala fe.

Usted puede presentar una demanda, normalmente ante un Tribunal de Demandas Menores, para tratar de obtener un juicio o fallo por el monto de los daños que superaron el monto del depósito de seguridad.