Transacción y Mediación en el Tribunal de Arrendadores y Arrendatario

Este folleto describe los diferentes recursos que tienen los arrendadores y arrendatarios para resolver sus disputas a través del acuerdo de conciliación y la mediación. El arrendador o arrendatario que desee obtener asistencia adicional puede visitar el Centro de Recursos para Arrendadores y Arrendatarios (Landlord Tenant Resource Center) o hablar con otro abogado. Al final de este folleto, encontrará información sobre dónde buscar asistencia legal.

¿Qué significa llegar a un acuerdo de conciliación en una causa?

Acuerdo de conciliación significa negociar con la parte contraria para ver si pueden lograr una solución de compromiso para resolver la causa. Si bien es posible que un juez aprobará cualquier acuerdo de conciliación que usted logre, el arrendador y el arrendatario crean los términos del acuerdo. El acuerdo de conciliación contiene todos los elementos que acuerdan las dos partes de la causa, que pueden incluir acciones que el juez no puede incluir o no llevará a cabo en un juicio.

¿El acuerdo de conciliación en una causa es un buen recurso?

Quizás. Cuando llega a un acuerdo de conciliación, usted tiene más control del resultado porque el juez o el jurado no escucha la evidencia ni toma una decisión por usted. También hay un documento escrito que explica exactamente lo que cada persona debe hacer para cumplir con el acuerdo de conciliación. Aunque tenga todas las posibilidades de ganar su causa, debe considerar la posibilidad de que el acuerdo de conciliación puede ser una buena idea. Debe considerar lo siguiente:

• Cuánto tiempo desea pasar en el juzgado.
• Qué puede perder si no gana su causa.
• Qué puede obtener si gana su causa.
• Qué probabilidades hay de que su evidencia convencerá al juez o al jurado.
• Cómo podría fallar un juez si su causa llegara a la instancia de un juicio.

Es conveniente que hable con un abogado sobre estas cuestiones.

¿Siempre se debe llegar a un acuerdo de conciliación en una causa?

No, en general, puede pasar a la instancia de un juicio. Es posible que el juez le recomiende llegar a un acuerdo de conciliación pero no puede ordenar a las partes que lleguen a dicho acuerdo en una causa. El juez no puede crear los términos de un acuerdo de conciliación ni obligar a una u otra parte aceptar algo.

Tenga en cuenta: Sólo habrá juicio si el arrendatario tiene defensas legales a las demandas del arrendador. Debe hablar con un abogado en caso de no tener la certeza de si existe un motivo para un juicio en su causa.

¿Qué es un buen acuerdo de conciliación?

Para usted, un buen acuerdo de conciliación es aquél con el que está satisfecho y le ofrece la mejor oportunidad de obtener lo que desea. Cada persona vive una situación diferente, tanto legal como personalmente, de manera que los términos de un buen acuerdo de conciliación para usted y para la parte contraria pueden diferir. La mayoría de la gente no obtiene exactamente lo que desea cuando llegan a un acuerdo de conciliación porque cada parte debe ceder en algo para lograr una solución de compromiso. Sin embargo, podría ser un mal acuerdo de conciliación si hay términos con los que usted no puede cumplir o si está seguro de que podría haber obtenido todo lo deseado en un juicio.

No obstante, recuerde que los acuerdos de conciliación le dan la oportunidad de incluir términos que el juez no puede incluir al fallar sobre su causa. Un ejemplo común es el plan de pago. Si usted interviene en un juicio sobre arrendamiento, el juez sencillamente fallará sobre si el arrendatario o el arrendador adeuda dinero a la parte contraria. La parte que debe el dinero deberá pagarlo de inmediato. Si usted llega a un acuerdo de conciliación, puede negociar un plan de pago. Esto le da al arrendatario una mejor oportunidad de mantener la casa o el departamento, o bien puede darle al arrendador una mejor posibilidad para obtener todo el dinero adeudado.

¿Cuáles son algunos de los términos posibles en un acuerdo de conciliación?

Los términos de un acuerdo de conciliación dependen completamente de las personas que lo celebran. Sin embargo, existen algunos términos comunes:

El arrendatario podría aceptar:

• Abandonar la vivienda transcurrido un período determinado
• Pagar el dinero de arrendamiento adeudado dentro de un período determinado
• Pagar el arrendamiento a tiempo durante un período determinado
• Comportarse de una manera determinada (por ejemplo, no dejar demasiada basura en la unidad) durante un período determinado
• Garantizar que los ocupantes no autorizados abandonarán la unidad

El arrendador podría aceptar:

• Dar al arrendatario una referencia imparcial
• No aumentar el arrendamiento durante un período determinado
• No exigir el pago total o parcial del dinero de arrendamiento adeudado
• Realizar reparaciones en un plazo determinado

Todos estos términos pueden complicarse y tener sus consecuencias. Debe hablar con un abogado antes de llegar a un acuerdo de conciliación.

¿Es obligatorio el cumplimiento de un acuerdo de conciliación?

Sí. Ambas partes pueden exigir el cumplimiento del acuerdo ante un tribunal una vez presentado. Muchos acuerdos explican qué ocurrirá si una de las partes no cumple con lo prometido. Si el acuerdo de conciliación no establece qué ocurrirá si una de las partes no lo cumple, el juez puede decir qué hacer. El juez puede ordenar a una de las partes que cumpla con lo que prometió y exigir el cumplimiento aplicándole una multa. El juez también puede dictar sentencia contra una u otra de las partes si no se cumple una promesa. O bien, puede considerar algún otro recurso. La parte que desee la intervención de un juez, deberá presentar una moción en el Tribunal de Arrendadores y Arrendatarios para exigir el cumplimiento del acuerdo de conciliación.

Se fijará una audiencia en el juzgado después de haber pasado al menos cinco (5) días de la presentación de la moción, sin incluir los días de fin de semana ni los feriados. Tanto el arrendador como el arrendatario tendrán la oportunidad de contarle al juez lo ocurrido. Ambas partes deben presentarse en el juzgado con fotografías, recibos, testigos u otro tipo de evidencia para fundamentar lo que ocurrió y por qué.

¿El juez debe aprobar el acuerdo de conciliación?

Si el arrendador o el arrendatario no cuenta con la representación de un abogado, el juez debe aprobar el acuerdo de conciliación. Este paso se lleva a cabo para asegurar que ambas partes entiendan todos los términos que han acordado. Si esto ocurre, usted podrá hacerle preguntas al juez sobre cualquier aspecto del acuerdo de conciliación. Asegúrese de comprender todas las consecuencias del acuerdo que firma. Si usted todavía tiene alguna duda sobre el acuerdo de conciliación, solicite al juez que pase la causa para darle tiempo a usted para consultar con un abogado quien podrá analizar el acuerdo antes de que se apruebe.

¿Qué ocurre si deseo que un abogado analice el acuerdo de conciliación antes de firmarlo?

Es una muy buena idea. Los abogados están disponibles por la mañana en el Centro de Recursos para Arrendadores y Arrendatarios. Puede preguntarle al secretario si hay algún abogado disponible que pueda analizar el acuerdo antes de firmarlo. Si tiene dudas sobre los términos, debe informarle a la otra parte que necesita unos minutos para que un abogado analice el acuerdo.

Recuerde que si usted es el arrendatario, el abogado del arrendador no es su abogado. Si usted es el arrendador, el abogado del arrendatario no es su abogado. Cada abogado debe hacer el mejor trabajo posible a favor de su cliente.

¿Qué sucede si celebro un acuerdo de conciliación pero después cambio de parecer?

Una vez que se presenta un acuerdo de conciliación ante el tribunal, es casi siempre definitivo y de cumplimiento exigible por ambas partes. En raras ocasiones, podrá revocar el acuerdo, pero deberá haber un argumento sólido para cancelarlo. El sólo alegar que no entendió los términos del acuerdo no será un justificativo suficiente para que el juez lo revoque.

¿Qué sucede si no estoy satisfecho con la negociación con el arrendador o arrendatario, o bien si necesito ayuda para lograr un acuerdo de conciliación en mi causa?

El juzgado tiene a su disposición mediadores para asistir a las partes que deseen lograr un acuerdo de conciliación en sus causas. El mediador se presenta todas las mañanas al pasar lista, y hay una hoja de inscripción en la sala del tribunal. Si la parte contraria acepta, puede simplemente inscribirse a la lista. O puede esperar hasta que su causa llegue a manos del juez y luego informarle al juez que desea mediar. A veces, el juez alienta a la partes a mediar o directamente envía a las partes a una mediación.

¿Qué es la mediación?

La mediación es sencillamente una negociación para tratar de llegar a un acuerdo de conciliación con la ayuda de un tercero imparcial. Le da a ambas partes la oportunidad de contar su versión de lo ocurrido a una persona que no tiene interés en el desenlace de la causa. El mediador intentará ayudarlos a lograr una solución de compromiso.

¿Cuándo ocurre la mediación?

Puede ocurrir en cualquier momento. En general, la mediación ocurre el día en que se fija el juicio ante el tribunal o el juez. Pero puede solicitar la ayuda de un mediador incluso antes de pedir un juicio. Si el arrendador o el arrendatario ha solicitado un juicio con jurado, usted recibirá por correo la notificación de una fecha de mediación independiente.

¿Quiénes son los mediadores y cuáles son sus funciones?

Los mediadores son partes imparciales. No están a favor de ninguna de las dos partes interesadas. En el juzgado, reciben capacitación para ayudar a la gente a llegar a acuerdos y ésa es su única función. Los mediadores reciben capacitación en las leyes que rigen las relaciones entre arrendadores y arrendatarios pero no son necesariamente abogados ni expertos legales. Al inicio de la mediación, el mediador explica cómo funciona el proceso de mediación. Usualmente, el mediador prepara por escrito el acuerdo que las partes alcancen. No puede ser testigo en la causa ni brindar asesoramiento legal a ninguna de las partes.

¿Cómo funciona la mediación?

El mediador escuchará la versión de cada parte y lo que esperan lograr por separado. Generalmente, analizará la causa con una de las partes mientras la otra parte espera fuera de la sala. Luego, las partes cambiarán de lugar. El mediador transmitirá las ofertas de conciliación y las inquietudes a cada parte. Mantendrá la confidencialidad de la información a pedido de cada parte interesada.

El mediador actúa como intermediario entre las partes, explica las inquietudes, señala los puntos fuertes y débiles de los fundamentos de cada parte y revisa los resultados potenciales, incluidos determinados términos del acuerdo. Cada parte puede expresarse francamente sin preocuparse por discutir con la parte contraria. Si aparentemente se llega a un acuerdo, el mediador lo anota, lo analiza con cada una de las partes, las hace firmar y lo lleva a la sala del tribunal para obtener la aprobación del juez.

¿Cuánto demora un proceso de mediación?

El tiempo que sea necesario. Si las partes no tienen grandes diferencias de opinión, la mediación puede concluir en unos 30 minutos. Es casi seguro que las partes deberán resolver varios términos diferentes y el proceso requerirá más tiempo. Muchas causas se resuelven en dos (2) horas aproximadamente, pero este proceso puede requerir más tiempo.

¿Siempre se debe llegar a la mediación en una causa?

En general, sí. Si ha solicitado un juicio ante el tribunal, el juez casi siempre recomendará—y, a veces, de manera marcada—que se recurra a la mediación el día del juicio. Puede decir que desea continuar directamente con el juicio, pero no es prudente rechazar el pedido del juez al respecto. En los juicios con jurado, recibirá una notificación con la fecha de la mediación independiente. Debe asistir al centro de mediación en la fecha definida por el tribunal. Si no ha solicitado un juicio, puede optar por recurrir a la mediación de su causa antes de presentar más documentos.

Recuerde que aunque se le exija que recurra a la mediación, nunca se le exigirá que llegue a un acuerdo con la parte contraria. Si no está satisfecho con el acuerdo, no debe firmarlo.

¿Puedo tener un abogado en la mediación?

Sí. Si no tiene un abogado propio, puede consultar con el secretario o el Centro de Recursos para Arrendadores y Arrendatarios para ver si hay algún abogado disponible que pueda ayudarlo en el juzgado. Siempre conviene tener un abogado presente, especialmente si la parte contraria tiene uno.

Una vez que se haya llegado a un acuerdo, ¿dispongo de un par de días para reflexionar sobre el asunto?

Sí, pero la mayoría de los mediadores y abogados le aconsejarían que no use ese tiempo. En general, se llega al acuerdo de conciliación después de un largo período de debate y compromiso. Ambas partes suelen ceder un poco más de la cuenta en cada oferta y contraoferta. Para cuando las partes se acercan al acuerdo, a menudo sienten una mezcla de cansancio, frustración y alivio. Todo esto es parte del proceso. Si espera otro día, cualquiera de las partes puede cambiar de idea. Es posible que las partes no recuerden por qué flexibilizaron su postura durante la negociación y todo el trabajo que hicieron para llegar a un acuerdo. El trato puede desvanecerse. Dicho esto, nunca debe firmar un acuerdo con el que no esté satisfecho.

Si no se llega a un acuerdo de conciliación en mi causa hoy, ¿tendré otra oportunidad?

Según la etapa en la que esté la causa cuando intente llegar a un acuerdo de conciliación. Si la causa está programada para un juicio ese día, es probable que deba continuar con el juicio si no llega a un acuerdo. Si la negociación no se realiza en la fecha del juicio, puede intentar llegar a un acuerdo de conciliación antes del juicio. Sin embargo, la parte contraria podría no estar interesada en llegar a un acuerdo después de haber invertido más tiempo o dinero en la causa.

¿Qué sucede si no se llega a un acuerdo de conciliación?

La causa pasa a la etapa siguiente. Es posible que tenga un juicio ese día si la causa está programada para un juicio ante el tribunal. Si hay una exigencia de juicio con jurado y no puede llegar a un acuerdo en la fecha de la mediación, el secretario programará una conferencia previa al juicio. Si trata de lograr un acuerdo de conciliación en una etapa temprana de su causa antes de presentar documentos, es probable que todavía tenga la oportunidad de solicitar un juicio ante el tribunal o con jurado. Siempre debe recurrir a un abogado para que le explique sus derechos.

¿Qué es una orden judicial de sentencia de mutuo acuerdo (CJP, por sus siglas en inglés) o un Formulario 4?

Una orden judicial de sentencia de mutuo acuerdo (CJP o Formulario 4) es un plan de pago entre el arrendador y el arrendatario que generalmente favorece al arrendador. Muchos arrendatarios optan por celebrar estos acuerdos porque no saben que tienen otras opciones. Desean algo rápido o no tienen defensas legales en la causa contra ellos. El arrendatario que celebra este tipo de acuerdo da al arrendador el beneficio de la sentencia de la causa. Esto significa que el arrendatario acepta que el arrendador gane la causa. Sin embargo, el arrendador no puede recurrir al siguiente paso de desalojo del arrendatario mientras éste realice todos los pagos acordados en el formulario. Para permanecer en la propiedad, el arrendatario debe realizar el pago total y a término.

Si el arrendatario paga con un día de atraso o el pago no incluye todo el dinero, el arrendador tendrá derecho a exigir el cumplimiento de la sentencia después de notificar al arrendatario. Si eso ocurre, el arrendatario debe pagar todo el dinero adeudado en virtud del acuerdo, no sólo el dinero que aceptó pagar a esa fecha. Aunque el arrendatario realice todos los pagos a término, la sentencia constará en sus antecedentes, a pesar de que el arrendador no pueda tomar ninguna medida.

Las CJP también incluyen una sección sobre las reparaciones que el arrendador acepta realizar. Si el arrendador acepta pero no realiza las reparaciones en el plazo estipulado, el arrendatario puede pedir al juez el cumplimiento del acuerdo. Aunque el arrendador no realice las reparaciones acordadas en la CJP, el arrendatario igualmente debe efectuar a término los pagos acordados. El arrendatario no tiene derecho a dejar de pagar aunque el arrendador no realice las reparaciones. El arrendatario debe recurrir al juez para exigir el cumplimiento de la promesa del arrendador.

El juez y el secretario de la sentencio o que interviene en la entrevista deben aprobar todas las CJP; por lo tanto, no se debe abandonar el juzgado hasta que esto ocurra.

¿Cuál es la diferencia entre una orden judicial de sentencia por mutuo acuerdo (CJP o un Formulario 4) y un acuerdo de conciliación?

Como se analizó anteriormente, la CJP le otorga al arrendador el beneficio de la sentencia. Si el arrendatario no cumple con el acuerdo, le resultará sumamente difícil impedir que el arrendador lo desaloje. Si el arrendatario firma un acuerdo de conciliación que no sea una CJP, puede tener argumentos legales adicionales frente al juez si el arrendador lo acusa de no cumplir con el acuerdo. La mayoría de los acuerdos de conciliación no favorecen al arrendador desde un principio. La sentencia sólo se dicta si el arrendatario no cumple con los términos de la conciliación.

Cómo buscar asistencia legal

Visite www.LawHelp.org/DC para obtener más información, incluyendo cómo ponerse en contacto con prestadores de servicios legales sin cargo, o diríjase al Centro de Recursos para Arrendadores y Arrendatarios: